Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3260)
Resolución de 28 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la Propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23087
bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora”, esta limitación tiene
distinto carácter y alcance de lo contenido en el artículo 25 de la Ley 5/2019.
El ámbito del artículo 114.3 de la L.H. debe interpretarse en sus estrictos términos, lo
que implica que es aplicable cualquiera que sea el carácter de las personas físicas
prestatarias porque el artículo no distingue, pues también respecto de los préstamos
concedidos por acreedores no profesionales, porque el artículo no lo exige; siempre que
el inmueble hipotecado se encuentre destinado a un uso residencial.
De modo que lo más coherente es entender que mientras que en supuesto de los
artículos 24 y 25 de la LCCI, el tipo de interés moratorio o el plazo de impagos para
provocar el vencimiento anticipado, son imperativos, fijos e inamovibles, como ya señaló
la Resolución de 5 de Diciembre de 2.019 y otras posteriores, entre las que podemos
destacar las de 19-12-2019, 15-01-2020 y 28-01-2020.
En el supuesto de los artículos 114.3 y 129 bis de la L.H., ese tipo de interés
moratorio o el plazo de impagos operan como un valor de máximo, que si admitirá pactos
que beneficien al prestatario.
En tales supuestos de excepción no se encuentra justificado el carácter
estrictamente imperativo de la norma “porque el préstamo pertenece a un segmento del
mercado de crédito determinado, que difiere, por su naturaleza y riesgos, de los créditos
hipotecarios estándar y que requiere, por tanto, un planteamiento adaptado”
(considerando 17 de la Directiva 2014/17), lo que es extensible a todo supuesto excluido
de la aplicación de la Ley 5/2019.
Así lo ha entendido la DGSJ y FP quien en Resolución de 5 de abril de 2020
(BOE 30-Julio-2020) y otra de 12 de Junio de 2.020 (BOE 31-Julio-2020) señala que no
siendo aplicable el artículo 25 de la Ley 5/2019 por razón del tipo de préstamo, pero si el
párrafo 3.ª del artículo 114 de L.H., si es posible pactar el interés de demora adicionado
en dos puntos el interés ordinario.
Así pues, hay que distinguir: a) si es aplicable el artículo 25 de la Ley 5/2019, en
cuyo caso no es posible pactar un interés moratorio distinto de adicionar en tres puntos
porcentuales al interés remuneratorio aplicable; b) aquellos otros supuestos en que el
citado precepto no resulta aplicable, pero sí el artículo 114.3 LH en cuyo caso el límite de
los tres puntos porcentuales a que se refiere el citado precepto actúa como límite
máximo y por ello es posible pactar que dicho interés de demora sea el resultado de
adicionar en dos puntos al interés ordinario aplicable.
De todos modos, y aun entendiendo no aplicable al caso concreto dicha norma, se
plantearía cuál sería el interés de demora aplicable a aquellos casos no encuadrados en
el ámbito del artículo 25. En esa situación tampoco sería aplicable el artículo 114.3 LH,
que tiene el mismo ámbito, por lo que algunos autores como G. G., consideran que
habría que estar a lo dispuesto en la STS 364/2016 de 3 de junio, que, en aquél
momento, y ante la ausencia de una norma más idónea, aplicó, por analogía, la norma
de los intereses de demora procesales, si bien, y dada la existencia actual de la Ley de
Contratos de Crédito Inmobiliario, la analogía debe referirse a lo dispuesto en el mismo
artículo 25 de la misma.
Asimismo se deniega la inscripción de las cláusulas siguientes:
1. Por carecer de transcendencia real inmobiliaria y sin prejuzgar su eficacia
obligacional entre las partes, puesto que en nada afectan al derecho inscribible,
conforme a los arts. 2, 12 y 98 LH, 9 y 51.6 RH, pactos que realmente no son objeto de
calificación por el Registrador, consignándose aquí a efectos meramente informativos,
según criterio de las Resoluciones de la DGRN –hoy DGSJyFP– de fecha 07/02, 10/03,
06/05 y 24/07/2008 y 01/10/2010, no se han consignado en la inscripción las siguientes
cláusulas: El párrafo segundo del apartado 3.5. Diferencial; los Gastos e impuestos a
cargo de la entidad de la estipulación Quinta. De las Condiciones Generales: Primera a
Séptima; Octava, con excepción de los párrafos primero y quinto, que sí se inscriben; y
Décimo Segunda a final.
Cláusulas financieras. La comisión por reclamación de posiciones deudoras, por
redundante y desproporcionada conforme a la STS 556/19, de 25 de octubre.
cve: BOE-A-2025-3260
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23087
bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora”, esta limitación tiene
distinto carácter y alcance de lo contenido en el artículo 25 de la Ley 5/2019.
El ámbito del artículo 114.3 de la L.H. debe interpretarse en sus estrictos términos, lo
que implica que es aplicable cualquiera que sea el carácter de las personas físicas
prestatarias porque el artículo no distingue, pues también respecto de los préstamos
concedidos por acreedores no profesionales, porque el artículo no lo exige; siempre que
el inmueble hipotecado se encuentre destinado a un uso residencial.
De modo que lo más coherente es entender que mientras que en supuesto de los
artículos 24 y 25 de la LCCI, el tipo de interés moratorio o el plazo de impagos para
provocar el vencimiento anticipado, son imperativos, fijos e inamovibles, como ya señaló
la Resolución de 5 de Diciembre de 2.019 y otras posteriores, entre las que podemos
destacar las de 19-12-2019, 15-01-2020 y 28-01-2020.
En el supuesto de los artículos 114.3 y 129 bis de la L.H., ese tipo de interés
moratorio o el plazo de impagos operan como un valor de máximo, que si admitirá pactos
que beneficien al prestatario.
En tales supuestos de excepción no se encuentra justificado el carácter
estrictamente imperativo de la norma “porque el préstamo pertenece a un segmento del
mercado de crédito determinado, que difiere, por su naturaleza y riesgos, de los créditos
hipotecarios estándar y que requiere, por tanto, un planteamiento adaptado”
(considerando 17 de la Directiva 2014/17), lo que es extensible a todo supuesto excluido
de la aplicación de la Ley 5/2019.
Así lo ha entendido la DGSJ y FP quien en Resolución de 5 de abril de 2020
(BOE 30-Julio-2020) y otra de 12 de Junio de 2.020 (BOE 31-Julio-2020) señala que no
siendo aplicable el artículo 25 de la Ley 5/2019 por razón del tipo de préstamo, pero si el
párrafo 3.ª del artículo 114 de L.H., si es posible pactar el interés de demora adicionado
en dos puntos el interés ordinario.
Así pues, hay que distinguir: a) si es aplicable el artículo 25 de la Ley 5/2019, en
cuyo caso no es posible pactar un interés moratorio distinto de adicionar en tres puntos
porcentuales al interés remuneratorio aplicable; b) aquellos otros supuestos en que el
citado precepto no resulta aplicable, pero sí el artículo 114.3 LH en cuyo caso el límite de
los tres puntos porcentuales a que se refiere el citado precepto actúa como límite
máximo y por ello es posible pactar que dicho interés de demora sea el resultado de
adicionar en dos puntos al interés ordinario aplicable.
De todos modos, y aun entendiendo no aplicable al caso concreto dicha norma, se
plantearía cuál sería el interés de demora aplicable a aquellos casos no encuadrados en
el ámbito del artículo 25. En esa situación tampoco sería aplicable el artículo 114.3 LH,
que tiene el mismo ámbito, por lo que algunos autores como G. G., consideran que
habría que estar a lo dispuesto en la STS 364/2016 de 3 de junio, que, en aquél
momento, y ante la ausencia de una norma más idónea, aplicó, por analogía, la norma
de los intereses de demora procesales, si bien, y dada la existencia actual de la Ley de
Contratos de Crédito Inmobiliario, la analogía debe referirse a lo dispuesto en el mismo
artículo 25 de la misma.
Asimismo se deniega la inscripción de las cláusulas siguientes:
1. Por carecer de transcendencia real inmobiliaria y sin prejuzgar su eficacia
obligacional entre las partes, puesto que en nada afectan al derecho inscribible,
conforme a los arts. 2, 12 y 98 LH, 9 y 51.6 RH, pactos que realmente no son objeto de
calificación por el Registrador, consignándose aquí a efectos meramente informativos,
según criterio de las Resoluciones de la DGRN –hoy DGSJyFP– de fecha 07/02, 10/03,
06/05 y 24/07/2008 y 01/10/2010, no se han consignado en la inscripción las siguientes
cláusulas: El párrafo segundo del apartado 3.5. Diferencial; los Gastos e impuestos a
cargo de la entidad de la estipulación Quinta. De las Condiciones Generales: Primera a
Séptima; Octava, con excepción de los párrafos primero y quinto, que sí se inscriben; y
Décimo Segunda a final.
Cláusulas financieras. La comisión por reclamación de posiciones deudoras, por
redundante y desproporcionada conforme a la STS 556/19, de 25 de octubre.
cve: BOE-A-2025-3260
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
