Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3260)
Resolución de 28 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la Propiedad de Santa Fe n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23086
II. En el documento relacionado los cónyuges don J. M. R. H. y doña B. S. A.,
constituyen hipoteca voluntaria a favor de Caja Rural de Granada, SCC, por un importe
de 45.000,00 euros de principal, sobre la finca registral 1158 del término de Alhendín.
A. En la escritura calificada se ha pactado el interés de demora equivalente al
interés ordinario en todo momento pactado, incrementado en dos puntos porcentuales.
Fundamentos de Derecho.
A). Las normas sobre fijación del tipo de interés moratorio recogidas en los
artículos 25 LCCI y 114.3 LH, no admiten “pacto en contrario” según establecen
expresamente dichos artículos, y ello ni siquiera en beneficio del prestatario consumidor
pues en el apartado IV del Preámbulo se indica que la finalidad de la LCCI, en este
ámbito, ha sido “sustituir el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la
autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter imperativo”.
A este respecto, el artículo 25 de la Ley 5/2019 dispone que “en el caso de préstamo
o crédito concluido por una persona física que esté garantizada mediante hipoteca sobre
bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés
remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel
resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y
pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto
previsto en el artículo 579.2.a) de la LEC. Las reglas relativas al interés de demora
contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”, manifestándose en el mismo
sentido el artículo 114.3 de la LH.
Como es sabido la Resolución de la D.G.R.N. de 5 de Diciembre de 2.019 ha
señalado que las normas recogidas en los artículos 24 y 25 de la Ley 5/2019 relativas al
tipo de interés moratorio y el plazo de impagos mensuales para provocar el vencimiento
anticipado de los contratos de préstamo hipotecario con consumidores, son imperativas
e inamovibles y no meramente dispositivas de fijación de unas cifras mínimas y
máximas. A dicha conclusión se llega no tanto por la prohibición de pacto en contrario
recogida en dichos artículos, sino, fundamentalmente por el carácter de “estrictamente
imperativas” que les atribuye la exposición de motivos de la indicada Ley.
Así la indicada Exposición de Motivos señala que “por último, esta sección aborda la
nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamos y de los intereses
de demora sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la
autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente
imperativo… Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y
se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se
establece un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su
determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de
cláusulas que pudieran ser abusivas, o por decir mejor, que pudieran ser objeto de
control judicial de abusividad pues el mismo se excluyó respecto de normas nacionales
imperativas (artículo 1.2 de la Directiva 93/13).
Ahora bien, ello no implica que en todo caso que concurra como prestatario una
persona física y que el inmueble hipotecado tenga carácter residencial, el interés
moratorio deba ser necesariamente el resultado de la adicción de tres puntos al interés
remuneratorio pactado, sino que debe entenderse que ello es así únicamente cuando
sea aplicable también estrictamente la Ley 5/2019, y más en concreto la norma recogida
en su artículo 25.
Así tal limitación contractual no será aplicable en los supuestos de excepción de su
aplicación recogidos en el art. 24 de la propia Ley, aunque en tales supuestos de
excepción concurriera el ámbito de aplicación del nuevo artículo 114.3 de la Ley
Hipotecaria, que establece que el interés de demora será el interés remuneratorio más
tres puntos porcentuales, sin que se admita pacto en contrario, “en el caso de préstamo
o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre
cve: BOE-A-2025-3260
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Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23086
II. En el documento relacionado los cónyuges don J. M. R. H. y doña B. S. A.,
constituyen hipoteca voluntaria a favor de Caja Rural de Granada, SCC, por un importe
de 45.000,00 euros de principal, sobre la finca registral 1158 del término de Alhendín.
A. En la escritura calificada se ha pactado el interés de demora equivalente al
interés ordinario en todo momento pactado, incrementado en dos puntos porcentuales.
Fundamentos de Derecho.
A). Las normas sobre fijación del tipo de interés moratorio recogidas en los
artículos 25 LCCI y 114.3 LH, no admiten “pacto en contrario” según establecen
expresamente dichos artículos, y ello ni siquiera en beneficio del prestatario consumidor
pues en el apartado IV del Preámbulo se indica que la finalidad de la LCCI, en este
ámbito, ha sido “sustituir el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la
autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter imperativo”.
A este respecto, el artículo 25 de la Ley 5/2019 dispone que “en el caso de préstamo
o crédito concluido por una persona física que esté garantizada mediante hipoteca sobre
bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés
remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel
resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y
pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto
previsto en el artículo 579.2.a) de la LEC. Las reglas relativas al interés de demora
contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”, manifestándose en el mismo
sentido el artículo 114.3 de la LH.
Como es sabido la Resolución de la D.G.R.N. de 5 de Diciembre de 2.019 ha
señalado que las normas recogidas en los artículos 24 y 25 de la Ley 5/2019 relativas al
tipo de interés moratorio y el plazo de impagos mensuales para provocar el vencimiento
anticipado de los contratos de préstamo hipotecario con consumidores, son imperativas
e inamovibles y no meramente dispositivas de fijación de unas cifras mínimas y
máximas. A dicha conclusión se llega no tanto por la prohibición de pacto en contrario
recogida en dichos artículos, sino, fundamentalmente por el carácter de “estrictamente
imperativas” que les atribuye la exposición de motivos de la indicada Ley.
Así la indicada Exposición de Motivos señala que “por último, esta sección aborda la
nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamos y de los intereses
de demora sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la
autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente
imperativo… Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y
se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se
establece un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su
determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de
cláusulas que pudieran ser abusivas, o por decir mejor, que pudieran ser objeto de
control judicial de abusividad pues el mismo se excluyó respecto de normas nacionales
imperativas (artículo 1.2 de la Directiva 93/13).
Ahora bien, ello no implica que en todo caso que concurra como prestatario una
persona física y que el inmueble hipotecado tenga carácter residencial, el interés
moratorio deba ser necesariamente el resultado de la adicción de tres puntos al interés
remuneratorio pactado, sino que debe entenderse que ello es así únicamente cuando
sea aplicable también estrictamente la Ley 5/2019, y más en concreto la norma recogida
en su artículo 25.
Así tal limitación contractual no será aplicable en los supuestos de excepción de su
aplicación recogidos en el art. 24 de la propia Ley, aunque en tales supuestos de
excepción concurriera el ámbito de aplicación del nuevo artículo 114.3 de la Ley
Hipotecaria, que establece que el interés de demora será el interés remuneratorio más
tres puntos porcentuales, sin que se admita pacto en contrario, “en el caso de préstamo
o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre
cve: BOE-A-2025-3260
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Núm. 43
