BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 23074

practicar la notificación deben interpretarse no como requisitos sacramentales, sino
atendiendo a su finalidad funcional, esto es, garantizar el efectivo conocimiento del
destinatario.
Este mismo criterio es el que resulta de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en
particular en el caso concreto de la notificación fehaciente de la decisión de vender la
finca arrendada que a los efectos del correspondiente derecho de tanteo prevé el
artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así, en su Sentencia
número 479/2007, de 24 de abril, con cita de otras anteriores, afirma que «el
artículo 25.3 de la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos –
aplicable al supuesto de hecho contemplado en el caso de autos–, regula, bajo la
denominación “derecho de adquisición preferente”, el derecho de retracto que confiere al
arrendatario, en el caso de venta de la vivienda arrendada, con sujeción a lo dispuesto
en el artículo 1518 del Código Civil, cuando no se le hubiere hecho la notificación
fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones
de la transmisión, o cuando se hubiere omitido en ella cualquiera de los requisitos
exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o
menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caduca a
los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma
fehaciente debe hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que
se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en
que se formalice. La jurisprudencia de esta Sala ya había modulado el rigor del mandato
contenido en el apartado segundo del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 24 de diciembre de 1964, que constituye el precedente legislativo del actual
artículo 25.3 de la vigente ley locativa, afirmando que, no obstante los tajantes términos
del precepto, devenía innecesaria la práctica de la notificación en forma cuando aparecía
probado que el arrendatario ya había tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o
transmisión y de sus condiciones, a partir de cuyo momento debía contarse el plazo de
caducidad establecido en la norma. Este criterio jurisprudencial, recogido, entre otras, en
las sentencias de 6 de marzo de 2000, 14 de noviembre de 2002, 13 de marzo de 2004,
y 14 de diciembre de 2006, mantiene plenamente su vigencia tras la publicación de la
Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y es aplicable a los
retractos ejercitados con arreglo a sus disposiciones».
El mismo criterio se sigue en la Sentencia del Tribunal Supremo número 828/2010,
de 17 diciembre de 2010, en la que, con cita de la anteriormente transcrita, se afirma que
«debe modularse el rigor del mandato contenido el artículo 25.3 LAU, en el sentido de
que pese a que el precepto establece que el derecho de retracto caduca a los treinta
días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente
debe hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó
la compraventa, tal notificación no resulta necesaria cuando aparezca probado que el
arrendatario ha tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus
condiciones». Y, según la Sentencia número 683/2016, 21 de noviembre de 2016, «para
que comience a correr el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto, es necesario
que la adquirente cumpla escrupulosamente la exigencia contenida en el artículo 25.3
LAU o que acredite de modo indubitado que el retrayente contaba con toda la
información necesaria para poder optar por el ejercicio de su derecho y no simplemente
que estaba en condiciones de obtenerla».
También en relación con la notificación fehaciente de la intención de vender a los
efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo legal previsto en el citado artículo 25
de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, nuestros tribunales
han equiparado la recepción de la notificación y el conocimiento efectivo del propósito de
venta con los supuestos en que la falta de recepción o conocimiento de la notificación
sea consecuencia de la pasividad o falta de diligencia del destinatario. Así, la
sentencia 142/2017, de 29 de marzo, de la Sección Novena de la Audiencia Provincial de
Madrid, con cita de otras anteriores de la misma Audiencia (sentencia de 16 de marzo
de 2011, recurso número 678/2010) y con apoyo en la doctrina reiterada de nuestro

cve: BOE-A-2025-3258
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