Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-3258)
Resolución de 22 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23073
Mediante escritura autorizada el día 18 de diciembre de 2023, se subsanó la referida
escritura de compraventa haciéndose constar que en ella se omitió incluir otra finca
(plaza de garaje), arrendada junto con la vivienda a las mismas personas y en virtud del
mismo contrato. En dicha escritura de subsanación se hizo constar que el precio fijado
en la primera de las escrituras incluía el de ambas fincas, vivienda y garaje.
En acta autorizada el día 12 de julio de 2024, a requerimiento efectuado mediante
otra acta autorizada el día 9 de julio de 2024, consta que –para notificar a las
arrendatarias el contenido de la referida escritura de subsanación, con distinción entre el
precio de la vivienda y el de la plaza de garaje– el notario se personó en el domicilio
indicado y que manifiesta lo siguiente: «Pulso el timbre de la puerta y me recibe una
persona, a quien doy a conocer mi condición de Notario y el objeto de mi presencia,
indicándome dicha persona, quien no se identifica, que ninguna de las requeridas reside
actualmente en dicha vivienda».
El registrador suspende la inscripción porque considera que no consta notificación a
los arrendatarios a los efectos del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya
que de la referida acta de fecha 9 de julio de 2024 no resulta la efectiva notificación a
aquéllos.
2. El artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, establece para el caso de «venta de la vivienda arrendada» (también en caso
de venta de fincas para uso distinto del de vivienda) que el arrendatario tendrá derecho
de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en el mismo
precepto legal. En concreto en sus apartados 2 y 3 establece dicho artículo lo siguiente:
«2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en
un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en
forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás
condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento
ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el
derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil,
cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella
cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio
efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El
derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a
la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las
condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de
la escritura o documento en que fuere formalizada.»
Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la
vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá
el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento
público».
3. Como ha puesto de manifiesto reiteradamente este Centro Directivo (vid.
Resoluciones citadas en los «Vistos»), la regulación de los requerimientos y
notificaciones en los ámbitos hipotecario y notarial ha de interpretarse de acuerdo con
las exigencias de los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela
judicial efectiva, en los términos que la misma es entendida por la jurisprudencia del
Tribunal Constitucional. Si, como afirma el Alto Tribunal (vid. Sentencias citadas en los
«Vistos»), la finalidad de la notificación es poner en conocimiento del destinatario la
existencia del hecho, acto o procedimiento notificado a fin de que pueda adoptar la
posición jurídica que resulte más conforme con sus intereses, es forzoso concluir que los
requisitos exigidos por la norma en cada caso aplicable sobre la concreta forma de
cve: BOE-A-2025-3258
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 43
Miércoles 19 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 23073
Mediante escritura autorizada el día 18 de diciembre de 2023, se subsanó la referida
escritura de compraventa haciéndose constar que en ella se omitió incluir otra finca
(plaza de garaje), arrendada junto con la vivienda a las mismas personas y en virtud del
mismo contrato. En dicha escritura de subsanación se hizo constar que el precio fijado
en la primera de las escrituras incluía el de ambas fincas, vivienda y garaje.
En acta autorizada el día 12 de julio de 2024, a requerimiento efectuado mediante
otra acta autorizada el día 9 de julio de 2024, consta que –para notificar a las
arrendatarias el contenido de la referida escritura de subsanación, con distinción entre el
precio de la vivienda y el de la plaza de garaje– el notario se personó en el domicilio
indicado y que manifiesta lo siguiente: «Pulso el timbre de la puerta y me recibe una
persona, a quien doy a conocer mi condición de Notario y el objeto de mi presencia,
indicándome dicha persona, quien no se identifica, que ninguna de las requeridas reside
actualmente en dicha vivienda».
El registrador suspende la inscripción porque considera que no consta notificación a
los arrendatarios a los efectos del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya
que de la referida acta de fecha 9 de julio de 2024 no resulta la efectiva notificación a
aquéllos.
2. El artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, establece para el caso de «venta de la vivienda arrendada» (también en caso
de venta de fincas para uso distinto del de vivienda) que el arrendatario tendrá derecho
de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en el mismo
precepto legal. En concreto en sus apartados 2 y 3 establece dicho artículo lo siguiente:
«2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en
un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en
forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás
condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento
ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el
derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil,
cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella
cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio
efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El
derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a
la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las
condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de
la escritura o documento en que fuere formalizada.»
Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones
prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la
vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá
el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento
público».
3. Como ha puesto de manifiesto reiteradamente este Centro Directivo (vid.
Resoluciones citadas en los «Vistos»), la regulación de los requerimientos y
notificaciones en los ámbitos hipotecario y notarial ha de interpretarse de acuerdo con
las exigencias de los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela
judicial efectiva, en los términos que la misma es entendida por la jurisprudencia del
Tribunal Constitucional. Si, como afirma el Alto Tribunal (vid. Sentencias citadas en los
«Vistos»), la finalidad de la notificación es poner en conocimiento del destinatario la
existencia del hecho, acto o procedimiento notificado a fin de que pueda adoptar la
posición jurídica que resulte más conforme con sus intereses, es forzoso concluir que los
requisitos exigidos por la norma en cada caso aplicable sobre la concreta forma de
cve: BOE-A-2025-3258
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Núm. 43
