BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 19 de febrero de 2025
B.

Sec. III. Pág. 23071

Fundamentos de Derecho.

Artículo 25 apartados 1, 2, 3 y 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; artículo 202
del Reglamento Notarial; Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 17 de marzo de 2.005 y 29 de agosto de 2.019; Resoluciones de la
DGSJyFP de fechas 25 de septiembre de 2.019 y 11 de mayo de 2023.
Suspende el Sr. registrador la inscripción de la escritura de compraventa citada en
los hechos por el motivo siguiente: “No consta notificación a los arrendatarios a los
efectos del artículo que se cita en Fundamentos ya que del acta de fecha 9 de julio
de 2.024, al comienzo indicada no resulta la efectiva notificación a los mismos” (…)
Lo que se discute en el presente recurso es si se ha cumplido con lo dispuesto en el
artículo 25 de la LAU a los efectos referidos en su número 5, es decir, si han tenido lugar
las notificaciones prevenidas en el mismo, con los requisitos en él exigidos, única
circunstancia reclamada por el repetido precepto legal, para inscribir la escritura de
compraventa en el Registro de la Propiedad.
Es lo cierto que, por acta autorizada por el notario de Madrid don Luis Quiroga
Gutiérrez, el día 12 de julio de 2.024, número 2.003 de su protocolo, por rogación de este
notario, se practicó a instancia de la sociedad compradora la notificación prevenida en el
artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicha notificación tuvo lugar el día 15
de julio de 2.024, constituyéndose personalmente el notario en el domicilio de las
arrendatarias y su resultado es el que consta en el referido instrumento público. El
artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en sus apartados 1, 2, 3 y 5, nada dice
de notificación efectiva, lo que literalmente dice es: “1. En caso de venta de la vivienda
arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en
las condiciones previstas en los apartados siguientes. 2. El arrendatario podrá ejercitar
un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a
contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de
vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la
transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a
los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. 3. En el caso a que se refiere el
apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo
dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la
notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos,
así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos
onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los
treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma
fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en
que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento
en que fuere formalizada. (...) 5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos
de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus
respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los
requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para
que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo
la pena de falsedad en documento público. (...)”.
Se ha cumplido, con la mayor diligencia y extremando todas las precauciones, con lo
previsto en los preceptos citados (notificación a las arrendatarias –art. 25 Lau–), en la
forma dispuesta en el artículo 202 del Reglamento Notarial (notificación efectuada en
forma presencial por el notario). Como tiene señalado la Dirección General de los
Registros y del Notariado “(…) Es lo cierto que ninguna ley exige que material e
indubitadamente tengan que llegar al conocimiento del destinatario las notificaciones que
se le puedan efectuar dada la multiplicidad de vicisitudes que pueden suceder en el
mundo de los hechos por los que la llegada a su destino puede verse frustrada (ausencia
del domicilio en un momento concreto, imposibilidad física de atender el requerimiento
en el momento en que éste se efectúa, inexistencia de vecinos o persona alguna que
sea hallada en aquel momento o cualquier otra cosa de esta índole). Por ello el
artículo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos en su párrafo 5.º solamente exige para

cve: BOE-A-2025-3258
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