BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 20035

registrador a la tramitación del expediente han de ser expuestas al inicio, y han de ser de
tal entidad que puedan impedir su continuación, porque no puedan solventarse durante
la tramitación del propio expediente. De no ser así, el expediente ha de continuar, sin
perjuicio de la calificación que finalmente proceda, a la vista de lo actuado. Es cierto que,
como declaró la Resolución de esta Dirección General de 1 de junio de 2023, la
apreciación, conforme a los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria, de la correspondencia
entre una finca registral y una o varias fincas catastrales es competencia y
responsabilidad exclusiva del registrador, pero como declaró la Resolución de 24 de julio
de 2024, el juicio de correspondencia a emitir por el registrador ha de ser objetivo y
razonado; y así, ha de consistir en el análisis de coherencia interna entre la descripción y
georreferenciación aportadas, por un lado, y la descripción registral y la
georreferenciación con valor auxiliar de calificación registral, por otro; de manera que, si
existe esa coherencia interna, el registrador debe proceder al análisis de la coherencia
externa, mediante la comparación de términos homogéneos; es decir, entre la
descripción literaria del título y la del Registro y entre los recintos, como dice el art. 9 de
la Ley Hipotecaria; es decir, la georreferenciación aportada y la georreferenciación con
valor auxiliar de calificación, conformada por el registrador en su aplicación homologada
para el tratamiento de las bases gráficas, traduciendo la descripción registral sobre la
cartografía catastral, básica para identificar las fincas registrales.
8. En el presente caso, el juicio registral se basa en la consideración de que la finca
registral 24.731 es el mismo garaje que el anejo al que se refiere la descripción de la
finca registral 23.624. Sin embargo, existen una serie de indicios que pudieran llevar a la
conclusión contraria. El primero arranca del propio contenido del Registro, puesto que
cuando la recurrente adquiere la propiedad de la finca 23.624, con su garaje anejo, ya se
había practicado e inscrito la segregación y compraventa de la finca 24.731. El segundo
deriva de los diferentes linderos que tiene la finca 23.364 y la 24.731. El tercero resulta
de la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de una parcela catastral
destinada a garaje cuyo titular catastral es la recurrente y otra certificación catastral
descriptiva y gráfica de una parcela distinta cuya titularidad catastral coincide con la
registral de la finca 24.731, lo que aboca a la consideración de que son dos realidades
físicas y jurídicas distintas, pues la primera es una finca independiente y la segunda es
un espacio de terreno que se integra, como anejo, en la finca 23.364, de tal forma que
las vicisitudes jurídicas que afectan a la misma, afectan también al anejo. Ciertamente
imprecisa es la expresión que sitúa el garaje anejo en «la parte anterior del patio», si
bien todos los garajes parecen situarse allí. Así, su ubicación estaría junto al patio de
acceso a la casa, por lo que sería colindante y podría incluirse en la descripción de la
citada finca 23.364 del término de Collado Villalba.
9. Dicho de otro modo, las objeciones que la registradora expresa en la nota de
calificación, carecen de la entidad suficiente para convertir en contencioso el expediente,
toda vez que, el juicio de la registradora pudiera obedecer a un entendimiento erróneo de
los asientos del Registro, dado que interpreta, e incluso arrastra dicha interpretación al
contenido de la nota simple, que el garaje anejo de la finca 23.364 del término de
Collado Villalba es la finca registral 24.731 del mismo término, lo que no resulta del
contenido del Registro. Por ello, es posible que dicha duda pueda resolverse con la
tramitación del expediente y la citación de los colindantes, para que puedan alegar lo que
a su Derecho convenga, puesto que aparentemente, estamos ante dos realidades físicas
distintas y, de no ser así, dichos colindantes podrán acreditarlo oponiéndose a la
inscripción de la georreferenciación.
10. De igual modo, a través de la tramitación del expediente también puede resolverse
la duda de identidad, puesto que como declara el recurrente en su escrito de interposición del
recurso: «Existían tres referencias catastrales para los cuatro garajes porque uno de ellos
está dentro de la parcela uno y es inscrito como anejo a la misma, su superficie por tanto está
incluida en la misma referencia catastral que la correspondiente a la vivienda; existen cuatro
garajes porque a la registral 23.364, parcela tres, se le restaron 19,50 metros de superficie
que dieron lugar a la parcela tres bis y, por tanto, mantuvo el garaje anejo referido en la

cve: BOE-A-2025-2759
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 38