BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 20030

(finca 23.362, inscripción 20.ª) con las siguientes lindes: “frente, calle (…) y parcelas dos
bis y tres bis, hoy fincas señaladas con los números (…)”. Igualmente, la superficie
inscrita originalmente por este propietario en el Registro (503,28 m² y un garaje anejo
de 17,53 m² construidos) se ha visto aumentada en el Catastro exactamente con los
metros correspondientes al garaje “anexado” y ha sucedido que mientras que en la
realidad registral su propiedad linda con tres garajes, en la realidad catastral ha pasado a
lindar solo con dos. En esta misma inscripción 20.ª de la registral 23.362 puede leerse
que “De dicha finca se segregó una porción de terreno de diecinueve metros cincuenta
decímetros cuadrados, que pasó a formar la parcela número dos bis, donde se construyó
el garaje anejo a la vivienda construida en la parcela número dos de la manzana (…)”.
Existían tres referencias catastrales para los cuatro garajes porque uno de ellos está
dentro de la parcela uno y es inscrito como anejo a la misma, su superficie por tanto está
incluida en la misma referencia catastral que la correspondiente a la vivienda; existen
cuatro garajes porque a la registral 23.364, parcela tres, se le restaron 19,50 metros de
superficie que dieron lugar a la parcela tres bis y, por tanto, mantuvo el garaje anejo
referido en la primera inscripción de esta finca: 118.53 m² + un garaje anejo de 17,53 m²
construidos (1.ª inscripción) que pasan a ser 98,98 m² + un garaje anejo en la inscripción
octava. Se construyen por tanto el garaje anejo a la parcela tres, el garaje segregado de
la parcela tres (registral 24.371), el garaje segregado de la parcela uno (registral 24.370)
y el garaje anejo a la parcela uno.
Si el actual propietario de la finca 23.362 ha conseguido, al menos en el Catastro,
el 100 % de la propiedad del número (…), con el que antes lindaba, y, además, si el
actual propietario de la finca 24.730 ha logrado recientemente cambiar su referencia
catastral por la correspondiente a la del número (…), del que anteriormente fue titular el
propietario de la finca 24.731, son circunstancias que no deberían en nada afectar a mi
propiedad en Derecho si es que en Derecho nada puedo hacer para defenderla de sus
consecuencias por tratarse de propiedades de las que efectivamente no soy titular ni lo
pretendo ni lo alego.
4.9 Como indica la Registradora, de la finca 23.364 solo se ha segregado una
superficie de 19,50 m², pero es precisamente el establecer la identidad entre esta finca
segregada y el garaje que figuraba como anejo, y no lo solicitado por mí, lo que implica
de hecho la consecuencia de que esa superficie se segregue dos veces: una finca con
una superficie de 118,53 m² y un garaje anejo de 17,53 m² construidos pasaría a ser una
finca de 98,98 m² sin ningún garaje anejo y todo ello a pesar de que efectivamente mi
título de propiedad, que fue inscrito sin reparo diez años después de la segregación, lo
fue incluyendo este garaje anejo.
5. Sobre lo establecido en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, referido a la posible
invasión de fincas colindantes y que la Registradora recoge como Fundamento de
Derecho para su calificación negativa en estos términos: “En consecuencia, además de
lo ya expuesto, no puede incorporarse la representación gráfica de las fincas solicitadas,
al existir dudas en la correspondencia de las mismas, fundadas según ha quedado
acreditado, en que las mismas se encuentran desplazadas de la imagen obtenida del
PNOA, pudiendo invadir fincas colindantes”.
Insistir, una vez más, en primer lugar, en que lo solicitado por mí no es que se
georreferencien como de mi propiedad dos fincas registrales una de las cuales no poseo
sino dos parcelas catastrales de las que sí soy titular con una finca registral de la que
también lo soy.
Sin la pretensión, si es que se aplica a este caso, de que la doctrina consolidada de
esa Dirección General impida la duda expresada por la registradora sobre la identidad de
la finca, por mucho que el carácter de esta duda no se encuentre entre las descritas en
esa misma doctrina consolidada, duda con la que de todas formas ya se ha discrepado,
pero sí en relación con la nueva duda señalada y que se ha transcrito al comienzo de
este punto, a saber, la posibilidad de que que [sic] se invadan fincas colindantes por
encontrarse su representación gráfica desplazada de la imagen obtenida del PNOA,
cabe señalar que la cartografía oficial es la Catastral, que es conocido que las

cve: BOE-A-2025-2759
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Núm. 38