Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2758)
Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1 a practicar operación registral alguna.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 20010
Sólo por tanto, en este tercer supuesto dicha preferencia tendrá alcance real, con
postergación de rango de las anotaciones o inscripción pospuestas a favor del embargo
anotado por la Comunidad de Propietarios. Por lo que la ejecución del mismo llevará
irremediablemente aparejada la cancelación como carga posterior de dichos derechos
pospuestos.
Esto es lo que ha sucedido en el presente caso. Los titulares de los derechos
pospuestos fueron demandados y se fijó la cantidad líquida que gozaba de preferencia.
Incluso, la titular del derecho de hipoteca se allanó en su escrito de contestación. Con
ese acceso al Registro de la Propiedad de la preferencia fallada por dicha Sentencia,
mediante su anotación, se produjo la postergación de los rangos. Si como dice la
resolución del recurso gubernativo frente a la primera calificación, dicha preferencia solo
operara en el ámbito crediticio-personal-obligacional, no hubiera tenido acceso registral y
en cambio sí lo tuvo, publicando por lo tanto el registro la citada preferencia dando
publicidad de la misma frente a terceros contratantes.
Es por tanto totalmente contradictorio el argumento de la resolución dictada por esta
Dirección General y la conclusión a la que llega.
En primer lugar, nos da los presupuestos para que esa preferencia tenga alcance
real: Mandato judicial con alcance real (lo que permite su anotación en el Registro de la
Propiedad) y que los titulares de derechos inscritos, que van a ver postergados sus
rangos, hayan intervenido en el correspondiente juicio.
En segundo lugar, verifica que, en el presente caso, el mandato judicial de anotación
de sentencia ha tenido acceso al Registro de la Propiedad mediante la anotación letra H
y que los titulares de derechos que van a ser postergados han intervenido en el juicio
correspondiente.
Y en tercer y último lugar, una vez fijados los presupuestos para que la preferencia
anotada tenga alcance real y verificados que los mismos se han cumplido en el presente
caso, deniega la eficacia real de postergación de rangos de la preferencia anotada.
Con todo el respeto ante esta DG, mayor contradicción es imposible.
Quinto. Confirmada por lo tanto la primera calificación registral con la resolución del
recurso gubernativo, esta parte ha obtenido pronunciamiento judicial sobre el carácter
real de la preferencia, en base a los hechos reseñados en el Decreto de 9 de Julio
de 2024.
El Juzgado de Primera Instancia N.º 8 de Marbella, en el que se dictó la sentencia
que establecía la preferencia registral del crédito ejecutado, y en el que se tramitó la
ejecución de la misma, ha dictado el Decreto de 9 de Julio de 2024, en el que se declara
que la preferencia del crédito ejecutado tiene alcance no solo crediticio sino también real,
porque así lo declaró la sentencia y así se ordenó anotar en el Registro de la Propiedad.
Por lo que el crédito hipotecario constituido en la Inscripción 7.ª (constituido a favor de
BBK y cedido a Promontoria Lezama DAC) debe considerarse y así ha sido en todo el
procedimiento de ejecución (sin restar del avalúo su importe y poniendo a disposición del
acreedor hipotecario, como acreedor posterior, el remanente) como crédito posterior al
ejecutado y por lo tanto cancelable por el mandamiento expedido.
Establece dicho Decreto en su Fundamento de Derecho Tercero:
“Tercero. En fecha 24 de mayo de 2022, se procede a la valoración judicial del
inmueble, declarándose que no hay que detraer cargas anteriores al haberse declarado
por sentencia como preferentes las anotaciones a favor de la CP (…) De esta valoración
se extrae que la recurrente no tiene desde el punto de vista registral la consideración de
acreedor anterior al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución, ni dicha
preferencia, resulta de la certificación registral de dominio y cargas (tal y como exige el
artículo 666 de la LEC). La valoración no fue impugnada por la recurrente. Sin embargo,
meses después, el 11 de octubre de 2022 Promontoria, insta la nulidad del decreto de 27
de julio por el que se convocaba la subasta, cuando ya se estaba celebrando. A esta se
opone la CP poniendo en evidencia la su no oposición a ninguna de las resoluciones
ejecutivas dictadas por el juzgado desde su personación. El auto de 29 de noviembre
de 2022 desestima la nulidad, siendo a partir de este momento en que se comienza a
cve: BOE-A-2025-2758
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 20010
Sólo por tanto, en este tercer supuesto dicha preferencia tendrá alcance real, con
postergación de rango de las anotaciones o inscripción pospuestas a favor del embargo
anotado por la Comunidad de Propietarios. Por lo que la ejecución del mismo llevará
irremediablemente aparejada la cancelación como carga posterior de dichos derechos
pospuestos.
Esto es lo que ha sucedido en el presente caso. Los titulares de los derechos
pospuestos fueron demandados y se fijó la cantidad líquida que gozaba de preferencia.
Incluso, la titular del derecho de hipoteca se allanó en su escrito de contestación. Con
ese acceso al Registro de la Propiedad de la preferencia fallada por dicha Sentencia,
mediante su anotación, se produjo la postergación de los rangos. Si como dice la
resolución del recurso gubernativo frente a la primera calificación, dicha preferencia solo
operara en el ámbito crediticio-personal-obligacional, no hubiera tenido acceso registral y
en cambio sí lo tuvo, publicando por lo tanto el registro la citada preferencia dando
publicidad de la misma frente a terceros contratantes.
Es por tanto totalmente contradictorio el argumento de la resolución dictada por esta
Dirección General y la conclusión a la que llega.
En primer lugar, nos da los presupuestos para que esa preferencia tenga alcance
real: Mandato judicial con alcance real (lo que permite su anotación en el Registro de la
Propiedad) y que los titulares de derechos inscritos, que van a ver postergados sus
rangos, hayan intervenido en el correspondiente juicio.
En segundo lugar, verifica que, en el presente caso, el mandato judicial de anotación
de sentencia ha tenido acceso al Registro de la Propiedad mediante la anotación letra H
y que los titulares de derechos que van a ser postergados han intervenido en el juicio
correspondiente.
Y en tercer y último lugar, una vez fijados los presupuestos para que la preferencia
anotada tenga alcance real y verificados que los mismos se han cumplido en el presente
caso, deniega la eficacia real de postergación de rangos de la preferencia anotada.
Con todo el respeto ante esta DG, mayor contradicción es imposible.
Quinto. Confirmada por lo tanto la primera calificación registral con la resolución del
recurso gubernativo, esta parte ha obtenido pronunciamiento judicial sobre el carácter
real de la preferencia, en base a los hechos reseñados en el Decreto de 9 de Julio
de 2024.
El Juzgado de Primera Instancia N.º 8 de Marbella, en el que se dictó la sentencia
que establecía la preferencia registral del crédito ejecutado, y en el que se tramitó la
ejecución de la misma, ha dictado el Decreto de 9 de Julio de 2024, en el que se declara
que la preferencia del crédito ejecutado tiene alcance no solo crediticio sino también real,
porque así lo declaró la sentencia y así se ordenó anotar en el Registro de la Propiedad.
Por lo que el crédito hipotecario constituido en la Inscripción 7.ª (constituido a favor de
BBK y cedido a Promontoria Lezama DAC) debe considerarse y así ha sido en todo el
procedimiento de ejecución (sin restar del avalúo su importe y poniendo a disposición del
acreedor hipotecario, como acreedor posterior, el remanente) como crédito posterior al
ejecutado y por lo tanto cancelable por el mandamiento expedido.
Establece dicho Decreto en su Fundamento de Derecho Tercero:
“Tercero. En fecha 24 de mayo de 2022, se procede a la valoración judicial del
inmueble, declarándose que no hay que detraer cargas anteriores al haberse declarado
por sentencia como preferentes las anotaciones a favor de la CP (…) De esta valoración
se extrae que la recurrente no tiene desde el punto de vista registral la consideración de
acreedor anterior al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución, ni dicha
preferencia, resulta de la certificación registral de dominio y cargas (tal y como exige el
artículo 666 de la LEC). La valoración no fue impugnada por la recurrente. Sin embargo,
meses después, el 11 de octubre de 2022 Promontoria, insta la nulidad del decreto de 27
de julio por el que se convocaba la subasta, cuando ya se estaba celebrando. A esta se
opone la CP poniendo en evidencia la su no oposición a ninguna de las resoluciones
ejecutivas dictadas por el juzgado desde su personación. El auto de 29 de noviembre
de 2022 desestima la nulidad, siendo a partir de este momento en que se comienza a
cve: BOE-A-2025-2758
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Núm. 38
