Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2758)
Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 1 a practicar operación registral alguna.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 20009
Ahora bien, cuando por el contrario, la preferencia declarada tiene carácter real, por
tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces la constancia registral de tal
preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente
postergación de derechos reales anteriores que pueden resultar perjudicados, así como
a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de
rango cuando se consume la ejecución y adjudicación.
Continúa diciendo la resolución recurrida en su Fundamento Jurídico Quinto, que
dicha declaración de preferencia por sí sola, no implica alteración alguna del rango
registral.
Es cierto y así lo tiene reconocido mayoritariamente, tanto la doctrina como la
Jusrisprudencia [sic] menor y la de nuestro Tribunal Supremo, que la preferencia del
artículo 9.1. e) de la Ley de Propiedad Horizontal por sí sola, es una preferencia
crediticia, personal, obligacional y no real. Y que el citado artículo no establece por sí
solo una preferencia registral.
Dicha preferencia real, se produce precisamente por el mandato judicial de la
anotación y por el acceso al registro de dicha preferencia, tanto en virtud de la anotación
de sentencia como por la anotación del embargo, en la que consta expresamente la
preferencia frente a los créditos postergados. Como desarrollaremos más ampliamente a
continuación, en los Fundamentos Jurídicos Materiales, si el Registrador que anotó la
sentencia permitió el acceso de la preferencia al Registro de la Propiedad, es por que
[sic] bajo su criterio y según su función calificadora, la misma tenía alcance real y reunía
todos los requisitos necesarios para su inscripción, con la consiguiente consecuencia de
alteración de rango de los créditos pospuestos, cuyos titulares aparecen como
demandados en el procedimiento y por lo tanto con posibilidad de defensa u oposición.
Si el Registrador, en cambio, hubiera considerado dicha preferencia con exclusivamente
efectos crediticios, personales u obligacionales y sin efecto por lo tanto real, o los
titulares de créditos pospuestos no hubieran sido parte en el procedimiento, hubiera
vetado su acceso al Registro de la Propiedad, por mandato del artículo 42.1 de la Ley
Hipotecaria y 24 de la Constitución. (Cfr. RDGSJFP 19 de marzo de 2024, en la que el
mismo registrador –N.º 1 de Marbella– deniega la práctica de anotación preventiva
porque estima que el objeto de la demanda tiene solo efectos personales y no es
susceptible de anotación, de conformidad con el artículo 42.1. 2 de la Ley Hipotecaria.)
Se nos ocurren por tanto tres posibles hipótesis:
1.ª Que la preferencia del crédito a favor de la comunidad reconocido en sentencia,
en ningún caso, pueda alterar el rango hipotecario de los derechos inscritos, incluso
aunque los titulares de dichos derechos inscritos hubieran sido demandados en el
procedimiento. Si estuviéramos en dicha situación, nunca hubiera accedido al Registro
de la Propiedad dicha preferencia al no tener alcance real.
2.ª Que la preferencia del crédito a favor de la comunidad reconocido en sentencia
tenga alcance real, pero no hayan sido demandados en el procedimiento los titulares de
dichos derechos postergados. Si la situación fuera esta, nunca hubiera accedido al
Registro de la Propiedad dicha preferencia por el principio de Seguridad Jurídica
(Artículo 24 de la Constitución). Todo titular de derecho inscrito es protegido legalmente,
y su rango solo puede ser modificado, mediante una sentencia firme dictada en un
procedimiento, en el que dichos titulares hayan sido demandados (no basta con
notificarles el procedimiento) y hayan podido por lo tanto oponerse y plantear las
excepciones que a su derecho convengan.
3.º Que la preferencia del crédito a favor de la comunidad reconocido en sentencia
tenga alcance real y por lo tanto sea inscribible y hayan sido demandados todos los
interesados, es decir, todos los titulares de derechos que por ser pospuestos en su rango
registral puedan resultar perjudicados y se fije la cantidad líquida sobre la que recae
dicha preferencia. En dicho supuesto, la Sentencia será anotable en el Registro de la
Propiedad y por lo tanto dicha preferencia tendrá efectos reales, afectando al rango de
los derechos inscritos preferentes que se verán pospuestos, cuyos titulares han sido
demandados.
cve: BOE-A-2025-2758
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 20009
Ahora bien, cuando por el contrario, la preferencia declarada tiene carácter real, por
tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces la constancia registral de tal
preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente
postergación de derechos reales anteriores que pueden resultar perjudicados, así como
a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de
rango cuando se consume la ejecución y adjudicación.
Continúa diciendo la resolución recurrida en su Fundamento Jurídico Quinto, que
dicha declaración de preferencia por sí sola, no implica alteración alguna del rango
registral.
Es cierto y así lo tiene reconocido mayoritariamente, tanto la doctrina como la
Jusrisprudencia [sic] menor y la de nuestro Tribunal Supremo, que la preferencia del
artículo 9.1. e) de la Ley de Propiedad Horizontal por sí sola, es una preferencia
crediticia, personal, obligacional y no real. Y que el citado artículo no establece por sí
solo una preferencia registral.
Dicha preferencia real, se produce precisamente por el mandato judicial de la
anotación y por el acceso al registro de dicha preferencia, tanto en virtud de la anotación
de sentencia como por la anotación del embargo, en la que consta expresamente la
preferencia frente a los créditos postergados. Como desarrollaremos más ampliamente a
continuación, en los Fundamentos Jurídicos Materiales, si el Registrador que anotó la
sentencia permitió el acceso de la preferencia al Registro de la Propiedad, es por que
[sic] bajo su criterio y según su función calificadora, la misma tenía alcance real y reunía
todos los requisitos necesarios para su inscripción, con la consiguiente consecuencia de
alteración de rango de los créditos pospuestos, cuyos titulares aparecen como
demandados en el procedimiento y por lo tanto con posibilidad de defensa u oposición.
Si el Registrador, en cambio, hubiera considerado dicha preferencia con exclusivamente
efectos crediticios, personales u obligacionales y sin efecto por lo tanto real, o los
titulares de créditos pospuestos no hubieran sido parte en el procedimiento, hubiera
vetado su acceso al Registro de la Propiedad, por mandato del artículo 42.1 de la Ley
Hipotecaria y 24 de la Constitución. (Cfr. RDGSJFP 19 de marzo de 2024, en la que el
mismo registrador –N.º 1 de Marbella– deniega la práctica de anotación preventiva
porque estima que el objeto de la demanda tiene solo efectos personales y no es
susceptible de anotación, de conformidad con el artículo 42.1. 2 de la Ley Hipotecaria.)
Se nos ocurren por tanto tres posibles hipótesis:
1.ª Que la preferencia del crédito a favor de la comunidad reconocido en sentencia,
en ningún caso, pueda alterar el rango hipotecario de los derechos inscritos, incluso
aunque los titulares de dichos derechos inscritos hubieran sido demandados en el
procedimiento. Si estuviéramos en dicha situación, nunca hubiera accedido al Registro
de la Propiedad dicha preferencia al no tener alcance real.
2.ª Que la preferencia del crédito a favor de la comunidad reconocido en sentencia
tenga alcance real, pero no hayan sido demandados en el procedimiento los titulares de
dichos derechos postergados. Si la situación fuera esta, nunca hubiera accedido al
Registro de la Propiedad dicha preferencia por el principio de Seguridad Jurídica
(Artículo 24 de la Constitución). Todo titular de derecho inscrito es protegido legalmente,
y su rango solo puede ser modificado, mediante una sentencia firme dictada en un
procedimiento, en el que dichos titulares hayan sido demandados (no basta con
notificarles el procedimiento) y hayan podido por lo tanto oponerse y plantear las
excepciones que a su derecho convengan.
3.º Que la preferencia del crédito a favor de la comunidad reconocido en sentencia
tenga alcance real y por lo tanto sea inscribible y hayan sido demandados todos los
interesados, es decir, todos los titulares de derechos que por ser pospuestos en su rango
registral puedan resultar perjudicados y se fije la cantidad líquida sobre la que recae
dicha preferencia. En dicho supuesto, la Sentencia será anotable en el Registro de la
Propiedad y por lo tanto dicha preferencia tendrá efectos reales, afectando al rango de
los derechos inscritos preferentes que se verán pospuestos, cuyos titulares han sido
demandados.
cve: BOE-A-2025-2758
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Núm. 38
