BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 20006

del crédito el derecho a cobrar con preferencia de otros acreedores una vez obtenido un
precio de remate, pero no a cancelar las cargas anteriores cuando el embargo ejecutado
se haya acordado para garantizar el cobro de este crédito privilegiado.
Dicha calificación fue recurrida ante este Centro Directivo, que resolvió mediante
Resolución de 5 de junio de 2024 desestimando el recurso y confirmando la calificación
del registrador.
Se presentó el día 23 de septiembre de 2024, en el Registro de la Propiedad de
Marbella número 1, instancia suscrita por doña M. L. G. B. V. de igual fecha, en unión del
mandamiento de cancelación de cargas de fecha 18 de diciembre de 2023 antes citado,
el cual fue despachado el día 13 de marzo de 2024, recurrido y confirmada la calificación
por Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de fecha 5 de
junio de 2024, que estaba complementado por decreto del Juzgado de Primera Instancia
número 8 de Marbella, de fecha 9 de julio de 2024.
De este último decreto resultaba que «Promontoria Lezama Designated Activity
Company», en su calidad de cesionaria del crédito hipotecario que en su día ostentó
«Kutxabank, SA» contra el deudor, doña K. B., interpuso recurso de reposición contra
diligencia de ordenación de fecha 26 de febrero de 2024, en cuanto al particular relativo
a la preferencia registral de su crédito. De su fundamento de Derecho primero resultaba
que «Promontoria Lezama Designated Activity Company» consideraba que había
incongruencia entre el auto de fecha 29 de noviembre de 2022, según el cual
«Promontoria Lezama Designated Activity Company» era titular de un préstamo
hipotecario «cuya inscripción en el Registro de la Propiedad es anterior a la carga que se
ejecuta, y la diligencia de ordenación recurrida, que se refiere a dicha mercantil como
acreedor posterior». De su fundamento de Derecho segundo resultaba que, «al efecto de
valorar la incongruencia alegada, hay que remontarse a la sentencia de 7 de mayo
de 2028 dictada por el mismo Juzgado en el juicio ordinario 98/17 en la que era
demandante la CP (…) y demandados la propietaria del inmueble K. B, la entidad
Kutxabanc SA y el Ayuntamiento de Ojén la cual declara que: “(…) el crédito a favor de la
Comunidad demandante, por importe de 3.036 euros (cantidad objeto de la cobertura
real que previene el art. 9, apartado e inciso segundo la LPH) tiene preferencia frente a
los préstamos hipotecarios y embargos que la entidad Kutxabanc y el Ayuntamiento de
Ojén ostentan en relación a la finca de este número. La sentencia condena a dichas
entidades a estar y pasar por dicha declaración librando los oportunos mandamientos al
Registro de la Propiedad”. La entidad Kutxabank sa se allanó a la misma. Mucho
después de esto, el 28 de diciembre de 2021, tras comprar aquel crédito Promontoria
Lezama Designated Activity Company se persona como adquirente del objeto litigioso
“como titular de la hipoteca de segundo rango y acreedor posterior a efectos de un
posible remanente tras la subasta del inmueble” (sic)… interesando impulso procesal.
Por escrito de 8 de noviembre reitera su condición de titular de crédito posterior
subsistente conforme al art. 672.2.º y la entrega del sobrante una vez haya cobrado la
CP». Del fundamento de Derecho tercero resultaba que «en fecha 24 de mayo de 2022,
se procede a la valoración judicial del inmueble, declarándose que no hay que detraer
cargas anteriores al haberse declarado por sentencia como preferentes las anotaciones
a favor de la CP (…) De esta valoración se extrae que la recurrente no tiene desde el
punto de vista registral la consideración de acreedor anterior al gravamen por el que se
hubiera despachado ejecución, ni dicha preferencia resulta de la certificación registral de
dominio y cargas (tal y como exigen el artículo 666 de la LEC). La valoración no fue
impugnada por la recurrente. Sin embargo, meses después, el 11 de octubre de 2022
Promontoria, insta la nulidad del decreto de 27 de julio por el que se convocaba la
subasta, cuando ya se estaba celebrando (…) El auto de 29 de noviembre de 2022
desestima la nulidad, siendo a partir de ese momento en que se comienza a discutir el
rango de su carga. En definitiva conforme a la sentencia analizada y el Registro de la
Propiedad, la recurrente no tiene preferencia crediticia o de cobro siendo la misma la que
está solicitando el sobrante como acreedora posterior, lo cual es incompatible con la
pedida subsistencia de la carga hipotecaria. Nada impide, sin embargo, que por la

cve: BOE-A-2025-2758
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Núm. 38