Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2757)
Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19995
pueda hacer nada para frustrar efectividad. Esta doctrina jurisprudencial es de gran
interés pues permitiría al optante-comprador instrumentar en el contrato de opción el
procedimiento adecuado para otorgar unilateralmente la escritura de compraventa y
proceder de forma inmediata a la inscripción de su adquisición, evitando cualquier
dilación ante una actitud rebelde del concedente-vendedor y; por tanto, evitar la
necesidad de iniciar un procedimiento judicial exigiendo el cumplimiento forzoso y, en su
caso, el otorgamiento de la escritura por el juez en nombre del concedente-vendedor.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (“DGRN”)
de 19 de julio de 1991 ampara esta posibilidad y reconoce la validez de determinada
cláusula del contrato de opción que autoriza al optante para que pueda por sí solo
otorgar a su favor la oportuna escritura pública de compraventa, para lo cual la parte
concedente le otorga el oportuno poder, previa consignación notarial o judicial, a nombre
de la parte concedente, del precio de la compraventa. La DGRN sostiene, en línea con la
doctrina jurisprudencial antes indicada, que “desde un punto de vista instrumental, y
siempre que el dueño o dueños lo hayan consentido al pactarse el contrato preliminar –
como sucede en este recurso–, el título del adquirente en virtud de una opción de
compra consumada por su declaración unilateral ha quedado integrado por la escritura
de ejercicio de opción –otorgada unilateralmente por el adquirente, que en este recurso
lo puede hacer ostentando además la representación de los concedentes de la opción,
que como se ha visto incluso no sería necesaria– ya que una vez autorizadas ambas; el
valor traditorio de la escritura y lo convenido por las partes produce la tradición adecuada
para investir de dominio al adquirente.” En este mismo sentido se pronuncia Resolución
de la DGRN de 7 de septiembre de 1982, que mantiene que existiendo voluntad expresa
y suficientemente documentada de las partes y al amparo del sistema de numerus
apertus del artículo 7 del RH, la simple voluntad afirmativa del optante expresada en
escritura pública es suficiente para que quede perfeccionada la compraventa y
consumada la tradición. Esta misma Resolución deniega la extensión de nota marginal
acreditativa del mero ejercicio del derecho de opción, no aceptándose dejar constancia
registral de la declaración voluntad del optante formalizada en acta notarial donde se
requería a la concedente a otorgar la correspondiente escritura de compraventa sino
hasta el momento de presentación de la escritura de compraventa o, en su caso, de la
anotación preventiva de la demanda en que se pretenda el otorgamiento de la escritura
correspondiente.
III. Tercero. El contrato de opción de compra pactado, se refiere a dos fincas no hay
distribución de precio El precio de la opción es de 26 0800 euros. Y el precio de la
compraventa 433.000. No se indica el que corresponde a cada una de las fincas.
Si bien podemos manifestar que la redacción del clausulado en ese aspecto pudiera
ser más clara, una interpretación correcta y acorde con las normas de interpretación de
los artículos 1281 y concordantes del Código Civil, ha de llevarnos a la conclusión de
que el defecto advertido no es tal. En efecto en la escritura de opción en el exponen n.º 1
se detalla la valoración de cada una de las fincas 425.000 y 8000,00 euros
respectivamente que suman los 433.000 euros que s [sic] establecen como precio de la
opción.
El artículo 1285 Código Civil estable que las cláusulas de los contratos deben
interpretarse las unas por la otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del
conjunto todas. En todo caso entendemos que pudiera ser un defecto subsanable.
Por todo lo expuesto,
Solicito: Que habiendo presentado este escrito junto con la documentación que se
acompaña y sus copias, se sirva admitirlo y, en sus méritos, tenga por interpuesto
recurso potestativo de reposición contra la calificación negativa del Registro de la
Propiedad n.º 24 de Madrid y y [sic], por las razones expuestas, se deje sin efecto las
calificaciones impugnadas, procediéndose a la correcta inscripción de la opción de
compra.»
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19995
pueda hacer nada para frustrar efectividad. Esta doctrina jurisprudencial es de gran
interés pues permitiría al optante-comprador instrumentar en el contrato de opción el
procedimiento adecuado para otorgar unilateralmente la escritura de compraventa y
proceder de forma inmediata a la inscripción de su adquisición, evitando cualquier
dilación ante una actitud rebelde del concedente-vendedor y; por tanto, evitar la
necesidad de iniciar un procedimiento judicial exigiendo el cumplimiento forzoso y, en su
caso, el otorgamiento de la escritura por el juez en nombre del concedente-vendedor.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (“DGRN”)
de 19 de julio de 1991 ampara esta posibilidad y reconoce la validez de determinada
cláusula del contrato de opción que autoriza al optante para que pueda por sí solo
otorgar a su favor la oportuna escritura pública de compraventa, para lo cual la parte
concedente le otorga el oportuno poder, previa consignación notarial o judicial, a nombre
de la parte concedente, del precio de la compraventa. La DGRN sostiene, en línea con la
doctrina jurisprudencial antes indicada, que “desde un punto de vista instrumental, y
siempre que el dueño o dueños lo hayan consentido al pactarse el contrato preliminar –
como sucede en este recurso–, el título del adquirente en virtud de una opción de
compra consumada por su declaración unilateral ha quedado integrado por la escritura
de ejercicio de opción –otorgada unilateralmente por el adquirente, que en este recurso
lo puede hacer ostentando además la representación de los concedentes de la opción,
que como se ha visto incluso no sería necesaria– ya que una vez autorizadas ambas; el
valor traditorio de la escritura y lo convenido por las partes produce la tradición adecuada
para investir de dominio al adquirente.” En este mismo sentido se pronuncia Resolución
de la DGRN de 7 de septiembre de 1982, que mantiene que existiendo voluntad expresa
y suficientemente documentada de las partes y al amparo del sistema de numerus
apertus del artículo 7 del RH, la simple voluntad afirmativa del optante expresada en
escritura pública es suficiente para que quede perfeccionada la compraventa y
consumada la tradición. Esta misma Resolución deniega la extensión de nota marginal
acreditativa del mero ejercicio del derecho de opción, no aceptándose dejar constancia
registral de la declaración voluntad del optante formalizada en acta notarial donde se
requería a la concedente a otorgar la correspondiente escritura de compraventa sino
hasta el momento de presentación de la escritura de compraventa o, en su caso, de la
anotación preventiva de la demanda en que se pretenda el otorgamiento de la escritura
correspondiente.
III. Tercero. El contrato de opción de compra pactado, se refiere a dos fincas no hay
distribución de precio El precio de la opción es de 26 0800 euros. Y el precio de la
compraventa 433.000. No se indica el que corresponde a cada una de las fincas.
Si bien podemos manifestar que la redacción del clausulado en ese aspecto pudiera
ser más clara, una interpretación correcta y acorde con las normas de interpretación de
los artículos 1281 y concordantes del Código Civil, ha de llevarnos a la conclusión de
que el defecto advertido no es tal. En efecto en la escritura de opción en el exponen n.º 1
se detalla la valoración de cada una de las fincas 425.000 y 8000,00 euros
respectivamente que suman los 433.000 euros que s [sic] establecen como precio de la
opción.
El artículo 1285 Código Civil estable que las cláusulas de los contratos deben
interpretarse las unas por la otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del
conjunto todas. En todo caso entendemos que pudiera ser un defecto subsanable.
Por todo lo expuesto,
Solicito: Que habiendo presentado este escrito junto con la documentación que se
acompaña y sus copias, se sirva admitirlo y, en sus méritos, tenga por interpuesto
recurso potestativo de reposición contra la calificación negativa del Registro de la
Propiedad n.º 24 de Madrid y y [sic], por las razones expuestas, se deje sin efecto las
calificaciones impugnadas, procediéndose a la correcta inscripción de la opción de
compra.»
cve: BOE-A-2025-2757
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Núm. 38
