Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2757)
Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19994
Las manifestaciones efectuadas de que con el negocio celebrado se ha
instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una finalidad de garantía
extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la prohibición del
pacto comisario, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se
esconde un comiso que permite a la optante o acreedora hacerse dueña de la finca
ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal, no puede
compartirse por las siguientes consideraciones:
a) Ninguno de los pactos de la escritura objeto de calificación encubre una causa
distinta de la proyectada, que no es otra que la voluntad de los otorgantes de transmisión
del dominio de las fincas, con una serie de pactos que ni desnaturalizan la opción de
compra, ni dejan sin efecto la presunción del artículo 1277 del Código Civil de licitud de
la causa de los contratos.
b) No puede sostenerse que el negocio suponga un comiso ya que para la compra
de la finca el optante debe satisfacer el precio de la misma. Atiéndase a que las
resoluciones de ala DGSF [sic] a que se hacen referencia en la nota de calificación y de
las que deducen la existencia del pacto comisario, siempre se hace referencia a la
desproporción entre el valor real de la supuesta garantía, evitando el enriquecimiento
injustificado a costas del deudor.
Y no hace referencia alguna la nota al respecto, por que [sic] el precio de compra
pactado para las fincas no es ni mucho menos un precio vil, requisito o indicio necesario
o ineludible exigido por la jurispruedencia [sic] para inferir la existencia de un pacto
comisorio, sino que el mismo ha venido consensuado entre las partes atendiendo al
estado del mismo, y posibles fluctuaciones en le [sic] precio por el establecimiento de un
plazo en el ejercicio de la opción, sin que suponga “un desequilibrio patrimonial injusto
para el deudor” el ejercicio de la misma. Solo hay que comprobar el valor de referencia
adjuntó la escritura para darse cuenta que el optante no se hace pago de las cantidades
anticipadas con el ejercicio de la opción, sino que debe ponerse a disposición del con
cedente el precio de la compraventa (300.000,00 €) lo que desvirtúa el razonamiento de
la calificación de hacerse dueños de la finca sin las cautelas de una ejecución procesal,
que puede ser más gravosa para el concedente de la opción a la vista de los porcentajes
de la ley procesal para la adjudicación de las misma.
Como tiene reconocida la DGSF [sic] “la calificación registral ha de formularse
atendiendo a los términos del documento objeto de la misma y a los propios asientos del
Registro; y en el reducido marco de este expediente, ni el registrador, ni esta Dirección
General, pueden enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos
casos en que no exista clara y patente constatación, so capa de una pretendida
obligación de impedir el acceso al Registro de títulos en posibles supuestos en los que la
constitución de la opción de compra haya podido haber sido pactada en función de
garantía del cumplimiento de una obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de
pacto comisorio establecida por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil).”
Entendemos que en el presente caso el registrador se ha excedido en su función
calificadora llegando a unas conclusiones que en ningún caso se deducen del contenido
de la opción, realizando una labor interpretativa y declarativa de simulación que no le
corresponde.
II. Respecto del ejercicio de la compra de firma unilateral recordamos la
jurisprudencia del TS y de este órgano directivos la jurisprudencia considera (Sentencias
del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992, 21 de julio de 1993, 7 de marzo
de 1996 y 14 de febrero de 1997) que la opción de compra supone una compraventa
conclusa que no necesita de actividad posterior de las partes para desarrollar las bases
contractuales contenidas en el convenio. Bastaría la expresión de voluntad del optante
para que el contrat [sic] de compraventa quede firme, perfecto, en estado de ejecución y
obligatorio para el concedente sin necesidad de más actos, quedando por tanto
perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa sin que el concedente
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19994
Las manifestaciones efectuadas de que con el negocio celebrado se ha
instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una finalidad de garantía
extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la prohibición del
pacto comisario, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se
esconde un comiso que permite a la optante o acreedora hacerse dueña de la finca
ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal, no puede
compartirse por las siguientes consideraciones:
a) Ninguno de los pactos de la escritura objeto de calificación encubre una causa
distinta de la proyectada, que no es otra que la voluntad de los otorgantes de transmisión
del dominio de las fincas, con una serie de pactos que ni desnaturalizan la opción de
compra, ni dejan sin efecto la presunción del artículo 1277 del Código Civil de licitud de
la causa de los contratos.
b) No puede sostenerse que el negocio suponga un comiso ya que para la compra
de la finca el optante debe satisfacer el precio de la misma. Atiéndase a que las
resoluciones de ala DGSF [sic] a que se hacen referencia en la nota de calificación y de
las que deducen la existencia del pacto comisario, siempre se hace referencia a la
desproporción entre el valor real de la supuesta garantía, evitando el enriquecimiento
injustificado a costas del deudor.
Y no hace referencia alguna la nota al respecto, por que [sic] el precio de compra
pactado para las fincas no es ni mucho menos un precio vil, requisito o indicio necesario
o ineludible exigido por la jurispruedencia [sic] para inferir la existencia de un pacto
comisorio, sino que el mismo ha venido consensuado entre las partes atendiendo al
estado del mismo, y posibles fluctuaciones en le [sic] precio por el establecimiento de un
plazo en el ejercicio de la opción, sin que suponga “un desequilibrio patrimonial injusto
para el deudor” el ejercicio de la misma. Solo hay que comprobar el valor de referencia
adjuntó la escritura para darse cuenta que el optante no se hace pago de las cantidades
anticipadas con el ejercicio de la opción, sino que debe ponerse a disposición del con
cedente el precio de la compraventa (300.000,00 €) lo que desvirtúa el razonamiento de
la calificación de hacerse dueños de la finca sin las cautelas de una ejecución procesal,
que puede ser más gravosa para el concedente de la opción a la vista de los porcentajes
de la ley procesal para la adjudicación de las misma.
Como tiene reconocida la DGSF [sic] “la calificación registral ha de formularse
atendiendo a los términos del documento objeto de la misma y a los propios asientos del
Registro; y en el reducido marco de este expediente, ni el registrador, ni esta Dirección
General, pueden enjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos
casos en que no exista clara y patente constatación, so capa de una pretendida
obligación de impedir el acceso al Registro de títulos en posibles supuestos en los que la
constitución de la opción de compra haya podido haber sido pactada en función de
garantía del cumplimiento de una obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de
pacto comisorio establecida por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil).”
Entendemos que en el presente caso el registrador se ha excedido en su función
calificadora llegando a unas conclusiones que en ningún caso se deducen del contenido
de la opción, realizando una labor interpretativa y declarativa de simulación que no le
corresponde.
II. Respecto del ejercicio de la compra de firma unilateral recordamos la
jurisprudencia del TS y de este órgano directivos la jurisprudencia considera (Sentencias
del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992, 21 de julio de 1993, 7 de marzo
de 1996 y 14 de febrero de 1997) que la opción de compra supone una compraventa
conclusa que no necesita de actividad posterior de las partes para desarrollar las bases
contractuales contenidas en el convenio. Bastaría la expresión de voluntad del optante
para que el contrat [sic] de compraventa quede firme, perfecto, en estado de ejecución y
obligatorio para el concedente sin necesidad de más actos, quedando por tanto
perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa sin que el concedente
cve: BOE-A-2025-2757
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Núm. 38
