Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2757)
Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19993
La Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 15/06/2016 (Recurso:
1334/2014; Resolución: 406/2016) ha consagrado la supremacía del principio de la
autonomía de la voluntad frente a la literalidad del precepto:
“1.a) Es jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1256 CC, al ser
excesivamente genérico, es inidóneo para sostener por sí mismo un motivo de casación
C 636/2008, de 26 de junio (Rec. 1649/2001), 730/2009, de 3 de noviembre (Rec.
782/2005) y 421/2011, de 13 de junio (Rec. 1008/2007), y las en ella citadas].
2.a) Ante la gravedad de las consecuencias que cabría extraer de una puramente
literal de dicho artículo (‘La validez y el cumplimento de los contratos no pueden dejarse
al arbitrio de uno de los contratantes’), se ha [ilegible] autorizadamente, a la luz del
comentario de García Goyena a su precedente, el artículo 979 del Proyecto del 1851 sin
paralelo en la codificación decimonónica, que se trataría de una generalización poco
meditada., para los contratos, de la regla del artículo 1115.I CC –nulidad de la obligación
contraída bajo una condición puramente potestativa–, procedente de textos del Digesto
referidos a las obligaciones nacidas de stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor
y un solo deudor). No expresaría, así, sino el principio lógico de que, en frase del propio
García Goyena, ‘quedar, y no quedar obligado, son cosas incompatibles’.
En cualquier caso, con seguridad no puede darse al artículo 1256 CC un
significado normativo distinto del que naturalmente se desprende del artículo 1091 del
mismo Código si ‘las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley
entre las partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos’, no puede uno de los
contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola voluntad; pero, claro
es, salvo que otra cosa se haya pactado válidamente (arts. 1255 CC) en el contrato
mismo de que se trate.
Cabalmente por ello, las Sentencias de esta Sala 1222/1995, de 9 de enero (Rec.
2800/1991) 1259/2007, de 30 de noviembre (Rec. 4502/2000), 85/2010, de 19 de febrero
(Rec. 2129/2005) y 217/2011, de 31 de marzo (Rec. 807/2007) han declarado que no
cabe dar al artículo 1256 CC el significado de prohibir la inclusión en el contrato mismo
de un pacto que otorgue a uno de los contratantes un derecho potestativo de
desistimiento o denuncia unilateral.”
3.º La entidad optante podrá ejercitar unilateralmente la opción, abonando al
concedente el precio de la compra, descontando tanto las cantidades ya entregadas
como las cargas o gastos vinculados a la finca de los que hubiera tenido que hacerse
cargo la entidad optante.
En la cláusula quinta al regular el procedimiento para el ejercicio de la opción de
compra se establece, que si en el momento del ejercicio de la opción existen cargas
derechos anotaciones posteriores,… de conformidad con el artículo 175.6 del
Reglamento Hipotecario para cancelarlas, el precio de la compra deberá de quedar
consignado a disposición de los titulares de esos asientos previa deducción del mismo
tanto de las cantidades que según lo pactado en la escritura “deben descontarse del
precio a pagar” (gastos de comunidad impuesto sobre bienes inmuebles, pagos para
dejar la finca libre de cargas y responsabilidades preferentes), como el anticipo del
precio que se ha abonado en el acto de la firma de la escrituran…”
El pacto transcrito no tiene más función que garantizar el pago del precio pactado y
garantizar a los acreedores que pudieran existir con su derecho inscrito con posterioridad
a la opción la efectuada de los mismos Nada hace indicar que el cumplimento del
contrato de compraventa y la salvaría de los acreedores con su derecho inscrito en el
registro suponga un indicio de la existencia de un pacto comisorio.
4.º La escritura se redacta con arreglo a minuta.
Tal como reza el título la escritura es redactada conforme a minuta presentada
ambas partes otorgantes. Si la calificación quiere insinuar un presunto vicio del
consentimiento el concedente ostenta profesión titulada (veterinario), titular de una
clínica de prestigio, y que hace suponer un grado de conocimiento suficiente del negocio
jurídico acordado.
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19993
La Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 15/06/2016 (Recurso:
1334/2014; Resolución: 406/2016) ha consagrado la supremacía del principio de la
autonomía de la voluntad frente a la literalidad del precepto:
“1.a) Es jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1256 CC, al ser
excesivamente genérico, es inidóneo para sostener por sí mismo un motivo de casación
C 636/2008, de 26 de junio (Rec. 1649/2001), 730/2009, de 3 de noviembre (Rec.
782/2005) y 421/2011, de 13 de junio (Rec. 1008/2007), y las en ella citadas].
2.a) Ante la gravedad de las consecuencias que cabría extraer de una puramente
literal de dicho artículo (‘La validez y el cumplimento de los contratos no pueden dejarse
al arbitrio de uno de los contratantes’), se ha [ilegible] autorizadamente, a la luz del
comentario de García Goyena a su precedente, el artículo 979 del Proyecto del 1851 sin
paralelo en la codificación decimonónica, que se trataría de una generalización poco
meditada., para los contratos, de la regla del artículo 1115.I CC –nulidad de la obligación
contraída bajo una condición puramente potestativa–, procedente de textos del Digesto
referidos a las obligaciones nacidas de stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor
y un solo deudor). No expresaría, así, sino el principio lógico de que, en frase del propio
García Goyena, ‘quedar, y no quedar obligado, son cosas incompatibles’.
En cualquier caso, con seguridad no puede darse al artículo 1256 CC un
significado normativo distinto del que naturalmente se desprende del artículo 1091 del
mismo Código si ‘las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de Ley
entre las partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos’, no puede uno de los
contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola voluntad; pero, claro
es, salvo que otra cosa se haya pactado válidamente (arts. 1255 CC) en el contrato
mismo de que se trate.
Cabalmente por ello, las Sentencias de esta Sala 1222/1995, de 9 de enero (Rec.
2800/1991) 1259/2007, de 30 de noviembre (Rec. 4502/2000), 85/2010, de 19 de febrero
(Rec. 2129/2005) y 217/2011, de 31 de marzo (Rec. 807/2007) han declarado que no
cabe dar al artículo 1256 CC el significado de prohibir la inclusión en el contrato mismo
de un pacto que otorgue a uno de los contratantes un derecho potestativo de
desistimiento o denuncia unilateral.”
3.º La entidad optante podrá ejercitar unilateralmente la opción, abonando al
concedente el precio de la compra, descontando tanto las cantidades ya entregadas
como las cargas o gastos vinculados a la finca de los que hubiera tenido que hacerse
cargo la entidad optante.
En la cláusula quinta al regular el procedimiento para el ejercicio de la opción de
compra se establece, que si en el momento del ejercicio de la opción existen cargas
derechos anotaciones posteriores,… de conformidad con el artículo 175.6 del
Reglamento Hipotecario para cancelarlas, el precio de la compra deberá de quedar
consignado a disposición de los titulares de esos asientos previa deducción del mismo
tanto de las cantidades que según lo pactado en la escritura “deben descontarse del
precio a pagar” (gastos de comunidad impuesto sobre bienes inmuebles, pagos para
dejar la finca libre de cargas y responsabilidades preferentes), como el anticipo del
precio que se ha abonado en el acto de la firma de la escrituran…”
El pacto transcrito no tiene más función que garantizar el pago del precio pactado y
garantizar a los acreedores que pudieran existir con su derecho inscrito con posterioridad
a la opción la efectuada de los mismos Nada hace indicar que el cumplimento del
contrato de compraventa y la salvaría de los acreedores con su derecho inscrito en el
registro suponga un indicio de la existencia de un pacto comisorio.
4.º La escritura se redacta con arreglo a minuta.
Tal como reza el título la escritura es redactada conforme a minuta presentada
ambas partes otorgantes. Si la calificación quiere insinuar un presunto vicio del
consentimiento el concedente ostenta profesión titulada (veterinario), titular de una
clínica de prestigio, y que hace suponer un grado de conocimiento suficiente del negocio
jurídico acordado.
cve: BOE-A-2025-2757
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Núm. 38
