BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38

Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19992

Motivos de impugnación:
I. Sobre admisibilidad del recurso.
La resolución impugnada es susceptible de ser recurrida mediante recurso
potestativo de reposición a tenor de lo dispuesto en los artículos 66 y 324 de la Ley
Hipotecaria.
El presente recurso se presenta dentro del plazo legalmente previsto de un mes
desde la notificación de la calificación negativa.
Por su parte, los recurrentes gozan de legitimación para la interposición del recurso
al tener la condición de parte interesada, conforme al artículo 325 de La Ley Hipotecaria.
II.

Sobre el fondo del asunto.

Entiende esta parte que la calificación negativa realizada por parte de las
registradoras no se ajusta a derecho, toda vez que basa su decisión en la incorrecta
aplicación, dicho sea con los debidos respetos, del Derecho, y ello con base en los
siguientes argumentos:
I.

Opción que encubre un posible pacto comisorio.

1.º Entrega al concedente de una cantidad como “anticipo del precio de compra”,
en el momento del otorgamiento de la escritura.–Somos incapaces de poner entender en
qué medida la existencia de un anticipo de precio de la compraventa puede llegar a
determinar un señal o indicio de un pacto. comisorio, ya que el mismo afecta
exclusivamente a aspectos que tiene en relación directa con la consumación de contrato
de compraventa. Si nadie duda de que en cualquier momento anterior al ejercicio de la
opción es factible anticipar precio de la compraventa, ninguna razón existe para que esta
haga en el momento. del otorgamiento, si esta la voluntad de ambas partes.
2.º Fijación de un plazo durante el cual, no se puede ejercitar todavía la opción de
compra, el concedente puede dejarla sin efecto pagando las cantidades recibidas
incrementadas con determinado importe.
Si parece indudable e indiscutible, que las partes de la opción en un momento
posterior al otorgamiento puede renunciar a la opción, debe quedar igualmente fuera de
toda duda que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, puedan establecer
una condición resolutoria que deje sin efecto la facultad de ejercicio concedida y con las
consecuencias que hayan querido acordar en la compraventa.

cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es

A nuestro juicio no queda lugar a duda de que las partes en el contrato han pactado
una opción de compra sobre un inmueble, encontrándose claramente definidos los
elementos de la misma referentes a prima, duración y precio de ejercicio, requisitos
exigidos por la jurisprudencia del TS no teniendo en cuenta la calificación recurrida que
la opción puede considerarse como un contrato de opción “simple” o en terminología
anglosajona “plain vanilla”.
En ningún momento prohíbe la doctrina o la jurisprudencia acuerdos que configuren
una relación contractual que esté basada igualmente en la opción, pero en una versión
más sofisticada de esta figura jurídica, que en terminología anglosajona se denomina de
manera general “exotic” Se hace referencia a la terminología anglosajona ser la utilizada
habitualmente en todos los idiomas en referencia a la complejidad, o falta de la misma,
en un contrato de opción.
La complejidad adicional contenida en el acuerdo al que llegaron las partes no
desnaturaliza por tanto el contrato de opción de compra, al concurrir de manera clara
como parte del acuerdo los elementos principales de La misma, que son La prima, la
duración y el precio de ejercicio.
La calificación deduce la existencia del pacto comisorio de los siguientes extremos
del negocio pactado: