Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2757)
Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19990
Por otro lado, son elementos a tener en cuenta en la interpretación del contrato: a) La
escritura se redacta con arreglo a minuta. b) No se regula el ejercicio bilateral del
derecho opción, con la obligación de notificar al concedente y darle la posibilidad de que
acuda a la notaría para consentir la transmisión.
Por tanto, en el concreto supuesto, mediante los negocios celebrados se ha
instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una finalidad de garantía
extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la prohibición del
pacto comisorio, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se
esconde un comiso que permite a la optante o acreedora hacerse dueña de la finca
ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal.
Segundo. Como se acaba de indicar, el ejercicio de la opción de compra es
totalmente unilateral sin previa puesta en conocimiento del concedente, que se entiende
que ha prestado el consentimiento irrevocable. No hay notificación fehaciente alguna a la
parte concedente, que le permita estar presente en el otorgamiento de la escritura de
ejercicio del derecho de opción de compra.
Lo que se pacta es un ejercicio unilateral del derecho de opción, con notificación
posterior al concedente.
El Centro Directivo, ha admitido la inscribilidad y eficacia del pacto de ejercicio
unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho,
siempre que haya exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a
favor del optante.
Pero de la misma manera, la Dirección General, ha resaltado la importancia de la
notificación por el optante al concedente de que va a ejercitar unilateralmente la opción,
y así por ejemplo ha indicado que, dada su trascendencia, ha de efectuarse en defecto
de pacto por conducto notarial, no siendo admisible el burofax, si no se ha pactado
expresamente. Y también ha señalado que como ocurre en el caso de la condición
resolutoria del art. 1504 C.c., que exige notificación notarial o judicial, que no solo
acreditan la entrega y contenido de las notificaciones y requerimientos, sino que también
«posibilitan la adecuada oposición del receptor»; la notificación notarial debe pues
ajustarse a lo establecido en los arts. 202 a 204 RN. Todo ello facilitará con la voluntaria
intervención del concedente que se haya dado exacto cumplimiento de los requisitos
pactados para la inscripción a favor del optante.
Y es que la regla general del sistema registral español, es la de la exigencia de que,
en la transmisión del dominio, presten su consentimiento tanto el adquirente como el
transmitente, por lo que el ejercicio unilateral de una opción de compra viene a ser una
excepción al permitir que se transmita el dominio sin que preste directamente su
consentimiento el titular registral del derecho. Por lo tanto, no parece ajustado derecho
que se excluya la posibilidad de otorgamiento de la escritura por el concedente y que
directamente sólo se prevea el ejercicio unilateral y la posterior notificación de que se ha
ejercitado el derecho opción de compra tal y como se prevé el apartado seis de la
escritura.
Tercero. El contrato de opción de compra pactado, se refiere a dos fincas no hay
distribución de precio. El precio de la opción es de 26.800 euros. Y el precio de la
compraventa 433.000. No se indica el que corresponde a cada una de las fincas.
Es necesaria la distribución del precio entre ambas fincas, de manera análoga a
como lo establece la ley hipotecaria, para las condiciones resolutorias en el artículo 11
L.H. Y en las hipotecas 119 L.H.), Y de manera análoga para los establecido por la
Dirección General para los contratos de arrendamiento financiero.
Contra esta calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Ángel
Gutiérrez García registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24 a día
dos de octubre del dos mil veinticuatro.»
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19990
Por otro lado, son elementos a tener en cuenta en la interpretación del contrato: a) La
escritura se redacta con arreglo a minuta. b) No se regula el ejercicio bilateral del
derecho opción, con la obligación de notificar al concedente y darle la posibilidad de que
acuda a la notaría para consentir la transmisión.
Por tanto, en el concreto supuesto, mediante los negocios celebrados se ha
instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una finalidad de garantía
extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la prohibición del
pacto comisorio, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se
esconde un comiso que permite a la optante o acreedora hacerse dueña de la finca
ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal.
Segundo. Como se acaba de indicar, el ejercicio de la opción de compra es
totalmente unilateral sin previa puesta en conocimiento del concedente, que se entiende
que ha prestado el consentimiento irrevocable. No hay notificación fehaciente alguna a la
parte concedente, que le permita estar presente en el otorgamiento de la escritura de
ejercicio del derecho de opción de compra.
Lo que se pacta es un ejercicio unilateral del derecho de opción, con notificación
posterior al concedente.
El Centro Directivo, ha admitido la inscribilidad y eficacia del pacto de ejercicio
unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho,
siempre que haya exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a
favor del optante.
Pero de la misma manera, la Dirección General, ha resaltado la importancia de la
notificación por el optante al concedente de que va a ejercitar unilateralmente la opción,
y así por ejemplo ha indicado que, dada su trascendencia, ha de efectuarse en defecto
de pacto por conducto notarial, no siendo admisible el burofax, si no se ha pactado
expresamente. Y también ha señalado que como ocurre en el caso de la condición
resolutoria del art. 1504 C.c., que exige notificación notarial o judicial, que no solo
acreditan la entrega y contenido de las notificaciones y requerimientos, sino que también
«posibilitan la adecuada oposición del receptor»; la notificación notarial debe pues
ajustarse a lo establecido en los arts. 202 a 204 RN. Todo ello facilitará con la voluntaria
intervención del concedente que se haya dado exacto cumplimiento de los requisitos
pactados para la inscripción a favor del optante.
Y es que la regla general del sistema registral español, es la de la exigencia de que,
en la transmisión del dominio, presten su consentimiento tanto el adquirente como el
transmitente, por lo que el ejercicio unilateral de una opción de compra viene a ser una
excepción al permitir que se transmita el dominio sin que preste directamente su
consentimiento el titular registral del derecho. Por lo tanto, no parece ajustado derecho
que se excluya la posibilidad de otorgamiento de la escritura por el concedente y que
directamente sólo se prevea el ejercicio unilateral y la posterior notificación de que se ha
ejercitado el derecho opción de compra tal y como se prevé el apartado seis de la
escritura.
Tercero. El contrato de opción de compra pactado, se refiere a dos fincas no hay
distribución de precio. El precio de la opción es de 26.800 euros. Y el precio de la
compraventa 433.000. No se indica el que corresponde a cada una de las fincas.
Es necesaria la distribución del precio entre ambas fincas, de manera análoga a
como lo establece la ley hipotecaria, para las condiciones resolutorias en el artículo 11
L.H. Y en las hipotecas 119 L.H.), Y de manera análoga para los establecido por la
Dirección General para los contratos de arrendamiento financiero.
Contra esta calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Ángel
Gutiérrez García registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Madrid n.º 24 a día
dos de octubre del dos mil veinticuatro.»
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
