Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2757)
Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19989
Fundamentos de derecho.
Primero. Opción que encubre un posible pacto comisorio. Un [sic] bajo la apariencia
de un contrato de opción de compra, lo que subyace es un negocio que envuelve una
finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria la
prohibición del pacto comisorio contenida en los artículos 1859 y 1884 del código civil.
Resulta claramente la existencia de una financiación por la optante, como acreedor, al
concedente de la opción, como deudor, mediante la entrega de una serie de cantidades
instrumentada bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa.
Son muchas las resoluciones que se han ocupado de la materia, en ellas la Dirección
General ha fijado la doctrina de que no es inscribible si, aunque lo que se formaliza en el
título presentado es un negocio de opción de compra, éste en realidad envuelve una
finalidad de financiación con garantía extraña a la causa del contrato de opción y que
resulta contraria a la prohibición del pacto comisorio. Razona la Dirección General que,
bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se esconde un comiso que
permite a la optante (acreedora) hacerse dueña de la finca ofrecida en garantía, sin los
requisitos y cautelas propios de la ejecución procesal (singularmente, la fijación de un
procedimiento objetivo para la valoración de la finca).
El supuesto de la escritura es sustancialmente idéntico al contemplado en las
recientes resoluciones de 9 de enero de 2024 y 31 de julio de 2024, en el que el Centro
directivo concluye claramente la existencia de una financiación. En ellas se indica: Con
un plazo corto de ejercicio y que operara sin solución de continuidad respecto del
prefijado para que el concedente, abonando una determinada cantidad al optante, puede
dejarla sin efecto; por ello la opción pactada –y para la finalidad pactada-supone emplear
un negocio jurídico cuya función económico-social (causa) absoluto consiste en una
finalidad resolutoria sin algo bien distinto. Causa, por lo demás, desnaturalizada la vista
de lo pactado, pues las previsiones de las partes en el sentido de que el concedente de
la opción pueda dejará sin efecto antes de la fecha que marca el 10 a quo para el
ejercicio de la misma, entregando al optante una cantidad mayor que el precio final de
compra, hacen vascular un negocio jurídico de matiz marcadamente unilateral otro bien
diferente, de matiz marcadamente bilateral.
Además de las características generales de la opción de compra, donde se fija una
prima para el ejercicio de la opción y un precio de la futura compra, en el supuesto de
que se ocupa la repetida resolución de la Dirección General y en el contemplado en la
escritura, la estructura del negocio jurídico es idéntica:
1.º Entrega al concedente de una cantidad como “anticipo del precio de compra”,
en el momento del otorgamiento de la escritura.
2.º Fijación de un plazo durante el cual, no se puede ejercitar todavía la opción de
compra, y el concedente puede dejarla sin efecto pagando las cantidades recibidas
incrementadas con determinado importe.
3.º La entidad optante podrá ejercitar unilateralmente la opción, abonando al
concedente el precio de la compra, descontando tanto las cantidades ya entregadas
como las cargas o gastos vinculados a la finca de los que hubiera tenido que hacerse
cargo la entidad optante.
En la cláusula quinta al regular el procedimiento para el ejercicio de la opción de
compra se establece, que si en el momento del ejercicio de la opción existen cargas
derechos anotaciones posteriores,… de conformidad con el artículo 175.6 del
Reglamento Hipotecario para cancelarlas, el precio de la compra deberá de quedar
consignado a disposición de los titulares de esos asientos previa deducción del mismo
tanto de las cantidades que según lo pactado en la escritura “deben descontarse del
precio a pagar” (gastos de comunidad impuesto sobre bienes inmuebles, pagos para
dejar la finca libre de cargas y responsabilidades preferentes), como el anticipo del
precio que se ha abonado en el acto de la firma de la escritura….”
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19989
Fundamentos de derecho.
Primero. Opción que encubre un posible pacto comisorio. Un [sic] bajo la apariencia
de un contrato de opción de compra, lo que subyace es un negocio que envuelve una
finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria la
prohibición del pacto comisorio contenida en los artículos 1859 y 1884 del código civil.
Resulta claramente la existencia de una financiación por la optante, como acreedor, al
concedente de la opción, como deudor, mediante la entrega de una serie de cantidades
instrumentada bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa.
Son muchas las resoluciones que se han ocupado de la materia, en ellas la Dirección
General ha fijado la doctrina de que no es inscribible si, aunque lo que se formaliza en el
título presentado es un negocio de opción de compra, éste en realidad envuelve una
finalidad de financiación con garantía extraña a la causa del contrato de opción y que
resulta contraria a la prohibición del pacto comisorio. Razona la Dirección General que,
bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se esconde un comiso que
permite a la optante (acreedora) hacerse dueña de la finca ofrecida en garantía, sin los
requisitos y cautelas propios de la ejecución procesal (singularmente, la fijación de un
procedimiento objetivo para la valoración de la finca).
El supuesto de la escritura es sustancialmente idéntico al contemplado en las
recientes resoluciones de 9 de enero de 2024 y 31 de julio de 2024, en el que el Centro
directivo concluye claramente la existencia de una financiación. En ellas se indica: Con
un plazo corto de ejercicio y que operara sin solución de continuidad respecto del
prefijado para que el concedente, abonando una determinada cantidad al optante, puede
dejarla sin efecto; por ello la opción pactada –y para la finalidad pactada-supone emplear
un negocio jurídico cuya función económico-social (causa) absoluto consiste en una
finalidad resolutoria sin algo bien distinto. Causa, por lo demás, desnaturalizada la vista
de lo pactado, pues las previsiones de las partes en el sentido de que el concedente de
la opción pueda dejará sin efecto antes de la fecha que marca el 10 a quo para el
ejercicio de la misma, entregando al optante una cantidad mayor que el precio final de
compra, hacen vascular un negocio jurídico de matiz marcadamente unilateral otro bien
diferente, de matiz marcadamente bilateral.
Además de las características generales de la opción de compra, donde se fija una
prima para el ejercicio de la opción y un precio de la futura compra, en el supuesto de
que se ocupa la repetida resolución de la Dirección General y en el contemplado en la
escritura, la estructura del negocio jurídico es idéntica:
1.º Entrega al concedente de una cantidad como “anticipo del precio de compra”,
en el momento del otorgamiento de la escritura.
2.º Fijación de un plazo durante el cual, no se puede ejercitar todavía la opción de
compra, y el concedente puede dejarla sin efecto pagando las cantidades recibidas
incrementadas con determinado importe.
3.º La entidad optante podrá ejercitar unilateralmente la opción, abonando al
concedente el precio de la compra, descontando tanto las cantidades ya entregadas
como las cargas o gastos vinculados a la finca de los que hubiera tenido que hacerse
cargo la entidad optante.
En la cláusula quinta al regular el procedimiento para el ejercicio de la opción de
compra se establece, que si en el momento del ejercicio de la opción existen cargas
derechos anotaciones posteriores,… de conformidad con el artículo 175.6 del
Reglamento Hipotecario para cancelarlas, el precio de la compra deberá de quedar
consignado a disposición de los titulares de esos asientos previa deducción del mismo
tanto de las cantidades que según lo pactado en la escritura “deben descontarse del
precio a pagar” (gastos de comunidad impuesto sobre bienes inmuebles, pagos para
dejar la finca libre de cargas y responsabilidades preferentes), como el anticipo del
precio que se ha abonado en el acto de la firma de la escritura….”
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
