BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 20003

Dirección General y el presente, toda vez que la estructura del negocio jurídico es
idéntica:
1.º) entrega al concedente de una cantidad como «anticipo del precio de compra»,
en el momento del otorgamiento de la escritura.
2.º) fijación de un plazo durante el cual, no se puede ejercitar todavía la opción de
compra, y el concedente puede dejarla sin efecto pagando las cantidades recibidas
incrementadas con determinado importe.
3.º) la entidad optante podrá ejercitar unilateralmente la opción –aunque más
adelante volveremos a ocuparnos de este concreto extremo–, abonando al concedente
el precio de la compra, descontando tanto las cantidades ya entregadas como las cargas
o gastos vinculados a la finca de los que hubiera tenido que hacerse cargo la parte
optante.
5. En la cláusula quinta, al regular el procedimiento para el ejercicio de la opción de
compra, se establece, que si en el momento del ejercicio de la opción existen cargas,
derechos o anotaciones posteriores, de conformidad con el artículo 175.6.ª del
Reglamento Hipotecario para cancelarlas, el precio de la compra deberá de quedar
consignado a disposición de los titulares de esos asientos previa deducción del mismo
tanto de las cantidades que según lo pactado en la escritura «deben descontarse del
precio a pagar» (gastos de comunidad impuesto sobre bienes inmuebles, pagos para
dejar la finca libre de cargas y responsabilidades preferentes); como el anticipo del
precio que se ha abonado en el acto de la firma de la escritura, y se añade: «puesto que
el pago del mismo y las demás deducciones a practicar deben reflejarse en la inscripción
en el registro de la Propiedad de la presente opción de compra, y por tanto son oponibles
y pueden ser conocidos por los terceros, gozando la opción de preferencia registral».
Sin duda, este supuesto no se asemeja del todo al que motivó la Resolución de este
Centro Directivo de 18 de julio de 2022, en la cual afirmábamos: «No obstante, debe
confirmarse la nota de calificación es la denegación de la de la expresión relativa al pago
del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda
disponer el comprador en cada momento” según se prevé en la cláusula tercera del
contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una imposibilidad de aportar
certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya subrogado o cuyo pago
haya asumido. Esta cláusula contraviene el principio de determinación registral propio de
nuestro sistema registral y puede suponer una contravención de la prohibición de dejar al
arbitrio de una de las partes la validez del contrato (artículo 1256 del Código Civil)».
Ahora bien, y tal y como como pone de relieve la nota, existe cierta indeterminación
en cuanto a la cantidad concreta que debe ser abonada por el comprador para ejercer el
derecho de opción, lo que viene a dejar, en cierto modo indeterminada frente a titulares
de cargas posteriores, la cantidad a consignar en caso de ejercicio de la opción.
6. Para concluir quedaría por analizar la objeción relativa al hecho de haberse
previsto, en la escritura, el ejercicio de la opción de compra de modo necesariamente
unilateral, sin previa puesta en conocimiento del concedente al haber prestado un
consentimiento irrevocable; esto es, sin notificación fehaciente alguna a la parte
concedente que le permita estar presente en el otorgamiento de la escritura de ejercicio
del derecho de opción de compra (lo que se ha previsto es una mera notificación
posterior al concedente).
Este Centro Directivo ha admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio
unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho,
siempre que haya exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a
favor del optante. Pero de la misma manera, esta Dirección General, ha resaltado la
importancia de la notificación por el optante al concedente de que va a ejercitar
unilateralmente la opción, y así por ejemplo ha indicado que, dada su trascendencia, ha
de efectuarse en defecto de pacto por conducto notarial, no siendo admisible el burofax,
si no se ha pactado expresamente. Y también ha señalado que como ocurre en el caso
de la condición resolutoria del artículo 1504 del Código Civil, que exige notificación

cve: BOE-A-2025-2757
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Núm. 38