Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2757)
Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 20002
precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo
efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio
de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por
resolución judicial, tras el procedente proceso».
4. Y analizando en concreto los diversos defectos señalados por la calificación.
a) en lo referente al hecho de haberse redactado la escritura conforme a minuta
presentada por las partes (cfr. artículo 147 del Reglamento Notarial), dicha circunstancia
es ajena a la calificación registral, pues su eventual valoración, a la vista de las
circunstancias del caso, es cuestión únicamente reservada a los tribunales de Justicia;
por tal razón, este –teórico– defecto no ha de ser tenido en cuenta a la hora de resolver
este recurso.
No obstante, no deja de llamar la atención la redacción de la cláusula sexta
«gastos», cuando expresa que, por pacto expreso de las partes, todos cuantos gastos se
deriven de la opción de compra, serán satisfechos íntegramente por la parte concedente,
«ya que la formalización de la opción de compra ha sido a solicitud de ésta (…)».
b) por lo que se refiere a la distribución del precio entre las dos fincas, teóricamente
procedería confirmar la calificación del Registrador al ser imprescindible la distribución,
entre ellas, del importe de los importes (prima, precio,…); a no ser que se hubiera
pactado el ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción sobre las fincas
objeto del mismo (cfr. Resolución de esta Dirección General de 19 de septiembre
de 2011), que sí que parece deducirse del clausulado de la escritura.
Solución, por lo demás, la de no necesaria distribución del importe de la prima y el
precio, que también recoge el artículo 568.3 del Código Civil catalán, cuando diferencia,
en su apartado 3, el supuesto de ejercicio separado del conjunto (si la opción afecta a
dos o más fincas), no exigiendo la distribución en los casos de precio global que exige un
ejercicio conjunto sobre todos los bienes (como podría ser este caso).
Ahora bien, el defecto expresado en la nota no es refutado en el recurso (incluso el
recurrente reconoce que la redacción de la no fue lo clara que debía, e incluso el
carácter subsanable del defecto), razón por la cual ha de confirmase este extremo de la
calificación.
c) por lo demás, las restantes consideraciones de la nota para suspender la
inscripción se ajustan plenamente a la reseñada doctrina de este Centro Directivo (vid.
en especial las dos últimas Resoluciones citadas en los «Vistos»), toda vez que el
supuesto de la escritura es sustancialmente idéntico al contemplado en las recientes
Resoluciones de 9 de enero y 31 de julio de 2024, en el que este Centro Directivo
concluyó la existencia de una financiación. Y es que, al igual que en las citas
resoluciones, nos encontramos aquí con un plazo corto de ejercicio y que operará sin
solución de continuidad respecto del prefijado para que el concedente, abonando una
determinada cantidad al optante, puede dejarla sin efecto.
Por ello, la opción pactada –y para la finalidad pactada– supone emplear un negocio
jurídico (la opción) cuya función económico-social (causa) en absoluto consiste en una
finalidad solutoria, sino en algo bien distinto. Causa, por lo demás, desnaturalizada la
vista de lo pactado, pues las previsiones de las partes en el sentido de que el
concedente de la opción pueda dejará sin efecto antes de la fecha que marca el «dies a
quo» para el ejercicio de la misma, entregando al optante una cantidad mayor que el
precio final de compra, hacen vascular un negocio jurídico, de claro matiz unilateral, a
otro bien diferente y de matiz marcadamente bilateral.
Además, y de las características generales de la opción de compra convenida (se fija
una prima para el ejercicio de la opción, un precio de la futura compra y una cantidad
superior a la inicialmente recibida cuyo abono desactivaría la opción concedida), cabe
concluir la semejanza entre los casos contemplados en las citadas resoluciones de esta
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 20002
precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo
efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio
de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por
resolución judicial, tras el procedente proceso».
4. Y analizando en concreto los diversos defectos señalados por la calificación.
a) en lo referente al hecho de haberse redactado la escritura conforme a minuta
presentada por las partes (cfr. artículo 147 del Reglamento Notarial), dicha circunstancia
es ajena a la calificación registral, pues su eventual valoración, a la vista de las
circunstancias del caso, es cuestión únicamente reservada a los tribunales de Justicia;
por tal razón, este –teórico– defecto no ha de ser tenido en cuenta a la hora de resolver
este recurso.
No obstante, no deja de llamar la atención la redacción de la cláusula sexta
«gastos», cuando expresa que, por pacto expreso de las partes, todos cuantos gastos se
deriven de la opción de compra, serán satisfechos íntegramente por la parte concedente,
«ya que la formalización de la opción de compra ha sido a solicitud de ésta (…)».
b) por lo que se refiere a la distribución del precio entre las dos fincas, teóricamente
procedería confirmar la calificación del Registrador al ser imprescindible la distribución,
entre ellas, del importe de los importes (prima, precio,…); a no ser que se hubiera
pactado el ejercicio necesariamente conjunto del derecho de opción sobre las fincas
objeto del mismo (cfr. Resolución de esta Dirección General de 19 de septiembre
de 2011), que sí que parece deducirse del clausulado de la escritura.
Solución, por lo demás, la de no necesaria distribución del importe de la prima y el
precio, que también recoge el artículo 568.3 del Código Civil catalán, cuando diferencia,
en su apartado 3, el supuesto de ejercicio separado del conjunto (si la opción afecta a
dos o más fincas), no exigiendo la distribución en los casos de precio global que exige un
ejercicio conjunto sobre todos los bienes (como podría ser este caso).
Ahora bien, el defecto expresado en la nota no es refutado en el recurso (incluso el
recurrente reconoce que la redacción de la no fue lo clara que debía, e incluso el
carácter subsanable del defecto), razón por la cual ha de confirmase este extremo de la
calificación.
c) por lo demás, las restantes consideraciones de la nota para suspender la
inscripción se ajustan plenamente a la reseñada doctrina de este Centro Directivo (vid.
en especial las dos últimas Resoluciones citadas en los «Vistos»), toda vez que el
supuesto de la escritura es sustancialmente idéntico al contemplado en las recientes
Resoluciones de 9 de enero y 31 de julio de 2024, en el que este Centro Directivo
concluyó la existencia de una financiación. Y es que, al igual que en las citas
resoluciones, nos encontramos aquí con un plazo corto de ejercicio y que operará sin
solución de continuidad respecto del prefijado para que el concedente, abonando una
determinada cantidad al optante, puede dejarla sin efecto.
Por ello, la opción pactada –y para la finalidad pactada– supone emplear un negocio
jurídico (la opción) cuya función económico-social (causa) en absoluto consiste en una
finalidad solutoria, sino en algo bien distinto. Causa, por lo demás, desnaturalizada la
vista de lo pactado, pues las previsiones de las partes en el sentido de que el
concedente de la opción pueda dejará sin efecto antes de la fecha que marca el «dies a
quo» para el ejercicio de la misma, entregando al optante una cantidad mayor que el
precio final de compra, hacen vascular un negocio jurídico, de claro matiz unilateral, a
otro bien diferente y de matiz marcadamente bilateral.
Además, y de las características generales de la opción de compra convenida (se fija
una prima para el ejercicio de la opción, un precio de la futura compra y una cantidad
superior a la inicialmente recibida cuyo abono desactivaría la opción concedida), cabe
concluir la semejanza entre los casos contemplados en las citadas resoluciones de esta
cve: BOE-A-2025-2757
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Núm. 38
