BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 20001

También ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 26 de diciembre
de 2018, 28 de enero de 2020 y 13 de julio de 2022, entre otras citadas), que deben
admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del
acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, y que
permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos
expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello –se añade– podría
admitirse el pacto comisorio siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre
las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas
respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos
se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya
que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la
admisibilidad o inadmisibilidad del pacto en cuestión.
En definitiva, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse
a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de
valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.
3. Indudablemente, han de tenerse presentes las consideraciones que este Centro
Directivo viene reiterando en las diversas Resoluciones que han abordado la
problemática –recurrente por cierto– de opciones de compra pactadas en posible función
de garantía de una operación de financiación, y que encubran un pacto comisorio
prohibido en nuestro ordenamiento. Además, habrá que contemplar cada caso concreto,
lo que impone analizar detenidamente el global clausulado de cada instrumento público y
las declaraciones que en él hayan vertido las partes, pues no en vano, el párrafo
segundo del artículo 1218 del Código Civil fija una regla a la hora de valorar la eficacia
probatoria de los documentos públicos: «También harán prueba contra los contratantes y
sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los
primeros».
Declaraciones de las partes, por tanto, a tener en cuenta, si bien no menos
importante es la aplicación de la regla interpretativa que proclama el artículo 1281,
segundo párrafo, del Código Civil («si las palabras parecieren contrarias a la intención
evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas»). Y como veremos más
adelante, este último precepto nos va a dar la pauta para resolver la cuestión planteada
en el recurso, pues cabe concluir que lo que subyace en el supuesto que lo motiva es
una financiación concedida al titular de la finca (objeto de la dicha opción de compra),
cuya satisfacción para el acreedor, caso de no ser devueltas las cantidades anticipadas
por el optante al concedente, lo es mediante el ejercicio –unilateral necesariamente, en
este caso concreto– de la opción concedida. Con un plazo corto de ejercicio y que opera
sin solución de continuidad respecto del prefijado para que el concedente, abonando una
determinada cantidad al optante, pueda dejarla sin efecto; por ello, la opción pactada –y
para la finalidad pactada– supone emplear un negocio jurídico cuya función económico
social (causa) en absoluto consiste en una finalidad solutoria, adjudicándose/adquiriendo
la finca, sino en algo bien distinto.
Causa, por lo demás, desnaturalizada a la vista de lo aquí pactado, pues las
previsiones de las partes en el sentido de que el concedente de la opción puede dejarla
sin efecto antes de la fecha que marca el «dies a quo» para el ejercicio de la misma,
entregando al optante una cantidad mayor que la suma recibida a cuenta del precio final,
hacen bascular un negocio jurídico, de matiz marcadamente unilateral, a otro bien
diferente, de matiz marcadamente bilateral.
En efecto y como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo (vid. la Sentencia
de 23 de abril de 2010, por todas): «(…) El precontrato de opción es aquel por el que una
de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato
(normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En
este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 (“implica la concesión por una
parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal
de compraventa”, dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto,
el efecto de [sic] produce es que, si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el

cve: BOE-A-2025-2757
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Núm. 38