Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2757)
Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 20004
notarial o judicial, que no solo acreditan la entrega y contenido de las notificaciones y
requerimientos, sino que también «posibilitan la adecuada oposición del receptor». Todo
ello facilitaría con la voluntaria intervención del concedente que se haya dado exacto
cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a favor del optante.
Y es que la regla general del sistema registral español, es la de la exigencia de que,
en la transmisión del dominio, presten su consentimiento tanto el adquirente como el
transmitente, por lo que el ejercicio unilateral de una opción de compra viene a ser una
excepción al permitir que se transmita el dominio sin que preste directamente su
consentimiento el titular registral del derecho.
Por lo tanto, no parece ajustado Derecho que se excluya la posibilidad de
otorgamiento de la escritura por el concedente y que taxativamente sólo se prevea el
ejercicio unilateral y la posterior notificación de que se ha ejercitado el derecho opción de
compra, tal y como resulta del apartado seis de la estipulación primera de la escritura.
Cuestión distinta sería que tal ejercicio unilateral se previera caso de haber resultado
infructuosa la previsión de comparecencia del concedente al otorgamiento de la
transmisión, una vez ejercitada la opción.
En conclusión, tiene fundamento la negativa a la inscripción al entender que, en el
supuesto que motiva el recurso, se ha instrumentado un negocio indirecto de opción de
compra con una finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de opción, y que
resulta contraria a la prohibición del pacto comisorio; toda vez que, bajo la apariencia de
un contrato de opción de compra, se esconde un comiso que permite a la parte optante,
o acreedora, hacerse dueña de la finca ofrecida en garantía sin los requisitos y cautelas
de la ejecución procesal.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 16 de enero de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 20004
notarial o judicial, que no solo acreditan la entrega y contenido de las notificaciones y
requerimientos, sino que también «posibilitan la adecuada oposición del receptor». Todo
ello facilitaría con la voluntaria intervención del concedente que se haya dado exacto
cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a favor del optante.
Y es que la regla general del sistema registral español, es la de la exigencia de que,
en la transmisión del dominio, presten su consentimiento tanto el adquirente como el
transmitente, por lo que el ejercicio unilateral de una opción de compra viene a ser una
excepción al permitir que se transmita el dominio sin que preste directamente su
consentimiento el titular registral del derecho.
Por lo tanto, no parece ajustado Derecho que se excluya la posibilidad de
otorgamiento de la escritura por el concedente y que taxativamente sólo se prevea el
ejercicio unilateral y la posterior notificación de que se ha ejercitado el derecho opción de
compra, tal y como resulta del apartado seis de la estipulación primera de la escritura.
Cuestión distinta sería que tal ejercicio unilateral se previera caso de haber resultado
infructuosa la previsión de comparecencia del concedente al otorgamiento de la
transmisión, una vez ejercitada la opción.
En conclusión, tiene fundamento la negativa a la inscripción al entender que, en el
supuesto que motiva el recurso, se ha instrumentado un negocio indirecto de opción de
compra con una finalidad de garantía extraña a la causa del contrato de opción, y que
resulta contraria a la prohibición del pacto comisorio; toda vez que, bajo la apariencia de
un contrato de opción de compra, se esconde un comiso que permite a la parte optante,
o acreedora, hacerse dueña de la finca ofrecida en garantía sin los requisitos y cautelas
de la ejecución procesal.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la
calificación impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 16 de enero de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
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