BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19998

notificación de que se ha ejercitado el derecho opción de compra tal y como se prevé el
apartado seis de la escritura».
– «El contrato de opción de compra pactado, se refiere a dos fincas no hay
distribución de precio. El precio de la opción es de 26.800 euros. Y el precio de la
compraventa 433.000. No se indica el que corresponde a cada una de las fincas, y es
necesaria la distribución del precio entre ambas fincas, de manera análoga a como lo
establece la ley hipotecaria, para las condiciones resolutorias en el artículo 11 L.H. Y en
las hipotecas 119 L.H.), Y de manera análoga para los establecido por la Dirección
General para los contratos de arrendamiento financiero».
Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:
– sin lugar a dudas, «las partes en el contrato han pactado una opción de compra
sobre un inmueble, encontrándose claramente definidos los elementos de la misma
referentes a prima, duración y precio de ejercicio, requisitos exigidos por la
jurisprudencia del TS no teniendo en cuenta la calificación recurrida que la opción puede
considerarse como un contrato de opción “simple” o en terminología anglosajona “plain
vanilla”. En ningún momento prohíbe la doctrina o la jurisprudencia acuerdos que
configuren una relación contractual que esté basada igualmente en la opción, pero en
una versión más sofisticada de esta figura jurídica, que en terminología anglosajona se
denomina de manera general “exotic” Se hace referencia a la terminología anglosajona
ser la utilizada habitualmente en todos los idiomas en referencia a la complejidad, o falta
de la misma, en un contrato de opción. La complejidad adicional contenida en el acuerdo
al que llegaron las partes no desnaturaliza por tanto el contrato de opción de compra, al
concurrir de manera clara como parte del acuerdo los elementos principales de La
misma, que son La prima, la duración y el precio de ejercicio».
– «La calificación deduce la existencia del pacto comisorio de los siguientes
extremos del negocio pactado: 1.º- Entrega al concedente de una cantidad como
“anticipo del precio de compra”, en el momento del otorgamiento de la escritura. (…) Si
nadie duda de que en cualquier momento anterior al ejercicio de la opción es factible
anticipar precio de la compraventa, ninguna razón existe para que esta haga en el
momento. del otorgamiento, si esta la voluntad de ambas partes. 2.º- Fijación de un
plazo durante el cual, no se puede ejercitar todavía la opción de compra, el concedente
puede dejarla sin efecto pagando las cantidades recibidas incrementadas con
determinado importe. Si parece indudable e indiscutible, que las partes de la opción en
un momento posterior al otorgamiento puede renunciar a la opción, debe quedar
igualmente fuera de toda duda que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad,
puedan establecer una condición resolutoria que deje sin efecto la facultad de ejercicio
concedida y con las consecuencias que hayan querido acordar en la compraventa».
– el optante «podrá ejercitar unilateralmente la opción, abonando al concedente el
precio de la compra, descontando tanto las cantidades ya entregadas como las cargas o
gastos vinculados a la finca de los que hubiera tenido que hacerse– cargo la entidad
optante. En la cláusula quinta al regular el procedimiento para el ejercicio de la opción de
compra se establece, que si en el momento del ejercicio de la opción existen cargas
derechos anotaciones posteriores,… de conformidad con el artículo 175.6 del
Reglamento Hipotecario para cancelarlas, el precio de la compra deberá de quedar
consignado a disposición de los titulares de esos asientos previa deducción del mismo
tanto de las cantidades que según lo pactado en la escritura “deben descontarse del
precio a pagar” (gastos de comunidad impuesto sobre bienes inmuebles, pagos para
dejar la finca libre de cargas y responsabilidades preferentes), como el anticipo del
precio que se ha abonado en el acto de la firma de la escrituran…” El pacto transcrito no
tiene más función que garantizar el pago del precio pactado y garantizar a los
acreedores que pudieran existir con su derecho inscrito con posterioridad a la opción la
efectuada de los mismos Nada hace indicar que el cumplimento del contrato de
compraventa y la salvaría de los acreedores con su derecho inscrito en el registro
suponga un indicio de la existencia de un pacto comisorio».

cve: BOE-A-2025-2757
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Núm. 38