Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2757)
Resolución de 16 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19997
afectar con efectos de carga real a las fincas, como gastos de comunidad u otras
análogas, serán igualmente descontadas y retenidas en concepto de provisión de fondos
para el pago de las mismas.
Se suspende la inscripción de la escritura, en base a los siguientes argumentos:
– opción que encubre un posible pacto comisorio: «bajo la apariencia de un contrato
de opción de compra, lo que subyace es un negocio que envuelve una finalidad de
garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria la prohibición
del pacto comisorio contenida en los artículos 1859 y 1884 del código civil. Resulta
claramente la existencia de una financiación por la optante, como acreedor, al
concedente de la opción, como deudor, mediante la entrega de una serie de cantidades
instrumentada bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa».
– además, «de las características generales de la opción de compra, donde se fija
una prima para el ejercicio de la opción y un precio de la futura compra, en el supuesto
de que se ocupa la repetida resolución de la Dirección General y en el contemplado en la
escritura, la estructura del negocio jurídico es idéntica:
1.º Entrega al concedente de una cantidad como “anticipo del precio de compra”,
en el momento del otorgamiento de la escritura.
2.º Fijación de un plazo durante el cual, no se puede ejercitar todavía la opción de
compra, y el concedente puede dejarla sin efecto pagando las cantidades recibidas
incrementadas con determinado importe.
3.º La entidad optante podrá ejercitar unilateralmente la opción, abonando al
concedente el precio de la compra, descontando tanto las cantidades ya entregadas
como las cargas o gastos vinculados a la finca de los que hubiera tenido que hacerse
cargo la entidad optante».
En la cláusula quinta (de la estipulación primera de la escritura), «al regular el
procedimiento para el ejercicio de la opción de compra se establece, que si en el
momento del ejercicio de la opción existen cargas derechos anotaciones posteriores,…
de conformidad con el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario para cancelarlas, el
precio de la compra deberá de quedar consignado a disposición de los titulares de esos
asientos previa deducción del mismo tanto de las cantidades que según lo pactado en la
escritura “deben descontarse del precio a pagar” (gastos de comunidad impuesto sobre
bienes inmuebles, pagos para dejar la finca libre de cargas y responsabilidades
preferentes), como el anticipo del precio que se ha abonado en el acto de la firma de la
escritura… (…) Por tanto, en el concreto supuesto, mediante los negocios celebrados se
ha instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una finalidad de
garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la prohibición
del pacto comisorio, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se
esconde un comiso que permite a la optante o acreedora hacerse dueña de la finca
ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal».
– El ejercicio «de la opción de compra es totalmente unilateral sin previa puesta en
conocimiento del concedente, que se entiende que ha prestado el consentimiento
irrevocable. No hay notificación fehaciente alguna a la parte concedente, que le permita
estar presente en el otorgamiento de la escritura de ejercicio del derecho de opción de
compra. Lo que se pacta es un ejercicio unilateral del derecho de opción, con notificación
posterior al concedente (…) Y es que la regla general del sistema registral español, es la
de la exigencia de que, en la transmisión del dominio, presten su consentimiento tanto el
adquirente como el transmitente, por lo que el ejercicio unilateral de una opción de
compra viene a ser una excepción al permitir que se transmita el dominio sin que preste
directamente su consentimiento el titular registral del derecho. Por lo tanto, no parece
ajustado derecho que se excluya la posibilidad de otorgamiento de la escritura por el
concedente y que directamente sólo se prevea el ejercicio unilateral y la posterior
cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19997
afectar con efectos de carga real a las fincas, como gastos de comunidad u otras
análogas, serán igualmente descontadas y retenidas en concepto de provisión de fondos
para el pago de las mismas.
Se suspende la inscripción de la escritura, en base a los siguientes argumentos:
– opción que encubre un posible pacto comisorio: «bajo la apariencia de un contrato
de opción de compra, lo que subyace es un negocio que envuelve una finalidad de
garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria la prohibición
del pacto comisorio contenida en los artículos 1859 y 1884 del código civil. Resulta
claramente la existencia de una financiación por la optante, como acreedor, al
concedente de la opción, como deudor, mediante la entrega de una serie de cantidades
instrumentada bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa».
– además, «de las características generales de la opción de compra, donde se fija
una prima para el ejercicio de la opción y un precio de la futura compra, en el supuesto
de que se ocupa la repetida resolución de la Dirección General y en el contemplado en la
escritura, la estructura del negocio jurídico es idéntica:
1.º Entrega al concedente de una cantidad como “anticipo del precio de compra”,
en el momento del otorgamiento de la escritura.
2.º Fijación de un plazo durante el cual, no se puede ejercitar todavía la opción de
compra, y el concedente puede dejarla sin efecto pagando las cantidades recibidas
incrementadas con determinado importe.
3.º La entidad optante podrá ejercitar unilateralmente la opción, abonando al
concedente el precio de la compra, descontando tanto las cantidades ya entregadas
como las cargas o gastos vinculados a la finca de los que hubiera tenido que hacerse
cargo la entidad optante».
En la cláusula quinta (de la estipulación primera de la escritura), «al regular el
procedimiento para el ejercicio de la opción de compra se establece, que si en el
momento del ejercicio de la opción existen cargas derechos anotaciones posteriores,…
de conformidad con el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario para cancelarlas, el
precio de la compra deberá de quedar consignado a disposición de los titulares de esos
asientos previa deducción del mismo tanto de las cantidades que según lo pactado en la
escritura “deben descontarse del precio a pagar” (gastos de comunidad impuesto sobre
bienes inmuebles, pagos para dejar la finca libre de cargas y responsabilidades
preferentes), como el anticipo del precio que se ha abonado en el acto de la firma de la
escritura… (…) Por tanto, en el concreto supuesto, mediante los negocios celebrados se
ha instrumentado un negocio indirecto de opción de compra con una finalidad de
garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contraria a la prohibición
del pacto comisorio, ya que bajo la apariencia de un contrato de opción de compra se
esconde un comiso que permite a la optante o acreedora hacerse dueña de la finca
ofrecida en garantía, sin los requisitos y cautelas de la ejecución procesal».
– El ejercicio «de la opción de compra es totalmente unilateral sin previa puesta en
conocimiento del concedente, que se entiende que ha prestado el consentimiento
irrevocable. No hay notificación fehaciente alguna a la parte concedente, que le permita
estar presente en el otorgamiento de la escritura de ejercicio del derecho de opción de
compra. Lo que se pacta es un ejercicio unilateral del derecho de opción, con notificación
posterior al concedente (…) Y es que la regla general del sistema registral español, es la
de la exigencia de que, en la transmisión del dominio, presten su consentimiento tanto el
adquirente como el transmitente, por lo que el ejercicio unilateral de una opción de
compra viene a ser una excepción al permitir que se transmita el dominio sin que preste
directamente su consentimiento el titular registral del derecho. Por lo tanto, no parece
ajustado derecho que se excluya la posibilidad de otorgamiento de la escritura por el
concedente y que directamente sólo se prevea el ejercicio unilateral y la posterior
cve: BOE-A-2025-2757
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Núm. 38
