BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19999

– «Tal como reza el título la escritura es redactada conforme a minuta presentada
ambas partes otorgantes. Si la calificación quiere insinuar un presunto vicio del
consentimiento el concedente ostenta profesión titulada (veterinario), titular de una
clínica de prestigio, y que hace suponer un grado de conocimiento suficiente del negocio
jurídico acordado».
– «Ninguno de los pactos de la escritura objeto de calificación encubre una causa
distinta de la proyectada, que no es otra que la voluntad de los otorgantes de transmisión
del dominio de las fincas, con una serie de pactos que ni desnaturalizan la opción de
compra, ni dejan sin efecto la presunción del artículo 1277 del Código Civil de licitud de
la causa de los contratos». Y no puede sostenerse que «el negocio suponga un comiso
ya que para la compra de. la finca el optante debe satisfacer el precio de la misma.
Atiéndase a que las resoluciones de ala DGSF [sic] a que se hacen referencia en la nota
de calificación y de las que deducen la existencia del pacto comisario, siempre se hace
referencia a la desproporción entre el valor real de la supuesta garantía, evitando el
enriquecimiento injustificado a costas del deudor».
– respecto del ejercicio de la compra de forma unilateral, la jurisprudencia del
Tribunal Supremo y de este órgano directivo considera que la opción de compra supone
una compraventa conclusa que no necesita de actividad posterior de las partes para
desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio. Bastaría la expresión de
voluntad del optante para que el contrato de compraventa «quede firme, perfecto, en
estado de ejecución y obligatorio para el concedente sin necesidad de más actos,
quedando por tanto perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa sin que
el concedente pueda hacer nada para frustrar efectividad».
– Y en relación al defecto relativo a que la opción de compra pactada se refiere a
dos fincas y no hay distribución de precio (el precio de la opción es de 26.800 euros, el
de la compraventa 433.000 euros, y no se indica el que corresponde a cada una de las
fincas) reconoce que la redacción del clausulado en ese aspecto pudiera ser más clara,
una interpretación correcta y acorde con las normas de interpretación de los
artículos 1281 y concordantes del Código Civil, ha de llevarnos a la conclusión de que el
defecto advertido no es tal. «En efecto en la escritura de opción en el exponen n.º 1 se
detalla la valoración de cada una de las fincas 425.000 y 8000,00 euros respectivamente
que suman los 433.000 euros que s [sic] establecen como precio de la opción. El
artículo 1285 Código Civil estable que las cláusulas de los contratos deben interpretarse
las unas por la otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto
todas. En todo caso entendemos que pudiera ser un defecto subsanable».
2. Así las cosas, la objeción a la inscripción del título queda claramente señalada
en la nota y se resume en estas dos apreciaciones básicas: a) bajo la apariencia de un
contrato de opción de compra, lo que subyace es un negocio que envuelve una finalidad
de garantía extraña a la causa del contrato de opción y que resulta contrario a la
prohibición del pacto comisorio contenida en los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, y
b) resulta claramente la existencia de una financiación por la optante, como acreedor, al
concedente de la opción, como deudor, mediante la entrega de una serie de cantidades
instrumentadas bajo la forma de pagos a cuenta del precio de la futura compraventa.
Ello nos lleva, una vez más, a examinar la problemática de la opción de compra y su
posible función de garantía.
Respecto de dicha cuestión, ha de recordarse que esta Dirección General ha puesto
de relieve en numerosas ocasiones (vid., por ejemplo, las Resoluciones de 26 de
diciembre de 2018, 28 de enero y 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio
de 2021, 13 de julio de 2022, 18 de septiembre y 12 y 14 de diciembre de 2023 y 9 de
enero, 11 y 28 de junio y 22 de julio de 2024, entre otras, siendo de especial relevancia
las tres últimas, por su enfoque de la problemática que subyace en este tipo de
operaciones), que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción jurídica en
cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse
definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid. artículos 6, 1859
y 1884 del Código Civil).

cve: BOE-A-2025-2757
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 38