Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2749)
Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Orgaz a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y dación en pago.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19920
legalidad recogido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el principio de tracto sucesivo
que establece el artículo 20 de la misma ley.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, Resoluciones de 6 de
julio de 2011, 7 de mayo de 2013, 31 de enero de 2014 y 28 de noviembre de 2017), que
la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título
que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su
presentación en el Registro. Y la Resolución de 2 de octubre de 1981 afirmó que una
rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los
registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma
finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la
calificación del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que
se incluyen los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en
que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente
presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en
procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título
anteriormente presentado).
Ahora bien, esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de
prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados
no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos
(cfr. Resoluciones de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001). Como indicó la
Resolución de 7 de junio de 1993, la doctrina según la cual los registradores pueden y
deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o
que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad «no puede
llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de
prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia
sustantiva y definitiva de uno u otro título (decisión que tanto por su alcance como por lo
limitado de los medios de calificación, transciende claramente la función que la ley le
encomienda al registrador)».
En el caso que examinamos, la calificación negativa se ha basado en la existencia –y
consideración– de un título previo (compraventa) presentado antes en Registro, cuyas
vicisitudes –y virtualidad– nada tienen que ver con lo que después se conviene en el
titulo (dación en pago) negativamente calificado y objeto de este recurso y que en modo
alguno (en el ámbito extrajudicial) puede de influir en la calificación de éste.
3. Y entrando a analizar la cuestión de fondo principal de este recurso, se plantea,
de nuevo, la problemática del pacto comisorio y su validez. Al respecto, debe señalarse
que esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid. las
Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020 y, en particular, las
de 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021 y 13 de julio de 2022 y 12
de diciembre de 2023) que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción
jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda
apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid.
artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo ya en su Resolución de 8 de abril
de 1991 (la cual fue expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en
su Sentencia de 5 de junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la
apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha
sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos
jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como
integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis
(artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil), y es un rechazo que se patentiza además en la
reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del Tribunal Supremo como de este
Centro Directivo».
También el Tribunal Supremo, Sala Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre
otras, Sentencias de 18 de febrero de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008),
que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto
cve: BOE-A-2025-2749
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19920
legalidad recogido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el principio de tracto sucesivo
que establece el artículo 20 de la misma ley.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, Resoluciones de 6 de
julio de 2011, 7 de mayo de 2013, 31 de enero de 2014 y 28 de noviembre de 2017), que
la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título
que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su
presentación en el Registro. Y la Resolución de 2 de octubre de 1981 afirmó que una
rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los
registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma
finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la
calificación del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que
se incluyen los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en
que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente
presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en
procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título
anteriormente presentado).
Ahora bien, esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de
prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados
no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos
(cfr. Resoluciones de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001). Como indicó la
Resolución de 7 de junio de 1993, la doctrina según la cual los registradores pueden y
deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o
que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad «no puede
llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de
prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia
sustantiva y definitiva de uno u otro título (decisión que tanto por su alcance como por lo
limitado de los medios de calificación, transciende claramente la función que la ley le
encomienda al registrador)».
En el caso que examinamos, la calificación negativa se ha basado en la existencia –y
consideración– de un título previo (compraventa) presentado antes en Registro, cuyas
vicisitudes –y virtualidad– nada tienen que ver con lo que después se conviene en el
titulo (dación en pago) negativamente calificado y objeto de este recurso y que en modo
alguno (en el ámbito extrajudicial) puede de influir en la calificación de éste.
3. Y entrando a analizar la cuestión de fondo principal de este recurso, se plantea,
de nuevo, la problemática del pacto comisorio y su validez. Al respecto, debe señalarse
que esta Dirección General ha puesto de relieve en numerosas ocasiones (vid. las
Resoluciones de 26 de diciembre de 2018 y 28 de enero de 2020 y, en particular, las
de 27 de octubre de 2020, 15 de marzo y 21 de julio de 2021 y 13 de julio de 2022 y 12
de diciembre de 2023) que el Código Civil rechaza enérgicamente toda construcción
jurídica en cuya virtud, el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda
apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor (vid.
artículos 6, 1859 y 1884 del Código Civil).
En efecto, como afirmó este Centro Directivo ya en su Resolución de 8 de abril
de 1991 (la cual fue expresamente invocada por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en
su Sentencia de 5 de junio de 2008), «el pacto comisorio, configurado como la
apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha
sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos
jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como
integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis
(artículos 1.859 y 1.884 del Código Civil), y es un rechazo que se patentiza además en la
reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del Tribunal Supremo como de este
Centro Directivo».
También el Tribunal Supremo, Sala Primera, ha declarado reiteradamente (vid. entre
otras, Sentencias de 18 de febrero de 1997, 15 de junio de 1999 y 5 de junio de 2008),
que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto
cve: BOE-A-2025-2749
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Núm. 38
