Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2749)
Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Orgaz a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y dación en pago.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19919
presente escritura, abonando el precio mediante un cheque librado por don L. M. T. M.
(aquí representante de la mercantil adquirente en virtud de la dación).
En su calificación la registradora suspende la inscripción alegando como defectos:
– «no estar la finca inscrita a nombre de los cedentes y por no aportarse la escritura
de préstamo que sirve de causa a la dación en pago y acredita que la obligación está
vencida, es líquida y exigible».
– en el fundamento jurídico tercero de la nota, alega la registradora que es
presupuesto de la dación en pago que la obligación que se pretende extinguir esté
vencida y sea exigible, pues la dación se produce siempre en el ámbito del
incumplimiento de las obligaciones; caso de no ser así, estaríamos ante un pacto
comisorio por el que el acreedor adquiere la propiedad de la cosa antes del vencimiento
de la obligación, pacto expresamente prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código
Civil.
– dado que el préstamo que sirve de causa a la dación en pago se ha instrumentado
el mismo día ante el mismo notario, es preciso aportarlo al objeto de comprobar que la
obligación que en el mismo se constituye se encuentra vencida por haber transcurrido el
plazo previsto en la misma para su cumplimiento; pues según el artículo 1125 del Código
Civil, «las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado día cierto sólo serán
exigibles cuando el día llegue».
El notario autorizante recurre la calificación alegando que el pacto comisorio surge
cuando el acreedor se reserva el derecho de apropiarse de una cosa dada en garantía y
la «ratio» de la prohibición, aun siendo criticada actualmente, descansa en el riesgo de
que dadas las presiones a las que se puede someter al deudor, las cosas ofrecidas en
garantía reciban una valoración muy inferior a la real (Resolución de 10 de junio
de 1986). Que en el presente caso no se busca la garantía, sino la liquidación, a través
de una dación en pago actual, de una deuda perfectamente causalizada y que tiene un
origen inmediatamente anterior a la escritura (préstamo civil); exigible por acuerdo entre
las partes y por no tener plazo de devolución, y que no está garantizada.
2. Así las cosas, a la vista de los argumentos esgrimidos en la nota y en el recurso,
la decisión del presente recurso ha de ceñirse exclusivamente a las cuestiones que se
relacionen directa e inmediatamente con la calificación de la registradora; esto es, la
apreciación de un posible pacto comisorio, a consecuencia del cual el acreedor adquiere
la propiedad de la cosa antes del vencimiento de la obligación. Pacto expresamente
prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, y que la registradora entiende
existe, dado que la dación se produce siempre en el ámbito del incumplimiento de las
obligaciones, y aquí no se ha acreditado que la obligación que se pretende extinguir esté
vencida y sea exigible.
Pero antes de examinar esta cuestión, que es la relevante a la hora de resolver este
recurso, ha de partirse de la necesaria observancia del esencial principio de prioridad
registral, del cual, y para la resolución del supuesto que nos ocupa, se derivan
importantes consecuencias.
En efecto, la regla general, recogida en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria en el que
se consagra el principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso
orden de presentación en el Registro: «Inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier título traslativo y declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiere extendido el asiento de
presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes
expresada durante el término de 60 días, contados desde el siguiente al de la fecha del
mismo asiento». Principio de prioridad que también ha de conciliarse con los demás
principios que informan el Derecho Hipotecario, y en particular con el principio de
cve: BOE-A-2025-2749
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19919
presente escritura, abonando el precio mediante un cheque librado por don L. M. T. M.
(aquí representante de la mercantil adquirente en virtud de la dación).
En su calificación la registradora suspende la inscripción alegando como defectos:
– «no estar la finca inscrita a nombre de los cedentes y por no aportarse la escritura
de préstamo que sirve de causa a la dación en pago y acredita que la obligación está
vencida, es líquida y exigible».
– en el fundamento jurídico tercero de la nota, alega la registradora que es
presupuesto de la dación en pago que la obligación que se pretende extinguir esté
vencida y sea exigible, pues la dación se produce siempre en el ámbito del
incumplimiento de las obligaciones; caso de no ser así, estaríamos ante un pacto
comisorio por el que el acreedor adquiere la propiedad de la cosa antes del vencimiento
de la obligación, pacto expresamente prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código
Civil.
– dado que el préstamo que sirve de causa a la dación en pago se ha instrumentado
el mismo día ante el mismo notario, es preciso aportarlo al objeto de comprobar que la
obligación que en el mismo se constituye se encuentra vencida por haber transcurrido el
plazo previsto en la misma para su cumplimiento; pues según el artículo 1125 del Código
Civil, «las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado día cierto sólo serán
exigibles cuando el día llegue».
El notario autorizante recurre la calificación alegando que el pacto comisorio surge
cuando el acreedor se reserva el derecho de apropiarse de una cosa dada en garantía y
la «ratio» de la prohibición, aun siendo criticada actualmente, descansa en el riesgo de
que dadas las presiones a las que se puede someter al deudor, las cosas ofrecidas en
garantía reciban una valoración muy inferior a la real (Resolución de 10 de junio
de 1986). Que en el presente caso no se busca la garantía, sino la liquidación, a través
de una dación en pago actual, de una deuda perfectamente causalizada y que tiene un
origen inmediatamente anterior a la escritura (préstamo civil); exigible por acuerdo entre
las partes y por no tener plazo de devolución, y que no está garantizada.
2. Así las cosas, a la vista de los argumentos esgrimidos en la nota y en el recurso,
la decisión del presente recurso ha de ceñirse exclusivamente a las cuestiones que se
relacionen directa e inmediatamente con la calificación de la registradora; esto es, la
apreciación de un posible pacto comisorio, a consecuencia del cual el acreedor adquiere
la propiedad de la cosa antes del vencimiento de la obligación. Pacto expresamente
prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, y que la registradora entiende
existe, dado que la dación se produce siempre en el ámbito del incumplimiento de las
obligaciones, y aquí no se ha acreditado que la obligación que se pretende extinguir esté
vencida y sea exigible.
Pero antes de examinar esta cuestión, que es la relevante a la hora de resolver este
recurso, ha de partirse de la necesaria observancia del esencial principio de prioridad
registral, del cual, y para la resolución del supuesto que nos ocupa, se derivan
importantes consecuencias.
En efecto, la regla general, recogida en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria en el que
se consagra el principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso
orden de presentación en el Registro: «Inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier título traslativo y declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiere extendido el asiento de
presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes
expresada durante el término de 60 días, contados desde el siguiente al de la fecha del
mismo asiento». Principio de prioridad que también ha de conciliarse con los demás
principios que informan el Derecho Hipotecario, y en particular con el principio de
cve: BOE-A-2025-2749
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Núm. 38
