BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19917

deuda perfectamente causalizada que tiene un origen inmediatamente anterior a la
escritura (préstamo civil), exigible por acuerdo entre las partes y por no tener plazo de
devolución, y que no está garantizada.
Que no se dan los presupuestos del pacto comisorio, pues no todo supuesto en el
que exista un riesgo de abuso de posición dominante o de falta de equivalencia de las
contraprestaciones merece dicha calificación, pues en caso contrario todas las
daciones en pago y la mayoría de los contratos entrarían en la prohibición del comiso,
Lo fundamental es atender a la causa del negocio, que es la que mejor revela la
voluntad de las partes, y no podemos incluir en la prohibición de comiso aquellos
supuestos en los que la falta de pago es un simple presupuesto de una auténtica
transmisión, sino sólo aquellos en los que se busca fundamentalmente la garantía.
Que, aun tergiversando la voluntad de las partes y pensando que aquí se busca
constituir una garantía para asegurar un crédito, hay argumentos para excluir el juego
de la prohibición, que son los que defienden la validez del pacto “ex intervalo”, y el
mismo Tribunal Supremo es permisivo en este punto (entre otras, Sentencia de 7 de
febrero de 1989), En otras palabras, el comiso prohibido es el que se conviene “ex
ante”, no “ex post”. Producido el incumplimiento de la obligación por acuerdo entre las
partes, nada obsta para que acreedor y deudor convengan transmitir la propiedad al
acreedor en pago de la deuda; el pacto ex intervallo es admisible en nuestro Derecho
(con Independencia de que se haya celebrado antes o después del vencimiento de la
deuda), siempre y cuando concurran las condiciones de equilibrio entre las
prestaciones, libertad contractual y buena fe entre ambas partes, lo que se refuerza al
haberse instrumentado en documento público.
En la misma línea, como se afirmó en las Resoluciones de 21 y 22 de febrero y 5 de
septiembre de 2013, comúnmente se considera que la prohibición de pacto comisorio
“tiene un doble fundamento, que gira en torno a la exigencia de conmutatividad de los
contratos. En primer lugar, se destaca que su ratio descansa en el riesgo de que, dadas
las presiones a las que se puede someter al deudor necesitado de crédito al tiempo de
su concesión, las cosas ofrecidas en garantía reciban una valoración muy inferior a la
real, o que, en todo caso, tengan un valor superior al de la obligación garantizada. Se
trata en definitiva de impedir que el acreedor se enriquezca injustificadamente a costa
del deudor y que éste sufra un perjuicio desproporcionado. También se ha fundamentado
la prohibición en la necesidad de observancia de los procedimientos de ejecución, que al
tiempo que permiten al acreedor ejercitar su “ius distraendi”, protegen al deudor al
asegurar la obtención del mejor precio de venta. Lo que tampoco se da en el presente
caso.
A los motivos anteriores son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho
I. Permite el recurso gubernativo el art. 324 de la Ley Hipotecaria, que establece
que las calificaciones negativas del Registrador podrán recurrirse potestativamente ante
la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la forma y según los trámites
que prevén los artículos siguientes.
II. Legitimación.
Concurre legitimación en el compareciente, en su condición de Notario autorizante
del documento, al amparo de lo dispuesto en el art. 325, apartado b), de la Ley
Hipotecaria.
III. Requisitos
El presente recurso se ha interpuesto dentro del plazo de un mes a contar desde la
fecha de notificación de la calificación, en particular de la notificación de las
calificaciones sustitutorias solicitadas, y contempla los requisitos que a tal fin exige el
art. 326 de la Ley Hipotecaria, designándose a efectos de notificaciones el domicilio del
compareciente que figura en el encabezamiento.

cve: BOE-A-2025-2749
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Núm. 38