BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19913

o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiere extendido el asiento de
presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes
expresada durante el término de 60 días, contados desde el siguiente al de la fecha del
mismo asiento». Principio de prioridad que también ha de conciliarse con los demás
principios que informan el Derecho Hipotecario, y en particular con el principio de
legalidad recogido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el principio de tracto sucesivo
que establece el artículo 20 de la misma ley.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, Resoluciones de 6 de
julio de 2011, 7 de mayo de 2013, 31 de enero de 2014 y 28 de noviembre de 2017), que
la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título
que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su
presentación en el Registro. Y la Resolución de 2 de octubre de 1981 afirmó que una
rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los
registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma
finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la
calificación del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que
se incluyen los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en
que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente
presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en
procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título
anteriormente presentado).
Ahora bien, esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de
prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados
no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos
(cfr. Resoluciones de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001). Como indicó la
Resolución de 7 de junio de 1993, la doctrina según la cual los registradores pueden y
deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o
que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad «no puede
llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida –el de
prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia
sustantiva y definitiva de uno u otro título (decisión que tanto por su alcance como por lo
limitado de los medios de calificación, transciende claramente la función que la ley le
encomienda al registrador)».
3. Y analizando ahora la –alegada– falsedad de la causa de la compraventa cuya
inscripción se suspende (pues parece evidente que no hay ningún otro obstáculo, ni
sustantivo ni registral, que se erija en obstáculo para su inscripción derivado de la
calificación), hemos de partir de que la jurisprudencia de nuestros tribunales, desde
antiguo, ya puso de relieve (Sentencia del Tribunal Supremo 23 de noviembre de 1961)
que la disciplina jurídica de la causa es una de las cuestiones más obscuras y llena de
equívocas polisemias del Derecho de obligaciones y contratos.
En principio, la jurisprudencia considera como causa del negocio la función
económico-social que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y
protección del ordenamiento jurídico, de modo que la causa será la misma en cada tipo
de negocio jurídico; pero esa conceptuación no permite explicar la posibilidad de que
exista una causa ilícita, pues ello es incompatible con el fin típico y predeterminado de
cada negocio jurídico.
Es por eso que el propósito ilícito buscado por ambas partes ha sido elevado por la
jurisprudencia a la categoría de causa ilícita determinante de la nulidad del contrato
conforme al artículo 1275 del Código Civil (Sentencias de la Sala Primera del Tribunal
Supremo número 760/2006, de 20 de julio, 83/2009, de 19 de febrero, y 265/2013, de 24
de abril), cuando venga perseguido por ambas partes (o buscado por una y conocido y
aceptado por la otra) y trascienda el acto jurídico como elemento determinante de la
declaración de voluntad en concepto de móvil impulsivo (Sentencia de la Sala Primera
del Tribunal Supremo número 426/2009, de 19 de junio, y las citadas en ella). Por tanto,

cve: BOE-A-2025-2748
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Núm. 38