BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19912

“solvens” o pagador, en los derechos del acreedor satisfecho, cuando el pago se ha
realizado con el consentimiento y aprobación del deudor», y que «no obstante lo que
dice el artículo 1157 del Código Civil, también admite la dación en pago como medio
alternativo sustitutorio del mismo», conceptuándola como «un negocio convencional y
oneroso, atípico, real y traslativo, que tiene efecto solutorio del crédito preexistente entre
el deudor y el acreedor».
– Que del contrato de compraventa surgen para el vendedor dos obligaciones
(entregar la cosa y transmitir el dominio), y para el comprador la de entregar/pagar el
precio; si bien dicha obligación del comprador, como una deuda del mismo, puede ser
cumplida, en virtud del artículo 1158 en su primer párrafo del Código Civil, por un tercero
ajeno al mismo, sin perjuicio del derecho de éste a reclamar del deudor de dicha
obligación (en este caso, el comprador) lo que hubiese pagado, a no haberlo hecho
contra su expresa voluntad. Algo que parece no ocurrir en el presente caso, puesto que
entrega un cheque librado por el tercero, sabedor que dichos fondos proceden de un
contrato de préstamo celebrado entre los mismos, y elevado a público ante el mismo
notario autorizante.
– Por lo que se refiere al derecho de adquisición preferente del arrendatario, alega
que las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario, en
materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta, en
cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados;
y que en la regulación vigente queda patente que la ley especial no se propone tanto que
los inquilinos lleguen a ser propietarios, como la defensa de su condición de
arrendatarios; lo que, por lo demás, resulta coherente con la posición jurídica que en la
ley se atribuye al arrendatario respecto del plazo de duración mínimo y prórroga del
contrato, «así como con el mantenimiento del arrendamiento en caso de enajenación de
la vivienda, conforme al artículo 14 de la Ley». Añade que dicho derecho de tanteo o de
adquisición preferente, por parte del arrendatario, no tiene otra finalidad que la de
favorecer la permanencia del arrendatario en la vivienda, evitando en lo posible los
traslados forzosos a otras viviendas, en caso de enajenación de la finca arrendada a un
precio de mercado; sobre todo cuando el propio arrendatario tuviere o pudiere obtener
los fondos necesarios para el pago del precio de compra. Además, en el presente caso
se observa que se ha procedido a la previa notificación del arrendatario de la voluntad
del arrendador de proceder a la venta, y éste decide ejercitar su derecho de adquisición
preferente reconocido por la ley (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
– Y respecto de la alegada (en la nota) falsedad de la causa, entiende que,
independientemente que la compraventa celebrada constituya un negocio simulado, o se
trate de un negocio indirecto con propósito de aparentar externamente una realidad
jurídica distinta a la venta directa realmente perseguida por las partes, la apreciación de
tales circunstancias excede del ámbito de competencias del registrador en el reducido
marco del procedimiento registral (cfr., por todas, la Resolución de 22 de junio de 2006).
2. Así las cosas, a la vista de los argumentos esgrimidos en la nota y en el recurso,
la decisión del presente recurso ha de ceñirse exclusivamente a las cuestiones que se
relacionen directa e inmediatamente con la calificación de la registradora; esto es, la
apreciación de la existencia de una causa falsa o no en dicha escritura pública de
compraventa, que ella deduce de un segundo documento presentado después y que a
su juicio desvirtúa el primero, en tanto que pondría de manifiesto la falsa causa de aquel.
Pero antes de examinar esta cuestión, que sin duda es la más relevante para resolver
este recurso, ha de partirse se la necesaria observancia del esencial principio de
prioridad registral, del cual, y para la resolución del supuesto que nos ocupa, se derivan
importantes consecuencias.
En efecto, la regla general, recogida en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria en el que
se consagra el principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso
orden de presentación en el Registro: «Inscrito o anotado preventivamente en el Registro
cualquier título traslativo y declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual

cve: BOE-A-2025-2748
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Núm. 38