Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2748)
Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Orgaz a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
1.
Sec. III. Pág. 19911
Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
En dicha escritura de dación en pago, don C. V. G. y Doña T. B. C. reconocen
adeudar a «Teso4investment, S.L.» la cantidad de 37.501 euros, el mismo precio de la
compraventa, como consecuencia de un préstamo, para la adquisición de la vivienda
objeto de la escritura de compraventa, que la citada mercantil les realizó, formalizado en
escritura pública otorgada en la misma fecha y ante el mismo notario (número 1.410 de
protocolo). Los adquirentes de la escritura de compraventa ceden y transmiten a la
sociedad en la escritura de dación en pago la mencionada vivienda en pago de tal
deuda, manifestándose por los otorgantes que los cedentes permanecerán en la citada
vivienda, en concepto de arrendatarios, desde ese mismo día.
En su calificación, la registradora indica: «En la escritura de compraventa la causa
del negocio jurídico es la adquisición de un inmueble, causa que se revela como falsa en
la escritura de dación en pago otorgada el mismo día con el número siguiente de
protocolo donde los adquirentes inmediatamente a la adquisición de la vivienda, la
entregan a la sociedad en pago de un préstamo instrumentalizado el mismo día ante el
mismo notario por importe equivalente al precio de venta y manifiestan que dicha
vivienda se les arrendará ese mismo día. Igualmente puede deducirse la falsedad de la
causa del medio de pago empleado para la venta, pues el mismo no es emitido por
ninguno de los dos adquirentes, sino por la sociedad que adquiere posteriormente el
inmueble como resultado de la dación en pago».
Añadiendo: «Si el resultado de las dos operaciones recogidas en las escrituras
reseñadas es la adquisición del inmueble por parte de la sociedad mercantil, lo propio
hubiera sido que dicha sociedad adquiriera el inmueble directamente del titular registral,
si bien es cierto que lo tendría que haber hecho una vez finalizado el plazo que para el
ejercicio del derecho de adquisición preferente otorga el artículo 25 LAU al arrendatario,
y en libre concurrencia con otros posibles terceros interesados. Sin embargo, está
adquiriendo el inmueble como consecuencia del ejercicio de dicho derecho de
adquisición preferente que no le corresponde pues dicha sociedad no tiene la condición
de arrendatario de la vivienda, es más, asume la condición de arrendador de la misma.
Así no se entiende la razón de no vender directamente el titular registral a la
sociedad mercantil, si no es para beneficiarse esta última de las condiciones que otorga
al arrendatario el derecho de adquisición preferente posibilitándole adquirir el inmueble
arrendado con preferencia a cualquier tercero».
El notario autorizante recurre la calificación con estos argumentos:
– como primera alegación para fundamentar su recurso y en referencia al pago por
tercero, alega que se trata de un «supuesto admitido en el artículo 1158 del Código Civil,
deduciéndose del artículo 1159 (a sensu contrario) la posibilidad de subrogarse el
cve: BOE-A-2025-2748
Verificable en https://www.boe.es
– Mediante escritura autorizada el día 14 de agosto de 2024 por el notario de Orgaz,
don Constantino Gómez Mont, número 1.411 de protocolo, «Unicaja Banco, S.A.» vendió
la finca registral 26.581, del término municipal de Mora, a los cónyuges don C. V. G. y
doña T. B. C. (casados bajo el régimen legal de la sociedad de gananciales).
En dicho documento notarial los compradores manifiestan ser arrendatarios de la
finca, y que la adquieren la misma en virtud de su derecho de adquisición preferente,
incorporándose a la escritura la notificación que, sobre la intención de vender y
condiciones de la venta, les había realizado la parte vendedora. El pago del precio
(37.501 euros), se lleva a cabo mediante un cheque bancario librado por una persona
física que no es ninguno de los dos adquirentes del inmueble, don L. M. T. M.
– Consta presentada en el Registro escritura autorizada por el mismo notario, el
mismo día y con el número siguiente de protocolo, de dación en pago en la que
comparecen los adquirentes de la escritura anterior de compraventa y la sociedad
mercantil «Teso4investment, S.L.», representada por don L. M. T. M., la misma persona
que figura como librador del cheque con el que se paga el precio de la compraventa
anteriormente mencionada.
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
1.
Sec. III. Pág. 19911
Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
En dicha escritura de dación en pago, don C. V. G. y Doña T. B. C. reconocen
adeudar a «Teso4investment, S.L.» la cantidad de 37.501 euros, el mismo precio de la
compraventa, como consecuencia de un préstamo, para la adquisición de la vivienda
objeto de la escritura de compraventa, que la citada mercantil les realizó, formalizado en
escritura pública otorgada en la misma fecha y ante el mismo notario (número 1.410 de
protocolo). Los adquirentes de la escritura de compraventa ceden y transmiten a la
sociedad en la escritura de dación en pago la mencionada vivienda en pago de tal
deuda, manifestándose por los otorgantes que los cedentes permanecerán en la citada
vivienda, en concepto de arrendatarios, desde ese mismo día.
En su calificación, la registradora indica: «En la escritura de compraventa la causa
del negocio jurídico es la adquisición de un inmueble, causa que se revela como falsa en
la escritura de dación en pago otorgada el mismo día con el número siguiente de
protocolo donde los adquirentes inmediatamente a la adquisición de la vivienda, la
entregan a la sociedad en pago de un préstamo instrumentalizado el mismo día ante el
mismo notario por importe equivalente al precio de venta y manifiestan que dicha
vivienda se les arrendará ese mismo día. Igualmente puede deducirse la falsedad de la
causa del medio de pago empleado para la venta, pues el mismo no es emitido por
ninguno de los dos adquirentes, sino por la sociedad que adquiere posteriormente el
inmueble como resultado de la dación en pago».
Añadiendo: «Si el resultado de las dos operaciones recogidas en las escrituras
reseñadas es la adquisición del inmueble por parte de la sociedad mercantil, lo propio
hubiera sido que dicha sociedad adquiriera el inmueble directamente del titular registral,
si bien es cierto que lo tendría que haber hecho una vez finalizado el plazo que para el
ejercicio del derecho de adquisición preferente otorga el artículo 25 LAU al arrendatario,
y en libre concurrencia con otros posibles terceros interesados. Sin embargo, está
adquiriendo el inmueble como consecuencia del ejercicio de dicho derecho de
adquisición preferente que no le corresponde pues dicha sociedad no tiene la condición
de arrendatario de la vivienda, es más, asume la condición de arrendador de la misma.
Así no se entiende la razón de no vender directamente el titular registral a la
sociedad mercantil, si no es para beneficiarse esta última de las condiciones que otorga
al arrendatario el derecho de adquisición preferente posibilitándole adquirir el inmueble
arrendado con preferencia a cualquier tercero».
El notario autorizante recurre la calificación con estos argumentos:
– como primera alegación para fundamentar su recurso y en referencia al pago por
tercero, alega que se trata de un «supuesto admitido en el artículo 1158 del Código Civil,
deduciéndose del artículo 1159 (a sensu contrario) la posibilidad de subrogarse el
cve: BOE-A-2025-2748
Verificable en https://www.boe.es
– Mediante escritura autorizada el día 14 de agosto de 2024 por el notario de Orgaz,
don Constantino Gómez Mont, número 1.411 de protocolo, «Unicaja Banco, S.A.» vendió
la finca registral 26.581, del término municipal de Mora, a los cónyuges don C. V. G. y
doña T. B. C. (casados bajo el régimen legal de la sociedad de gananciales).
En dicho documento notarial los compradores manifiestan ser arrendatarios de la
finca, y que la adquieren la misma en virtud de su derecho de adquisición preferente,
incorporándose a la escritura la notificación que, sobre la intención de vender y
condiciones de la venta, les había realizado la parte vendedora. El pago del precio
(37.501 euros), se lleva a cabo mediante un cheque bancario librado por una persona
física que no es ninguno de los dos adquirentes del inmueble, don L. M. T. M.
– Consta presentada en el Registro escritura autorizada por el mismo notario, el
mismo día y con el número siguiente de protocolo, de dación en pago en la que
comparecen los adquirentes de la escritura anterior de compraventa y la sociedad
mercantil «Teso4investment, S.L.», representada por don L. M. T. M., la misma persona
que figura como librador del cheque con el que se paga el precio de la compraventa
anteriormente mencionada.
