Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2748)
Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Orgaz a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19914
el propósito perseguido por las partes ha de ser confrontado con la función económica y
social en que consiste la causa de cada negocio, de modo que, si hay coincidencia, el
negocio es reconocido y protegido por el ordenamiento jurídico, pero si no la hay porque
el propósito que se persigue es ilícito, tal protección no se otorgará y ese propósito se
eleva a la categoría de causa ilícita determinante de la nulidad de pleno derecho del
negocio jurídico. Y las consecuencias de dicho defecto de causa son, en caso de falta
absoluta de causa, la inexistencia o nulidad absoluta del negocio jurídico y en caso de
causa falsa, la anulabilidad de la misma.
Asimismo, este Centro Directivo ha configurado como la causa de los contratos como
un elemento esencial de los mismos, habiendo declarado reiteradamente que es
necesaria la expresión de la causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro
Derecho, la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino
también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para
posteriormente reflejarse en la inscripción; por lo que no juega la presunción que
establece el artículo 1277 del Código Civil, porque aunque se presumiese su existencia,
así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar
de qué forma estaría protegido el titular registral.
4. Centrándonos ahora en el supuesto que motiva este recurso, la registradora
indica que «lo propio hubiera sido que dicha sociedad adquiriera el inmueble
directamente del titular registral»; no obstante, hay que partir del hecho de que, por libre
acuerdo de los únicos que podían concertarlo (el propietario vendedor y los titulares de
un derecho de adquisición preferente), se celebró el negocio jurídico reflejado en la
escritura, el cual, prima facie, reúne todos y cada uno de los requisitos necesarios para
su inscripción (la calificación no objeta la falta de alguno de ellos).
Aclarado lo anterior, la declaración sobre una posible simulación negocial debe
quedar reservada al ámbito judicial, dado lo limitado de los medios de calificación de que
dispone el Registrador (títulos presentados y asientos del Registro –tal como resulta del
artículo 18 de la Ley Hipotecaria–). Y ha de ponerse de relieve que la calificación e
inscripción de los documentos presentados, no impedirá el procedimiento que pueda
seguirse ante los tribunales sobre la validez o nulidad del título –la inscripción no
convalida actos y contratos nulos conforme a las leyes–; ni prejuzgará los resultados del
mismo procedimiento (cfr. artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 101 del Reglamento
Hipotecario), toda vez que, como ya se expresara en la Resolución de este Centro
Directivo de 12 de septiembre de 1937 (reiterada por otra Resolución de este Centro
Directivo de 22 de junio de 2006): «(...) la simulación, el fraus legis u otro hipotético
negocio de los denominados por la doctrina oblicuos o indirectos son posibles en casi
todos los actos jurídicos y en su apreciación la Registradora excede en este caso de la
función calificadora».
No se aprecia, por consiguiente, en el ámbito en el que se desenvuelve este recurso
y a la vista del título y de la calificación, ningún obstáculo que impida la inscripción de la
escritura calificada negativamente.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de enero de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-2748
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación impugnada.
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19914
el propósito perseguido por las partes ha de ser confrontado con la función económica y
social en que consiste la causa de cada negocio, de modo que, si hay coincidencia, el
negocio es reconocido y protegido por el ordenamiento jurídico, pero si no la hay porque
el propósito que se persigue es ilícito, tal protección no se otorgará y ese propósito se
eleva a la categoría de causa ilícita determinante de la nulidad de pleno derecho del
negocio jurídico. Y las consecuencias de dicho defecto de causa son, en caso de falta
absoluta de causa, la inexistencia o nulidad absoluta del negocio jurídico y en caso de
causa falsa, la anulabilidad de la misma.
Asimismo, este Centro Directivo ha configurado como la causa de los contratos como
un elemento esencial de los mismos, habiendo declarado reiteradamente que es
necesaria la expresión de la causa en los títulos inscribibles, dado que en nuestro
Derecho, la causa es determinante no sólo de la validez del negocio jurídico sino
también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para
posteriormente reflejarse en la inscripción; por lo que no juega la presunción que
establece el artículo 1277 del Código Civil, porque aunque se presumiese su existencia,
así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar
de qué forma estaría protegido el titular registral.
4. Centrándonos ahora en el supuesto que motiva este recurso, la registradora
indica que «lo propio hubiera sido que dicha sociedad adquiriera el inmueble
directamente del titular registral»; no obstante, hay que partir del hecho de que, por libre
acuerdo de los únicos que podían concertarlo (el propietario vendedor y los titulares de
un derecho de adquisición preferente), se celebró el negocio jurídico reflejado en la
escritura, el cual, prima facie, reúne todos y cada uno de los requisitos necesarios para
su inscripción (la calificación no objeta la falta de alguno de ellos).
Aclarado lo anterior, la declaración sobre una posible simulación negocial debe
quedar reservada al ámbito judicial, dado lo limitado de los medios de calificación de que
dispone el Registrador (títulos presentados y asientos del Registro –tal como resulta del
artículo 18 de la Ley Hipotecaria–). Y ha de ponerse de relieve que la calificación e
inscripción de los documentos presentados, no impedirá el procedimiento que pueda
seguirse ante los tribunales sobre la validez o nulidad del título –la inscripción no
convalida actos y contratos nulos conforme a las leyes–; ni prejuzgará los resultados del
mismo procedimiento (cfr. artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 101 del Reglamento
Hipotecario), toda vez que, como ya se expresara en la Resolución de este Centro
Directivo de 12 de septiembre de 1937 (reiterada por otra Resolución de este Centro
Directivo de 22 de junio de 2006): «(...) la simulación, el fraus legis u otro hipotético
negocio de los denominados por la doctrina oblicuos o indirectos son posibles en casi
todos los actos jurídicos y en su apreciación la Registradora excede en este caso de la
función calificadora».
No se aprecia, por consiguiente, en el ámbito en el que se desenvuelve este recurso
y a la vista del título y de la calificación, ningún obstáculo que impida la inscripción de la
escritura calificada negativamente.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de enero de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
cve: BOE-A-2025-2748
Verificable en https://www.boe.es
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación impugnada.
