Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2748)
Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Orgaz a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19909
voluntariamente como pago de su crédito, transmisión que en cuanto forma de pago
puede realizar tanto el deudor como un tercero. En el presente caso existe un título
material adecuado para que esa transmisión se produzca –adjudicación en pago de
deuda– y un documento público que sirve de fundamento inmediato al derecho de la
sociedad en cuyo favor debe practicarse la inscripción, siempre que se deje constancia
del importe de la deuda pagado con la adjudicación de la finca.
Segundo.
Sobre el derecho de adquisición preferente:
Las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario en
materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta en
cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados
(vid. artículo 4 del Código Civil; y las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 febrero 1991,
8 de junio de 1995 y 27 de mayo de 2000; así como las Resoluciones de esta Dirección
General de 5 septiembre 1991, 24 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1999). En la
regulación vigente queda patente que la Ley especial no se propone tanto que los
inquilinos lleguen a ser propietarios, como la defensa de su condición de arrendatarios
(el mismo Preámbulo expresa que “También se mantiene el derecho de adquisición
preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda
arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de
mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave
onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del
arrendatario en la vivienda”), lo que, por lo demás, resulta coherente con la posición
jurídica que en la Ley se atribuye al arrendatario respecto del plazo de duración mínimo y
prórroga del contrato (cfr. artículos 9 y 101 frente a la mayor duración y posibilidades de
prórroga forzosa contemplados en la Ley de 1964), así como con el mantenimiento del
arrendamiento en caso de enajenación de la vivienda, conforme al artículo 14 de la Ley.
Sobre la falsedad de la causa:
Cuestión distinta es que la compraventa celebrada constituya un negocio simulado o
se trate de un negocio indirecto con propósito de aparentar externamente una realidad
jurídica distinta a la venta directa realmente perseguida por las partes. Pero la
apreciación de tales circunstancias excede del ámbito de competencias del Registrador
en el reducido marco del procedimiento registral (cfr., por todas, la Resolución de 22 de
junio de 2006).
Aclarar en este sentido las dificultades de negociación con la entidad bancaria, la
cual se negó a una venta directa a la sociedad con subrogación en el contrato de
arrendamiento (como suele realizarse), pero no así a recibir el pago por tercero (teniendo
que justificar el comprador el origen del dinero empleado a través de un préstamo civil
previo) y a dar por extinguido por confusión de derechos el arrendamiento en la primera
escritura de compraventa, a través de una minuta bancaria donde se refería al ejercicio
del derecho de adquisición preferente y la comunicación al arrendatario; se demuestra
que quería liberarse directamente de un inmueble que ya se adjudicó por dación en pago
el día 11 de agosto de 2.017, y en cuya fecha se celebró simultáneamente el contrato
del– arrendamiento; por ello las partes decidieron otorgar este negocio intermedio a
pesar de los sobrecostes, fiscales, notariales y registrales (existía la alternativa de
haberse celebrado dos compraventas consecutivas, con los mismos costes y con la
dificultad añadida de que existía un solo pago). Se otorgó por un valor acordado
libremente desde el origen y sin desequilibrio de las prestaciones, garantizando al
adquirente inicial la continuidad en uso del inmueble con un nuevo contrato de
arrendamiento (por un plazo mínimo de otros siete años –puesto que el actual
arrendador también es persona jurídica), y a la sociedad acreedora la posibilidad de
adquirir 'la propiedad del inmueble que, de otra manera, no hubiera podido materializar el
adquirente inicial por falta de financiación, conduciendo a la terminación del arriendo y a
la consiguiente pérdida del uso del inmueble, lo cual colisionaría frontalmente con la
cve: BOE-A-2025-2748
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Tercero.
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19909
voluntariamente como pago de su crédito, transmisión que en cuanto forma de pago
puede realizar tanto el deudor como un tercero. En el presente caso existe un título
material adecuado para que esa transmisión se produzca –adjudicación en pago de
deuda– y un documento público que sirve de fundamento inmediato al derecho de la
sociedad en cuyo favor debe practicarse la inscripción, siempre que se deje constancia
del importe de la deuda pagado con la adjudicación de la finca.
Segundo.
Sobre el derecho de adquisición preferente:
Las normas que regulan el derecho de adquisición preferente del arrendatario en
materia de arrendamientos urbanos han de ser objeto de interpretación estricta en
cuanto limitan las facultades dispositivas inherentes al dominio de los bienes arrendados
(vid. artículo 4 del Código Civil; y las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 febrero 1991,
8 de junio de 1995 y 27 de mayo de 2000; así como las Resoluciones de esta Dirección
General de 5 septiembre 1991, 24 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1999). En la
regulación vigente queda patente que la Ley especial no se propone tanto que los
inquilinos lleguen a ser propietarios, como la defensa de su condición de arrendatarios
(el mismo Preámbulo expresa que “También se mantiene el derecho de adquisición
preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda
arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de
mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave
onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del
arrendatario en la vivienda”), lo que, por lo demás, resulta coherente con la posición
jurídica que en la Ley se atribuye al arrendatario respecto del plazo de duración mínimo y
prórroga del contrato (cfr. artículos 9 y 101 frente a la mayor duración y posibilidades de
prórroga forzosa contemplados en la Ley de 1964), así como con el mantenimiento del
arrendamiento en caso de enajenación de la vivienda, conforme al artículo 14 de la Ley.
Sobre la falsedad de la causa:
Cuestión distinta es que la compraventa celebrada constituya un negocio simulado o
se trate de un negocio indirecto con propósito de aparentar externamente una realidad
jurídica distinta a la venta directa realmente perseguida por las partes. Pero la
apreciación de tales circunstancias excede del ámbito de competencias del Registrador
en el reducido marco del procedimiento registral (cfr., por todas, la Resolución de 22 de
junio de 2006).
Aclarar en este sentido las dificultades de negociación con la entidad bancaria, la
cual se negó a una venta directa a la sociedad con subrogación en el contrato de
arrendamiento (como suele realizarse), pero no así a recibir el pago por tercero (teniendo
que justificar el comprador el origen del dinero empleado a través de un préstamo civil
previo) y a dar por extinguido por confusión de derechos el arrendamiento en la primera
escritura de compraventa, a través de una minuta bancaria donde se refería al ejercicio
del derecho de adquisición preferente y la comunicación al arrendatario; se demuestra
que quería liberarse directamente de un inmueble que ya se adjudicó por dación en pago
el día 11 de agosto de 2.017, y en cuya fecha se celebró simultáneamente el contrato
del– arrendamiento; por ello las partes decidieron otorgar este negocio intermedio a
pesar de los sobrecostes, fiscales, notariales y registrales (existía la alternativa de
haberse celebrado dos compraventas consecutivas, con los mismos costes y con la
dificultad añadida de que existía un solo pago). Se otorgó por un valor acordado
libremente desde el origen y sin desequilibrio de las prestaciones, garantizando al
adquirente inicial la continuidad en uso del inmueble con un nuevo contrato de
arrendamiento (por un plazo mínimo de otros siete años –puesto que el actual
arrendador también es persona jurídica), y a la sociedad acreedora la posibilidad de
adquirir 'la propiedad del inmueble que, de otra manera, no hubiera podido materializar el
adquirente inicial por falta de financiación, conduciendo a la terminación del arriendo y a
la consiguiente pérdida del uso del inmueble, lo cual colisionaría frontalmente con la
cve: BOE-A-2025-2748
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Tercero.
