Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2748)
Resolución de 15 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Orgaz a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19907
En dicha escritura de dación en pago, don C. V. G. y Doña T. B. C reconocen
adeudar a Teso4investment SL una cantidad de 37501 euros, el mismo precio de la
compraventa, como consecuencia de un préstamo que esta les ha hecho el mismo día
en escritura pública otorgada el mismo día, ante el mismo notario con el número 1410 de
protocolo, para la adquisición de la vivienda objeto de la escritura de compraventa.
Los mencionados adquirentes en la escritura de compraventa, ceden y transmiten a
la sociedad en la escritura de dación en pago la mencionada vivienda en pago de la
deuda, manifestando ellos y la sociedad mercantil, que permanecerán en la misma en
concepto de arrendatarios desde ese mismo día.
En la escritura de compraventa la causa del negocio jurídico es la adquisición de un
inmueble, causa que se revela como falsa en la escritura de dación en pago otorgada el
mismo día con el número siguiente de protocolo donde los adquirentes inmediatamente a
la adquisición de la vivienda, la entregan a la sociedad en pago de un préstamo
instrumentalizado el mismo día ante el mismo notario por importe equivalente al precio
de venta y manifiestan que dicha vivienda se les arrendará ese mismo día. Igualmente
puede deducirse la falsedad de la causa del medio de pago empleado para la venta,
pues el mismo no es emitido por ninguno de los dos adquirentes, sino por la sociedad
que adquiere posteriormente el inmueble como resultado de la dación en pago.
Si el resultado de las dos operaciones recogidas en las escrituras reseñadas es la
adquisición del inmueble por parte de la sociedad mercantil, lo propio hubiera sido que
dicha sociedad adquiriera el inmueble directamente del titular registral, si bien es cierto
que lo tendría que haber hecho una vez finalizado el plazo que para el ejercicio del
derecho de adquisición preferente otorga el artículo 25 LAU al arrendatario, y en libre
concurrencia con otros posibles terceros interesados. Sin embargo, está adquiriendo el
inmueble como consecuencia del ejercicio de dicho derecho de adquisición preferente
que no le corresponde pues dicha sociedad no tiene la condición de arrendatario de la
vivienda, es más, asume la condición de arrendador de la misma.
Así no se entiende la razón de no vender directamente el titular registral a la
sociedad mercantil, si no es para beneficiarse esta última de las condiciones que otorga
al arrendatario el derecho de adquisición preferente posibilitándole adquirir el inmueble
arrendado con preferencia a cualquier tercero.
Como ha manifestado el TS en STS 8 de octubre de 1998 entre otras, “la finalidad
del derecho de adquisición preferente arrendaticio es facilitar el acceso a la propiedad de
la sede del hogar familiar, cumpliendo con ello una función social de gran trascendencia”.
En el presente supuesto está claro que los adquirentes en la escritura de
compraventa van a permanecer en la vivienda, en la misma condición de arrendatarios
que tenían, cambiando únicamente la persona del arrendador, y que su acceso a la
propiedad de la vivienda es momentáneo, el intervalo de tiempo en que se han
autorizado las escrituras públicas en la notaría de Orgaz, mismo día, números
correlativos de protocolo.
Fundamentos de Derecho
1. Según el artículo 18 LH “Los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se
solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los
asientos del Registro”.
Según el art. 1261 del Código Civil “no hay contrato sino cuando concurren los
requisitos siguientes; 3.º causa d [sic] la obligación que se establezca”.
Según el art 1275 del Código Civil “los contratos sin causa o con causa ilícita no
producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes”
Según el art 1276 Código Civil “la expresión de una causa falsa en los contratos dará
lugar a su nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita”.
Contra esta calificación (…)
cve: BOE-A-2025-2748
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19907
En dicha escritura de dación en pago, don C. V. G. y Doña T. B. C reconocen
adeudar a Teso4investment SL una cantidad de 37501 euros, el mismo precio de la
compraventa, como consecuencia de un préstamo que esta les ha hecho el mismo día
en escritura pública otorgada el mismo día, ante el mismo notario con el número 1410 de
protocolo, para la adquisición de la vivienda objeto de la escritura de compraventa.
Los mencionados adquirentes en la escritura de compraventa, ceden y transmiten a
la sociedad en la escritura de dación en pago la mencionada vivienda en pago de la
deuda, manifestando ellos y la sociedad mercantil, que permanecerán en la misma en
concepto de arrendatarios desde ese mismo día.
En la escritura de compraventa la causa del negocio jurídico es la adquisición de un
inmueble, causa que se revela como falsa en la escritura de dación en pago otorgada el
mismo día con el número siguiente de protocolo donde los adquirentes inmediatamente a
la adquisición de la vivienda, la entregan a la sociedad en pago de un préstamo
instrumentalizado el mismo día ante el mismo notario por importe equivalente al precio
de venta y manifiestan que dicha vivienda se les arrendará ese mismo día. Igualmente
puede deducirse la falsedad de la causa del medio de pago empleado para la venta,
pues el mismo no es emitido por ninguno de los dos adquirentes, sino por la sociedad
que adquiere posteriormente el inmueble como resultado de la dación en pago.
Si el resultado de las dos operaciones recogidas en las escrituras reseñadas es la
adquisición del inmueble por parte de la sociedad mercantil, lo propio hubiera sido que
dicha sociedad adquiriera el inmueble directamente del titular registral, si bien es cierto
que lo tendría que haber hecho una vez finalizado el plazo que para el ejercicio del
derecho de adquisición preferente otorga el artículo 25 LAU al arrendatario, y en libre
concurrencia con otros posibles terceros interesados. Sin embargo, está adquiriendo el
inmueble como consecuencia del ejercicio de dicho derecho de adquisición preferente
que no le corresponde pues dicha sociedad no tiene la condición de arrendatario de la
vivienda, es más, asume la condición de arrendador de la misma.
Así no se entiende la razón de no vender directamente el titular registral a la
sociedad mercantil, si no es para beneficiarse esta última de las condiciones que otorga
al arrendatario el derecho de adquisición preferente posibilitándole adquirir el inmueble
arrendado con preferencia a cualquier tercero.
Como ha manifestado el TS en STS 8 de octubre de 1998 entre otras, “la finalidad
del derecho de adquisición preferente arrendaticio es facilitar el acceso a la propiedad de
la sede del hogar familiar, cumpliendo con ello una función social de gran trascendencia”.
En el presente supuesto está claro que los adquirentes en la escritura de
compraventa van a permanecer en la vivienda, en la misma condición de arrendatarios
que tenían, cambiando únicamente la persona del arrendador, y que su acceso a la
propiedad de la vivienda es momentáneo, el intervalo de tiempo en que se han
autorizado las escrituras públicas en la notaría de Orgaz, mismo día, números
correlativos de protocolo.
Fundamentos de Derecho
1. Según el artículo 18 LH “Los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se
solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los
asientos del Registro”.
Según el art. 1261 del Código Civil “no hay contrato sino cuando concurren los
requisitos siguientes; 3.º causa d [sic] la obligación que se establezca”.
Según el art 1275 del Código Civil “los contratos sin causa o con causa ilícita no
producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes”
Según el art 1276 Código Civil “la expresión de una causa falsa en los contratos dará
lugar a su nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita”.
Contra esta calificación (…)
cve: BOE-A-2025-2748
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
