BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19904

16. Comparando ambas descripciones resulta que la diferencia superficial es
de 13.729 metros cuadrados, que excede del 10 % de la cabida inscrita (11.825 metros
cuadrados). Excediendo del 10 % de la cabida inscrita, no puede inscribirse por el
procedimiento registral ordinario, ya que no se cumplen los requisitos del artículo 9 de la
Ley Hipotecaria, puesto que, al exceder de dicha superficie, el legislador presume la
existencia de la discordancia, cuya subsanación requiere la tramitación de un
expediente, bien del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, bien del artículo 201.1 de la
misma. Así se declaró, desde la Resolución de 17 de noviembre de 2015, doctrina que
por la presente se reitera. Respecto a los linderos, el norte es equivalente en ambas
descripciones; en el sur hay una pequeña variación, puesto que en el Registro es la
finca 3 y en el Catastro es la parcela 3 y un camino. Pero, superpuesta la cartografía
sobre la ortofoto, se observa que el lindero sur es la parcela 3 y que el camino es el
mismo que discurre por el lindero este; dicho camino es el lindero este, tanto en el
Registro como en el Catastro, pero en el Catastro se añade como lindero la parcela 1;
sin embargo, si se consulta la cartografía superpuesta sobre la ortofoto resulta que el
lindero este es el camino, siendo la parcela 1 la que linda por el norte, junto con la
cuatro. Y por el oeste linda, según Registro con la finca 4 y según Catastro parcelas 3
y 4. De ello resulta que la descripción de los linderos es coincidente en el Registro y en
el Catastro, si bien la expresión catastral toma la posición norte de la finca para describir
los linderos, que se adecúan a la realidad física. Por ello, estamos ante una discordancia
de la descripción registral con la realidad física, que puede resolverse por la vía del
expediente del artículo 199.
17. No es óbice para ello que la finca proceda de concentración parcelaria, puesto
que como ha dicho la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2023
(vid., por todas), en principio, el artículo 201.1.e) de la Ley Hipotecaria, criterio también
aplicable al expediente del artículo 199 de la misma, establece que para la rectificación
descriptiva de finca resultante de expediente administrativo de reorganización de la
propiedad se exige la rectificación del título original o la previa tramitación del
procedimiento administrativo correspondiente. Ahora bien, debe admitirse la rectificación,
sin cumplirse tales exigencias, cuando no existe duda alguna de correspondencia de la
finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal
rectificación, como parece ocurrir en el presente caso. Por ello, las Resoluciones de esta
Dirección General de 23 de febrero de 2022 y 9 de marzo de 2023 concluyó, para un
supuesto de reparcelación, también aplicable analógicamente al supuesto de
concentración parcelaria por suponer ambas una reordenación de los terrenos, que
aunque la finca proceda de reparcelación, debe admitirse la rectificación de cabida, sin
cumplir las exigencias procedimentales de este procedimiento administrativo, cuando no
exista duda alguna de la correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la
certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación, como también ocurre en el
presente caso.
18. Respecto a la posibilidad de que la registradora pueda tramitar de oficio el
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la regla general es que su tramitación
requiere petición expresa del titular registral, conforme al número 1, primer párrafo, del
citado artículo, cuando dispone: «El titular registral del dominio o de cualquier derecho
real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando
su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante
la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica». Y ello
debe ser así, porque uno de los trámites del expediente es la citación a los titulares de
fincas colindantes, que pueden formular alegaciones. Pero, por excepción, conforme al
primer párrafo, segundo inciso del número segundo de la Resolución-Circular de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015: «Se
entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se
rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la
representación geográfica georreferenciada que se incorpore».

cve: BOE-A-2025-2747
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Núm. 38