Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2747)
Resolución de 14 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcañiz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de arrendamiento por diferencias entre la descripción de la finca en el Registro y en el título.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19903
14. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones
como las de 16 de mayo de 2024 (vid., por todas), dado que con anterioridad a la
Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que fuera
exigible la inscripción de su representación gráfica georreferenciada, la ubicación,
localización y delimitación física de las fincas se limitaba a una descripción meramente
literaria, lo cual hoy puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la
coincidencia de la representación gráfica aportada con fincas inmatriculadas con
anterioridad a dicha norma. Ello no es óbice, dice la citada resolución, para que, aun sin
georreferenciación ni referencia catastral inscritas, pueda haber datos descriptivos
inscritos que sí permitan, al menos, ubicar geográficamente la finca, aunque no la
delimiten con precisión, como ocurre en el presente caso. Así, han declarado las
Resoluciones de esta Dirección General de 6 de septiembre y 5 de diciembre de 2023
que el hecho de que la descripción que de la finca se hace en la escritura, que es
idéntica a la que figura en el Registro, no coincida con la descripción catastral, que
resulta de las certificaciones incorporadas a la escritura, no impide la inscripción, que
puede practicarse con la descripción que consta en el Registro, pues el procedimiento de
subsanación de discrepancias catastrales del artículo 18 de la Ley de Catastro
Inmobiliario, Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, es por regla general
potestativo. De igual modo, la incorporación de la georreferenciación de la finca, cuando
existe una discordancia entre ella y la realidad física es potestativa para el registrador,
salvo los casos en que la ley la impone expresamente. Por todo ello, el defecto también
ha de ser revocado en cuanto a esta exigencia. Por tanto, ningún obstáculo existe para
que pueda inscribirse el contrato de arrendamiento con la superficie que resulta del
Registro, aunque no se rectifique su descripción, puesto que los metros existentes se
toman en cuenta para fijar la renta, criterio que la arrendataria acepta, aunque no estén
inscritos
15. Cuestión distinta es si la registradora podría haber iniciado de oficio un
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar la descripción de la finca
y adaptarla a la realidad física. Para analizar esta cuestión debemos partir de la
comparación entre la descripción registral de la finca 24.816 del término de Alcañiz y la
de la parcela catastral que se corresponde con la identidad de la citada finca, que es la
que tiene por referencia: 44013A652000020000HZ. La descripción de la finca es la
siguiente: «Rústica.–Finca número 2 del polígono 52 del plano general de la
concentración archivada en el Registro, terreno dedicado a cereal secano, sito en
término municipal de Alcañiz, sector Híjar, que linda: Norte, con fincas 1.A y 1.B de F. M.
G.; Sur, finca 3 de G. D. C.; Este, con camino; y Oeste, con finca 4 de A. E. F. Tiene una
extensión superficial de once hectáreas, ochenta y dos áreas y cincuenta centiáreas
(11,8250 ha) de superficie. No está coordinada con catastro». La descripción actualizada
de la finca, cuya inscripción se solicita es la siguiente: «Rústica.–Campo de secano a
cereal, sita en término de Alcañiz, sector Híjar, en la partida (…), de once hectáreas,
ochenta y dos áreas y cincuenta centiáreas de superficie según figura en el título previo,
pero figurando actualmente en catastro con una superficie de trece hectáreas,
diecinueve áreas y setenta y nueve centiáreas. Linda: Norte, parcelas 4 y 1, antes
fincas 1.A y 1.B de F. M. G.; Sur, parcela 3 y camino, antes G. D. C.; Este, parcela 1 y
camino; y Oeste, parcelas 3 y 4, antes A. E. F. Catastro antiguo: Parcela 2 del
polígono 52. Catastro: Parcela 2 del polígono 652, según manifiestan. Referencia
catastral: 44013A652000020000HZ, según resulta de la certificación catastral descriptiva
y gráfica de la finca, dando fe, yo el Notario, de que el soporte papel incorporado de
dicha certificación es traslado fehaciente del electrónico obtenido por medio telemático
de la Oficina Virtual del Catastro, coincidente con la descripción que de la misma
antecede, de la que resulta acreditada la rectificación de la cabida y la alteración de sus
linderos. La parte otorgante, a mi requerimiento, manifiesta de conformidad con lo
dispuesto en el Real Decreto 1/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que la descripción contenida en la
certificación catastral se corresponde con la realidad física de la finca».
cve: BOE-A-2025-2747
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19903
14. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones
como las de 16 de mayo de 2024 (vid., por todas), dado que con anterioridad a la
Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que fuera
exigible la inscripción de su representación gráfica georreferenciada, la ubicación,
localización y delimitación física de las fincas se limitaba a una descripción meramente
literaria, lo cual hoy puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la
coincidencia de la representación gráfica aportada con fincas inmatriculadas con
anterioridad a dicha norma. Ello no es óbice, dice la citada resolución, para que, aun sin
georreferenciación ni referencia catastral inscritas, pueda haber datos descriptivos
inscritos que sí permitan, al menos, ubicar geográficamente la finca, aunque no la
delimiten con precisión, como ocurre en el presente caso. Así, han declarado las
Resoluciones de esta Dirección General de 6 de septiembre y 5 de diciembre de 2023
que el hecho de que la descripción que de la finca se hace en la escritura, que es
idéntica a la que figura en el Registro, no coincida con la descripción catastral, que
resulta de las certificaciones incorporadas a la escritura, no impide la inscripción, que
puede practicarse con la descripción que consta en el Registro, pues el procedimiento de
subsanación de discrepancias catastrales del artículo 18 de la Ley de Catastro
Inmobiliario, Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, es por regla general
potestativo. De igual modo, la incorporación de la georreferenciación de la finca, cuando
existe una discordancia entre ella y la realidad física es potestativa para el registrador,
salvo los casos en que la ley la impone expresamente. Por todo ello, el defecto también
ha de ser revocado en cuanto a esta exigencia. Por tanto, ningún obstáculo existe para
que pueda inscribirse el contrato de arrendamiento con la superficie que resulta del
Registro, aunque no se rectifique su descripción, puesto que los metros existentes se
toman en cuenta para fijar la renta, criterio que la arrendataria acepta, aunque no estén
inscritos
15. Cuestión distinta es si la registradora podría haber iniciado de oficio un
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar la descripción de la finca
y adaptarla a la realidad física. Para analizar esta cuestión debemos partir de la
comparación entre la descripción registral de la finca 24.816 del término de Alcañiz y la
de la parcela catastral que se corresponde con la identidad de la citada finca, que es la
que tiene por referencia: 44013A652000020000HZ. La descripción de la finca es la
siguiente: «Rústica.–Finca número 2 del polígono 52 del plano general de la
concentración archivada en el Registro, terreno dedicado a cereal secano, sito en
término municipal de Alcañiz, sector Híjar, que linda: Norte, con fincas 1.A y 1.B de F. M.
G.; Sur, finca 3 de G. D. C.; Este, con camino; y Oeste, con finca 4 de A. E. F. Tiene una
extensión superficial de once hectáreas, ochenta y dos áreas y cincuenta centiáreas
(11,8250 ha) de superficie. No está coordinada con catastro». La descripción actualizada
de la finca, cuya inscripción se solicita es la siguiente: «Rústica.–Campo de secano a
cereal, sita en término de Alcañiz, sector Híjar, en la partida (…), de once hectáreas,
ochenta y dos áreas y cincuenta centiáreas de superficie según figura en el título previo,
pero figurando actualmente en catastro con una superficie de trece hectáreas,
diecinueve áreas y setenta y nueve centiáreas. Linda: Norte, parcelas 4 y 1, antes
fincas 1.A y 1.B de F. M. G.; Sur, parcela 3 y camino, antes G. D. C.; Este, parcela 1 y
camino; y Oeste, parcelas 3 y 4, antes A. E. F. Catastro antiguo: Parcela 2 del
polígono 52. Catastro: Parcela 2 del polígono 652, según manifiestan. Referencia
catastral: 44013A652000020000HZ, según resulta de la certificación catastral descriptiva
y gráfica de la finca, dando fe, yo el Notario, de que el soporte papel incorporado de
dicha certificación es traslado fehaciente del electrónico obtenido por medio telemático
de la Oficina Virtual del Catastro, coincidente con la descripción que de la misma
antecede, de la que resulta acreditada la rectificación de la cabida y la alteración de sus
linderos. La parte otorgante, a mi requerimiento, manifiesta de conformidad con lo
dispuesto en el Real Decreto 1/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que la descripción contenida en la
certificación catastral se corresponde con la realidad física de la finca».
cve: BOE-A-2025-2747
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
