BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19902

renta está fijado correctamente y el contrato es un contrato regular, perfecto y
consumado, sin que la diferencia de superficie entre el Registro y el Catastro suponga
elemento distorsionador de la interpretación del contrato, porque ambas partes lo
conocen y aceptan la diferencia superficial y la fijación de la renta con respecto a la
existente en la realidad física.
11. Por ello, tiene razón el notario recurrente cuando afirma: «no se puede concebir
que el acuerdo sobre un elemento esencial del contrato de arrendamiento, como es la
renta, deba ajustarse a la superficie inscrita de la parcela». Y tiene razón porque ningún
precepto obliga a ello. Ese modo de fijar la renta no implica que la superficie de la finca
se eleve por las partes a elemento esencial del contrato del artículo 1261 del Código
Civil, sino que ambas partes aceptan su fijación con arreglo a ese criterio, que ambas
aceptan. Lo que es realmente elemento esencial del contrato es que la renta sea cierta;
es decir, que se fije una cantidad cierta, la cual es, además, consentida por ambas
partes, las cuales conocen la diferencia superficial entre el Registro y la realidad física.
Por lo que la nota de calificación en cuanto a la exigencia de que la arrendataria
consienta la inscripción debe ser revocada, puesto que la arrendataria ha conocido la
diferencia superficial entre el Registro y el Catastro y ha consentido la fijación de la renta
referenciada a los metros existentes en la realidad física y al presentar el título y solicitar
su inscripción, el requisito exigido por la registradora ya se ha cumplido con el título
presentado.
12. Por otro lado, constituyéndose el derecho del arrendatario con carácter real,
como se manifiesta expresamente en la escritura y tácitamente al presentar la escritura
pública del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad de Alcañiz,
solicitando su inscripción, el registrador ha de calificar si se cumplen los requisitos para
ello, determinados en los artículos 3 del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero,
relativos a la descripción de la finca. Especialmente significativo para el presente caso es
el párrafo segundo del mismo, cuando dispone: «Si la finca arrendada no coincide con la
que tiene abierto folio registral y es una parte de ésta, se describirá aquélla con las
mismas circunstancias expresadas en el apartado anterior, pero no será necesario
describir el resto del edificio o vivienda». Por ello, aplicado el precepto al presente caso
determina que la existencia de la discordancia, en el caso de que no pueda subsanarse,
no puede impedir la inscripción del arrendamiento, ni puede condicionarse la misma a la
rectificación de la descripción, aunque la renta, consentida por ambas partes se haya
fijado con referencia a la superficie real de la finca, aunque no coincida con la registral,
debiendo expresar la inscripción, conforme al artículo 4 del citado Real Decreto, «la renta
inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado».
13. Respecto a la exigencia de la registradora de que se inste el inicio de un
expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para poder inscribir el arrendamiento,
en su análisis hemos de partir de lo dispuesto en el artículo 9.b), primer párrafo, de la
Ley Hipotecaria, que solo considera como supuestos en los que la georreferenciación de
la finca es circunstancia necesaria de la inscripción los de inmatriculación, parcelación,
reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación,
expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos. Por
tanto, la inscripción de un contrato de arrendamiento no se encuentra entre los
supuestos en los que la georreferenciación es circunstancia necesaria de la inscripción.
Y esa circunstancia no puede variar por el hecho de que la renta del arrendamiento se
haya fijado con referencia a los metros existentes en la realidad física, que son distintos
de los que constan inscritos en el Registro de la Propiedad. La aplicación del principio
hipotecario de especialidad no exige esta circunstancia, toda vez que lo que,
aparentemente, es inexacto es el contenido del Registro, con respecto a la realidad
física, sin que ello pueda afectar a la validez del contrato, ni a la regularidad de la
inscripción.

cve: BOE-A-2025-2747
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Núm. 38