BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19901

exige el artículo 1261 del Código Civil, el contrato de arrendamiento es eficaz. Ese
consentimiento de las partes está referido tanto a la finca que se arrienda, reconociendo
el arrendatario que la misma tiene más superficie que la que figura inscrita, como
respecto a la renta que ha de pagar, fijada con relación a los metros existentes en la
realidad física. La fijación de la renta con relación a los metros cuadrados no es una
estipulación contraria a la Ley, a la moral, o al orden público, puesto que la fijación de la
renta entra dentro del campo de aplicación del principio de autonomía de la voluntad.
8. Por ello, sí se ha cumplido con lo dispuesto en el artículo 1262.1 del Código Civil,
cuando dispone: «El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la
aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato». La registradora
indica que el error en la superficie determina que no concurra la oferta y la aceptación
sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato, con lo que faltaría el
consentimiento, por lo que estaríamos ante un contrato inexistente. Deriva ello de una
interpretación errónea del citado precepto, en cuanto a lo que es objeto del negocio. El
objeto del negocio es una finca concreta y determinada, respecto de la cual, puede
existir una discordancia entre la descripción registral y la realidad física registral. Pero,
no hay duda de cuál es el objeto del negocio, sobre el cual las partes han contratado y
cuál es la renta que el arrendatario ha consentido pagar, se inscriba o no se inscriba la
rectificación descriptiva, toda vez que la misma no impide la eficacia del negocio jurídico.
Así se desprende del artículo 1555.2 del Código Civil, cuando dispone: «el arrendatario
está obligado a pagar la renta en los términos convenidos». También se desprende del
artículo 13.1 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos,
cuando dispone: «La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las
partes», que coincide con el artículo 17.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, cuando dispone: «La renta será la que libremente estipulen las
partes».
9. Esa renta puede fijarse con relación a una cosa cierta, como ocurre con el precio
de la compraventa, conforme al artículo 1447 del Código Civil. Incluso, está prevista la
posible fijación del precio referenciada a los metros de la finca en el párrafo segundo del
artículo 1469 del Código Civil, cuando dispone: «Si la venta de bienes inmuebles se
hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o
número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo
cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el
comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato,
siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución
de la que se le atribuyera al inmueble». Por su parte, el artículo 1470 del Código Civil
dispone: «Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el
inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar
el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los
señalados en el mismo contrato; pero si excedieren de dicha vigésima parte, el
comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del
contrato».
10. Estas normas son aplicables analógicamente al contrato de arrendamiento por
su identidad de razón con la compraventa, pues ambos son de carácter oneroso,
diferenciándose por el ámbito de poder que se concede al comprador, el pleno señorío
jurídico sobre la cosa y al arrendatario, el goce o uso de la cosa, por tiempo determinado
y precio cierto (artículo 1543 del Código Civil). Por tanto, las partes consienten en que la
renta se fije con referencia a los metros existentes en la realidad física, que coincide con
la catastral, según manifiestan, pactando que la renta se fijará con arreglo a la mayor
superficie de la finca en la realidad física y no con respecto a la superficie inscrita. Es
decir, en la opción que, al comprador, en este caso arrendatario, le concede el
artículo 1470 del Código Civil, este elige la de pagar el mayor valor del inmueble, en
lugar de desistir del contrato. Por tanto, desde el punto de vista sustantivo, el precio de la

cve: BOE-A-2025-2747
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Núm. 38