Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2747)
Resolución de 14 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcañiz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de arrendamiento por diferencias entre la descripción de la finca en el Registro y en el título.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19900
registral y que el arrendatario, al consentir el otorgamiento de la escritura y su
presentación en el Registro, está consintiendo la renta y solicitando la inscripción del
contrato en los términos convenidos.
4. Antes de entrar en el fondo del asunto, debe hacerse una serie de precisiones
formales relativas al desarrollo del procedimiento registral. La primera de ellas es la
relativa a la motivación jurídica del defecto. Se limita la registradora a citar los preceptos
que considera infringidos, sin expresar el motivo por el cual los considera infringidos, lo
que puede causar indefensión en el recurrente, contraviniendo la doctrina de esta
Dirección General, formulada en reiteradas Resoluciones, como la de 31 de julio de 2024
(vid., por todas), por la cual, los registradores, al redactar una nota de calificación
negativa, no pueden limitarse a una mera cita numérica rutinaria de los preceptos
legales, o Resoluciones de la Dirección General que considera infringidos, sino que es
preciso justificar la razón por la que el precepto es de aplicación y cuál es la
interpretación que del mismo, o de una Resolución citada, se efectúa, ya que solo de
este modo el interesado podrá combatir la calificación si no la considera adecuada. Y,
como han declarado, entre otras, la Resolución de esta Dirección General de 1 de
octubre de 2024, la exigencia de que la nota de calificación negativa cuente con una
motivación adecuada de los defectos observados, para que el interesado pueda, en un
eventual recurso, rebatirlos, es llevada por la Dirección hasta el extremo de que su
incumplimiento determina la revocación de la nota y, en consecuencia, la estimación del
recurso. En el presente caso, la registradora identifica el defecto que se ha producido,
según su criterio, relacionando el número de una serie de preceptos legales, pero sin
expresar cómo los considera infringidos.
5. La segunda es relativa al contenido del informe en defensa de la nota. No se ha
cumplido con la doctrina de esta Dirección General respecto al contenido del informe en
defensa de la nota, formulada en la Resolución de 14 de septiembre de 2004, por la cual
el informe ha de referirse a las cuestiones de trámite, tales como la fecha de
presentación del documento calificado y las incidencias que puedan haber existido, como
su retirada para pago del Impuesto, o para subsanar defectos, la fecha de la calificación
negativa, la notificación de ésta a los interesados, sin perjuicio de que pueda profundizar
en las razones que le han llevado a la nota de calificación negativa, o a contestar a las
alegaciones del recurrente, como ha permitido la Resolución de esta Dirección General
de 31 de julio de 2024. En el presente caso, en el mencionado informe se introducen
nuevos argumentos jurídicos, que no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del
recurso, al no haberse incluido en la nota de calificación. Y, conforme a la Resolución de
esta Dirección General de 1 de octubre de 2024, es en la nota de calificación y no en el
informe en defensa de la nota donde el registrador ha de expresar toda la
fundamentación jurídica del defecto que invoca.
6. Entrando ya en el fondo del asunto, lo que se debate en el presente caso es si
cabe inscribir un contrato de arrendamiento en el que la renta se fija con relación al
número de metros que tiene la finca en la realidad física, que es distinta de la que tiene
inscrita en el Registro, razón por la cual la registradora exige que se solicite el inicio de
un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para que coincida la renta pactada
con el número de metros inscritos. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección
General en sus Resoluciones, como la de 29 de noviembre de 2023, debe determinarse
si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho.
7. Siendo el arrendamiento un contrato, hay que partir de las normas del Derecho
Civil al respecto. El artículo 1255 del Código Civil recoge el denominado principio de
autonomía de la voluntad en materia contractual, al disponer que «los contratantes
pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente,
siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público». Por tanto,
reuniendo el contrato calificado los requisitos de consentimiento, objeto y causa, que
cve: BOE-A-2025-2747
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Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
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registral y que el arrendatario, al consentir el otorgamiento de la escritura y su
presentación en el Registro, está consintiendo la renta y solicitando la inscripción del
contrato en los términos convenidos.
4. Antes de entrar en el fondo del asunto, debe hacerse una serie de precisiones
formales relativas al desarrollo del procedimiento registral. La primera de ellas es la
relativa a la motivación jurídica del defecto. Se limita la registradora a citar los preceptos
que considera infringidos, sin expresar el motivo por el cual los considera infringidos, lo
que puede causar indefensión en el recurrente, contraviniendo la doctrina de esta
Dirección General, formulada en reiteradas Resoluciones, como la de 31 de julio de 2024
(vid., por todas), por la cual, los registradores, al redactar una nota de calificación
negativa, no pueden limitarse a una mera cita numérica rutinaria de los preceptos
legales, o Resoluciones de la Dirección General que considera infringidos, sino que es
preciso justificar la razón por la que el precepto es de aplicación y cuál es la
interpretación que del mismo, o de una Resolución citada, se efectúa, ya que solo de
este modo el interesado podrá combatir la calificación si no la considera adecuada. Y,
como han declarado, entre otras, la Resolución de esta Dirección General de 1 de
octubre de 2024, la exigencia de que la nota de calificación negativa cuente con una
motivación adecuada de los defectos observados, para que el interesado pueda, en un
eventual recurso, rebatirlos, es llevada por la Dirección hasta el extremo de que su
incumplimiento determina la revocación de la nota y, en consecuencia, la estimación del
recurso. En el presente caso, la registradora identifica el defecto que se ha producido,
según su criterio, relacionando el número de una serie de preceptos legales, pero sin
expresar cómo los considera infringidos.
5. La segunda es relativa al contenido del informe en defensa de la nota. No se ha
cumplido con la doctrina de esta Dirección General respecto al contenido del informe en
defensa de la nota, formulada en la Resolución de 14 de septiembre de 2004, por la cual
el informe ha de referirse a las cuestiones de trámite, tales como la fecha de
presentación del documento calificado y las incidencias que puedan haber existido, como
su retirada para pago del Impuesto, o para subsanar defectos, la fecha de la calificación
negativa, la notificación de ésta a los interesados, sin perjuicio de que pueda profundizar
en las razones que le han llevado a la nota de calificación negativa, o a contestar a las
alegaciones del recurrente, como ha permitido la Resolución de esta Dirección General
de 31 de julio de 2024. En el presente caso, en el mencionado informe se introducen
nuevos argumentos jurídicos, que no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del
recurso, al no haberse incluido en la nota de calificación. Y, conforme a la Resolución de
esta Dirección General de 1 de octubre de 2024, es en la nota de calificación y no en el
informe en defensa de la nota donde el registrador ha de expresar toda la
fundamentación jurídica del defecto que invoca.
6. Entrando ya en el fondo del asunto, lo que se debate en el presente caso es si
cabe inscribir un contrato de arrendamiento en el que la renta se fija con relación al
número de metros que tiene la finca en la realidad física, que es distinta de la que tiene
inscrita en el Registro, razón por la cual la registradora exige que se solicite el inicio de
un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para que coincida la renta pactada
con el número de metros inscritos. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección
General en sus Resoluciones, como la de 29 de noviembre de 2023, debe determinarse
si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho.
7. Siendo el arrendamiento un contrato, hay que partir de las normas del Derecho
Civil al respecto. El artículo 1255 del Código Civil recoge el denominado principio de
autonomía de la voluntad en materia contractual, al disponer que «los contratantes
pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente,
siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público». Por tanto,
reuniendo el contrato calificado los requisitos de consentimiento, objeto y causa, que
cve: BOE-A-2025-2747
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