Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2745)
Resolución de 14 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a practicar una anotación de embargo ordenada en un procedimiento seguido contra la herencia yacente del titular registral.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19882
cumplido además las notificaciones que son presupuesto de la propia viabilidad del
procedimiento Monitorio, que significan una nueva carga para los propietarios y no para
la junta de propietarios acreedora de los gastos de comunidad que tiene necesidad de
reclamar judicialmente los gastos obligatorios porque no se han pagado, incumpliendo
los propietarios la obligación legal de realizar esos pagos evitando así que repercutan en
los demás propietarios con los que vive en comunidad.
Y todo ello, teniendo en cuenta que en el caso objeto del presente recurso se ha
producido una imprecisión en la nota calificadora, pues no puede presuponerse que
estemos, en todo caso, en el supuesto del párrafo segundo del número 1 del art. 166 del
Reglamento Hipotecario, máxime cuando la demanda se dirige contra la herencia
yacente y herederos indeterminados, lo que más bien apunta al párrafo primero de dicho
número 1, no mencionado en la nota calificadora.”
En el mismo sentido, el párrafo tercero del fundamento de derecho quinto de la
RDGRN de fecha 4 de abril de 2013 establece:
“Lo cierto es que en este supuesto de demanda contra la herencia yacente y contra
los herederos indeterminados o desconocidos del causante viene a ser la parte
demandada que sustituye al propietario fallecido mientras no conste la aceptación de
herederos determinados, por lo que constando dicho causante como titular registral, se
cumple el requisito de demandar la herencia yacente y herederos indeterminados o
desconocidos del titular registral, pues no consta ningún otro titular que se haya
preocupado de hacer constar en el Registro su titularidad a efectos de sus relaciones
con la comunidad de propietarios. A lo que se une, que la presunción legitimadora del
asiento es ‘a todos los efectos legales’ y por tanto, en lo que beneficia o perjudica al
titular registral, dispensando el asiento, en virtud de su presunción, de la carga de
desvirtuación por parte de la comunidad de propietarios, máxime cuando en el
procedimiento monitorio cumplen sobradamente con dirigir la demanda contra el titular
registral habiendo cumplido además las notificaciones que son presupuesto de la propia
viabilidad del procedimiento monitorio, que significan una nueva carga para los
propietarios y no para la junta de propietarios acreedora de los gastos de comunidad que
tiene necesidad de reclamar judicialmente los gastos obligatorios porque no se han
pagado, incumpliendo los propietarios la obligación legal de realizar esos pagos evitando
así que repercutan en los demás propietarios con los que vive en comunidad”.
Aunque es cierto que dichas resoluciones son más antiguas que las citadas por el
registrador en su nota de calificación, sin embargo son más específicas y precisas al
caso que nos ocupa, puesto que analizan el caso concreto de embargos provenientes de
deudas con las comunidades de propietarios que tienen un tratamiento específico al ser
de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, como así mantiene la DGRN/DGSJFP,
supuesto no contemplado por las resoluciones mencionadas por la nota de calificación.
No hay que olvidar que las deudas de comunidad de propietarios gozan de
preferencia legal, según lo dispuesto en el artículo 9.1.e) de la LPH, el cual otorga a la
comunidad de propietarios un derecho privilegiado para el cobro de las cantidades
adeudadas. Asimismo, el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal regula un
procedimiento específico de ejecución directa que faculta la anotación del embargo de
los bienes del deudor sin necesidad de procedimientos adicionales como el
nombramiento de un administrador judicial.
IV. Por último, es esencial subrayar que tanto el Magistrado como el Letrado de la
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Alicante,
encargados de la tramitación del procedimiento judicial, tienen la responsabilidad de
garantizar el estricto cumplimiento de las garantías procesales, evitando cualquier
situación de indefensión para la parte demandada. Este deber conlleva que el
procedimiento de ejecución se desarrolle en plena conformidad con las normas
procesales, notificando de forma adecuada a todas las partes involucradas, incluida la
herencia yacente, que se entiende ha sido debidamente citada.
cve: BOE-A-2025-2745
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 38
Jueves 13 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19882
cumplido además las notificaciones que son presupuesto de la propia viabilidad del
procedimiento Monitorio, que significan una nueva carga para los propietarios y no para
la junta de propietarios acreedora de los gastos de comunidad que tiene necesidad de
reclamar judicialmente los gastos obligatorios porque no se han pagado, incumpliendo
los propietarios la obligación legal de realizar esos pagos evitando así que repercutan en
los demás propietarios con los que vive en comunidad.
Y todo ello, teniendo en cuenta que en el caso objeto del presente recurso se ha
producido una imprecisión en la nota calificadora, pues no puede presuponerse que
estemos, en todo caso, en el supuesto del párrafo segundo del número 1 del art. 166 del
Reglamento Hipotecario, máxime cuando la demanda se dirige contra la herencia
yacente y herederos indeterminados, lo que más bien apunta al párrafo primero de dicho
número 1, no mencionado en la nota calificadora.”
En el mismo sentido, el párrafo tercero del fundamento de derecho quinto de la
RDGRN de fecha 4 de abril de 2013 establece:
“Lo cierto es que en este supuesto de demanda contra la herencia yacente y contra
los herederos indeterminados o desconocidos del causante viene a ser la parte
demandada que sustituye al propietario fallecido mientras no conste la aceptación de
herederos determinados, por lo que constando dicho causante como titular registral, se
cumple el requisito de demandar la herencia yacente y herederos indeterminados o
desconocidos del titular registral, pues no consta ningún otro titular que se haya
preocupado de hacer constar en el Registro su titularidad a efectos de sus relaciones
con la comunidad de propietarios. A lo que se une, que la presunción legitimadora del
asiento es ‘a todos los efectos legales’ y por tanto, en lo que beneficia o perjudica al
titular registral, dispensando el asiento, en virtud de su presunción, de la carga de
desvirtuación por parte de la comunidad de propietarios, máxime cuando en el
procedimiento monitorio cumplen sobradamente con dirigir la demanda contra el titular
registral habiendo cumplido además las notificaciones que son presupuesto de la propia
viabilidad del procedimiento monitorio, que significan una nueva carga para los
propietarios y no para la junta de propietarios acreedora de los gastos de comunidad que
tiene necesidad de reclamar judicialmente los gastos obligatorios porque no se han
pagado, incumpliendo los propietarios la obligación legal de realizar esos pagos evitando
así que repercutan en los demás propietarios con los que vive en comunidad”.
Aunque es cierto que dichas resoluciones son más antiguas que las citadas por el
registrador en su nota de calificación, sin embargo son más específicas y precisas al
caso que nos ocupa, puesto que analizan el caso concreto de embargos provenientes de
deudas con las comunidades de propietarios que tienen un tratamiento específico al ser
de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, como así mantiene la DGRN/DGSJFP,
supuesto no contemplado por las resoluciones mencionadas por la nota de calificación.
No hay que olvidar que las deudas de comunidad de propietarios gozan de
preferencia legal, según lo dispuesto en el artículo 9.1.e) de la LPH, el cual otorga a la
comunidad de propietarios un derecho privilegiado para el cobro de las cantidades
adeudadas. Asimismo, el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal regula un
procedimiento específico de ejecución directa que faculta la anotación del embargo de
los bienes del deudor sin necesidad de procedimientos adicionales como el
nombramiento de un administrador judicial.
IV. Por último, es esencial subrayar que tanto el Magistrado como el Letrado de la
Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Alicante,
encargados de la tramitación del procedimiento judicial, tienen la responsabilidad de
garantizar el estricto cumplimiento de las garantías procesales, evitando cualquier
situación de indefensión para la parte demandada. Este deber conlleva que el
procedimiento de ejecución se desarrolle en plena conformidad con las normas
procesales, notificando de forma adecuada a todas las partes involucradas, incluida la
herencia yacente, que se entiende ha sido debidamente citada.
cve: BOE-A-2025-2745
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Núm. 38
