BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 13 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19881

En efecto, la RDGRN de fecha 23/10/2012 resuelve un supuesto idéntico al que nos
ocupa, y así en su fundamento de derecho sexto establece:
“Sexto.–Aun con independencia de esta imprecisión de la nota calificadora en este
caso, existen algunas especialidades en el proceso Monitorio de reclamación de gastos
de comunidad que han de ser puestos de relieve a efectos de la resolución del presente
recurso. El recurrente alude a que, en relación con los gastos de la propiedad horizontal,
el deudor no es la persona sino la finca que responde de la afección. Ahora bien, aparte
de que la afección real sólo se refiere a un determinado período de tiempo y es aplicable
en relación con los adquirentes, nada de lo cual se ha acreditado en este caso en que no
constan las anualidades impagadas ni la existencia de ningún adquirente, nunca será
posible considerar como sujeto de derechos o de una relación obligatoria a una finca,
sino a la persona que sea deudor o al adquirente que responda por afección real, razón
por la cual no puede prescindirse en ningún procedimiento de dirigir la demanda contra
una persona, entidad o comunidad sin personalidad, pero no exclusivamente contra una
finca.
No obstante, tiene razón el recurrente, a efectos de la resolución del presente caso,
en destacar algunas especialidades del juicio Monitorio de reclamación de cantidades
por parte de la comunidad de propietarios frente al propietario moroso.
Así, en las relaciones obligacionales entre la junta de propietarios y un propietario por
razón del pago de los gastos de la propiedad horizontal, es obligación de los propietarios
según el párrafo h) del art. 9 de la Ley sobre Propiedad Horizontal ‘comunicar a quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita
tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta
comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al
ocupante del mismo’, añadiendo el apartado i) del mismo artículo la obligación de
‘comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier
medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la
vivienda o local’ y que ‘quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las
deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma
solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél, a repetir sobre éste’.
Hay que partir de que en este caso se han cumplido las notificaciones a que se
refieren estos preceptos, o por lo menos, no se han puesto en cuestión en la nota
calificadora, pues el art. 21.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal establece como
requisito para ‘la utilización del procedimiento Monitorio’ la ‘previa certificación del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de
propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del
presidente siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en
la forma establecida en el art. 9’. Y también, como apunta el recurrente, en este punto
acertadamente, el citado art. 21.4 prevé que ‘se podrá dirigir la reclamación contra el
titular registral’ que gozará del derecho de repetir contra quien corresponda ser el
deudor.
Lo cierto es que en este supuesto la demanda contra la herencia yacente y contra los
herederos indeterminados o desconocidos del causante viene a ser la parte demandada
que sustituye al propietario fallecido mientras no conste la aceptación de herederos
determinados, por lo que constando dicho causante como titular registral, se cumple el
requisito de demandar a la herencia yacente y herederos indeterminados o desconocidos
del titular registral, pues no consta ningún otro titular que se haya preocupado de hacer
constar en el Registro su titularidad a efectos de sus relaciones con la comunidad de
propietarios. A lo que se une, que la presunción legitimadora del asiento es ‘a todos los
efectos legales’ y por tanto, en lo que beneficia o perjudica al titular registral,
dispensando el asiento, en virtud de su presunción, de la carga de desvirtuación por
parte de la comunidad de propietarios, máxime cuando en el procedimiento Monitorio
cumplen sobradamente con dirigir la demanda contra el titular registral habiendo

cve: BOE-A-2025-2745
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Núm. 38