BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19409

La rectificación registral se practica conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que
contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro. Estos
supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica
inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste inscrito o anotado; c) la
nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere
motivado el asiento y en general cualquier otra causa no especificada en la ley: en este
último supuesto, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto,
resolución judicial.
Asimismo, constituye una exigencia de nuestra legislación (cfr. artículos 20, 38, 40
y 79 de la Ley Hipotecaria) que la modificación de los asientos del Registro cuente con la
conformidad de sus titulares, formalizado en uno de aquellos documentos que el
artículo 3 de la Ley Hipotecaria especifica, a menos que haya recaído una sentencia
judicial firme dictada en un procedimiento en el que aquéllos hayan sido debidamente
emplazados. Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o
subjetiva, de la titularidad de una finca inscrita, es condición necesaria (y no siempre
suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros) que
conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales,
consentimiento que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo
que haya recaído la correspondiente sentencia judicial -dictada en un proceso del que
aquéllos hayan sido parte- en que así se ordene.
Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de octubre
de 2005 y 16 de junio de 2010, entre otras muchas) uno de los principios básicos de
nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial
trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan «erga
omnes» de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia
jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa
selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el
artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de
documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros
registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su
Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.
Ciertamente, según los artículos 1216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y
diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados de la
Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las
actuaciones procesales que se realicen en el tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–, y conforme al
artículo 319.1 de dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o
acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también,
artículo 1218 del Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de
esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en
el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén
consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere ello decir
que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino
en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse;
de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de
documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza
del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de
enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de
julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).
4. Por las anteriores consideraciones, en el presente caso es indudable que la
aptitud del documento judicial presentado para la inscripción es una cuestión susceptible
de calificación por parte del registrador en los términos que prevé el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario, porque la clase de título inscribible afecta a los obstáculos
derivados de la legislación registral, pues en el citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria se

cve: BOE-A-2025-2644
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Núm. 37