BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37

Miércoles 12 de febrero de 2025
Primero.

Sec. III. Pág. 19319

De conformidad con el artículo 99 del Reglamento Hipotecario:

“La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a
la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente
o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a
los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular
registral y a los obstáculos que surjan del Registro.”
Es por ello que procede denegar la inscripción respecto de las fincas pertenecientes
a distintos titulares de aquel que ha sido parte en el procedimiento, en cumplimiento del
principio hipotecario de tracto sucesivo, enunciado en el artículo 20 de la Ley
Hipotecaria, según el cual:
“Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá
constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción
solicitada…”
Téngase en cuenta que, tratándose de documentos administrativos, tal y como ha
expresado reiteradamente la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública “… el
principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos
(artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un
proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna. Esta
exigencia impide, en el ámbito registral, practicar asientos que comprometan una
titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1
de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que este
directamente o a través de sus órganos de administración y representación haya sido
parte en el procedimiento de que se trata…”.
Segundo. En cuanto a la necesidad de que conste la firmeza del acto
administrativo, ha de estarse a la reiteradísima doctrina de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública emanada, entre otras, de su resolución de 25 de abril
de 2017, según la cual:

Tercero. Tratándose de resolver un derecho real constituido por escritura pública
respecto del cual, según se ha expresado, no consta inscrita condición resolutoria
alguna, procede analizar si en base al procedimiento administrativo seguido corresponde
practicar la cancelación de la inscripción.
De conformidad con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria: “Las inscripciones o
anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por
sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o
documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona

cve: BOE-A-2025-2638
Verificable en https://www.boe.es

“… En cuanto al alcance de los actos administrativos en relación a su inscripción en
el Registro de la Propiedad, como ha reiterado este Centro Directivo, ver Resoluciones
citadas en «Vistos», la firmeza de la resolución administrativa es un requisito esencial
para practicar cualquier asiento en el Registro que implique una mutación jurídico real
inmobiliaria, siempre que el acto o resolución cuya inscripción se pretenda haya agotado
la vía administrativa, por más que sea susceptible de revisión en vía judicial, ya ante los
tribunales contencioso-administrativos ya ante los tribunales ordinarios. En definitiva, con
carácter de regla general el acto debe poner fin a la vía administrativa y además es
necesaria, pero suficiente, la firmeza en dicha vía, ya que con la innegable posibilidad de
anotación preventiva de la demanda del recurso contencioso-administrativo quedan
garantizados los derechos de los titulares registrales…”