Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2638)
Resolución de 2 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la inscripción a favor de Ayuntamiento del derecho de propiedad y dominio útil de determinadas fincas como consecuencia de la resolución de contrato de cesión onerosa de derecho de superficie.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19338
Ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por
el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de
forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador
de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el
judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales del
procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los
particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos (cfr., entre otras,
Resolución de 30 de septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces
que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que
legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículos 56 y 57 de la
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, actuales 38 y 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre),
el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de
los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la
congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias
esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los
obstáculos que surjan con el Registro.
7. El artículo 5.2 del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones
Públicas de 2000 dispone que «son contratos administrativos: (…) b) Los de objeto
distinto a los anteriormente expresados, pero que tengan naturaleza administrativa
especial por resultar vinculados al giro o tráfico específico de la Administración
contratante, por satisfacer de forma directa o inmediata una finalidad pública de la
específica competencia de aquélla o por declararlo así una ley”, y en su apartado 3
añade que «Los restantes contratos celebrados por la Administración tendrán la
consideración de contratos privados y, en particular, los contratos de compraventa,
donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes
inmuebles, propiedades incorporales y valores negociables (…)».
Por su parte, el artículo 9 del mismo texto refundido establece que «1. Los contratos
privados de las Administraciones públicas se regirán en cuanto a su preparación y
adjudicación, en defecto de normas administrativas específicas, por la presente Ley y
sus disposiciones de desarrollo y en cuanto a sus efectos y extinción, por las normas de
derecho privado. A los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y
demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, propiedades incorporales y
valores negociables se les aplicarán, en primer lugar, en cuanto a su preparación y
adjudicación, las normas de la legislación patrimonial de las correspondientes
Administraciones públicas. (…) 3. El orden jurisdiccional civil será el competente para
resolver las controversias que surjan entre las partes en los contratos privados. No
obstante, se considerarán actos jurídicos separables los que se dicten en relación con la
preparación y adjudicación del contrato y, en consecuencia, podrán ser impugnados ante
el orden jurisdiccional contencioso-administrativo de acuerdo con la normativa
reguladora de dicha jurisdicción».
La naturaleza de los contratos sobre bienes patrimoniales celebrados por
Administraciones Públicas fue objeto de examen en la Resolución de 11 de julio de 2014,
con cita de la abundante jurisprudencia existente en la materia y, en particular, de la
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2012, cuyo objeto era un acuerdo
municipal de resolución unilateral por parte de Ayuntamiento de la venta de dos fincas
registrales formalizada mediante escritura pública e inscrita en el Registro de la
Propiedad.
En dicha Resolución se recordó y reiteró la doctrina, en la actualidad plenamente
consolidada en materia de contratos de los entes públicos, de los llamados actos
separables, inicialmente propugnada en sede doctrinal, acogida posteriormente por la
jurisprudencia y consolidada en su día a nivel normativo (vid. artículos 20 y 21 del Real
Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre –actualmente 26 y 27 de la Ley 9/2017,
cve: BOE-A-2025-2638
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 37
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19338
Ya antes de la redacción actual del artículo 99 del Reglamento Hipotecario, dada por
el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982, este Centro Directivo había mantenido de
forma reiterada la doctrina de que, dentro de los límites de su función, goza el registrador
de una mayor libertad para calificar el documento administrativo en relación con el
judicial, y en particular si se trata del examen de los trámites esenciales del
procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los
particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos (cfr., entre otras,
Resolución de 30 de septiembre de 1980).
Tras la citada reforma reglamentaria, dicha interpretación cobró carta de naturaleza
normativa, y por ello esta Dirección General ha venido considerando desde entonces
que, no obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que
legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículos 56 y 57 de la
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, actuales 38 y 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre),
el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de
los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la
congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias
esenciales de éste, así como la relación del mismo con el título registral y a los
obstáculos que surjan con el Registro.
7. El artículo 5.2 del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones
Públicas de 2000 dispone que «son contratos administrativos: (…) b) Los de objeto
distinto a los anteriormente expresados, pero que tengan naturaleza administrativa
especial por resultar vinculados al giro o tráfico específico de la Administración
contratante, por satisfacer de forma directa o inmediata una finalidad pública de la
específica competencia de aquélla o por declararlo así una ley”, y en su apartado 3
añade que «Los restantes contratos celebrados por la Administración tendrán la
consideración de contratos privados y, en particular, los contratos de compraventa,
donación, permuta, arrendamiento y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes
inmuebles, propiedades incorporales y valores negociables (…)».
Por su parte, el artículo 9 del mismo texto refundido establece que «1. Los contratos
privados de las Administraciones públicas se regirán en cuanto a su preparación y
adjudicación, en defecto de normas administrativas específicas, por la presente Ley y
sus disposiciones de desarrollo y en cuanto a sus efectos y extinción, por las normas de
derecho privado. A los contratos de compraventa, donación, permuta, arrendamiento y
demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, propiedades incorporales y
valores negociables se les aplicarán, en primer lugar, en cuanto a su preparación y
adjudicación, las normas de la legislación patrimonial de las correspondientes
Administraciones públicas. (…) 3. El orden jurisdiccional civil será el competente para
resolver las controversias que surjan entre las partes en los contratos privados. No
obstante, se considerarán actos jurídicos separables los que se dicten en relación con la
preparación y adjudicación del contrato y, en consecuencia, podrán ser impugnados ante
el orden jurisdiccional contencioso-administrativo de acuerdo con la normativa
reguladora de dicha jurisdicción».
La naturaleza de los contratos sobre bienes patrimoniales celebrados por
Administraciones Públicas fue objeto de examen en la Resolución de 11 de julio de 2014,
con cita de la abundante jurisprudencia existente en la materia y, en particular, de la
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2012, cuyo objeto era un acuerdo
municipal de resolución unilateral por parte de Ayuntamiento de la venta de dos fincas
registrales formalizada mediante escritura pública e inscrita en el Registro de la
Propiedad.
En dicha Resolución se recordó y reiteró la doctrina, en la actualidad plenamente
consolidada en materia de contratos de los entes públicos, de los llamados actos
separables, inicialmente propugnada en sede doctrinal, acogida posteriormente por la
jurisprudencia y consolidada en su día a nivel normativo (vid. artículos 20 y 21 del Real
Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre –actualmente 26 y 27 de la Ley 9/2017,
cve: BOE-A-2025-2638
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Núm. 37
