Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2638)
Resolución de 2 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Aguilar de la Frontera, por la que se deniega la inscripción a favor de Ayuntamiento del derecho de propiedad y dominio útil de determinadas fincas como consecuencia de la resolución de contrato de cesión onerosa de derecho de superficie.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19329
b) Audiencia, en el mismo plazo anterior, del avalista o asegurador si se propone la
incautación de la garantía.
c) Informe del Servicio Jurídico, salvo en los casos previstos en los artículos 41
y 96 de la Ley.
d) Dictamen del Consejo de Estado u órgano consultivo equivalente de la
Comunidad Autónoma respectiva, cuando se formule oposición por parte del contratista.
Tal y como consta en el Fundamento Jurídico II del Dictamen del Consejo Consultivo
de Andalucía, el examen del expediente administrativo permitió constatar a dicho órgano
que el Ayuntamiento de Puente Genial ha seguido el procedimiento aplicable para
acordar la resolución del contrato administrativo, cumpliendo con todos los requisitos (se
dio trámite de audiencia al contratista por plazo de diez días naturales, no existe avalista
o asegurador, se expidió informe del servicio jurídico y se solicitó dictamen al Consejo
Consultivo de Andalucía dada la oposición a la resolución formulada por el contratista),
sin que el mismo hubiese caducado. Cumpliéndose, asimismo, el requisito consistente
en que la resolución que fue acordada por el órgano de contratación: el Pleno del
Ayuntamiento de Puente Genil. Al ser estos los únicos extremos que han de ser objeto
de calificación registral, la calificación habría de haber resultado favorables a los
intereses del Ayuntamiento de Puente Genil.
Ausencia de motivación de la calificación registral.
En el Fundamento de Derecho Tercero de su nota de calificación negativa, el Sr.
Registrador, para oponerse a que el asiento del derecho de superficie constituido en
virtud del contrato administrativo pueda cancelarse por resolución administrativa, se
limita a transcribir el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, el artículo 9 TRLCAP, las
Resoluciones de la DGRN de 26 de marzo de 2008 y de 22 de abril de 2016 y en alegar
la ausencia de condición resolutoria inscrita en relación con el derecho de superficie. De
las disposiciones normativas y resoluciones contenidas en dicho Fundamento de
Derecho, parece inferirse que el Sr. Registrador considera que el contrato administrativo
relativo a la cesión onerosa del derecho de superficie (…), se trata de un contrato
privado. Sin embargo, el Sr. Registrador no esgrime argumento alguno que desvirtúe la
calificación de contrato administrativo especial sostenida por el de Puente Genil y
confirmada por el Consejo Consultivo de Andalucía en su dictamen; encontrándonos
ante un supuesto de falta de motivación suficiente de la calificación registral. Como ha
sostenido el Centro Directivo al que respetuosamente nos dirigimos, cuando una
calificación registral sea desfavorable, el registrador en ella, debe de consignar todos los
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción solicitada, con una motivación
suficiente de los mismos y con el desarrollo necesario para que el interesado pueda
conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos
en los que se basa dicha calificación, sin que pueda hacerlo posteriormente, si se recurre
la calificación, en el informe que ha de elevar a la Dirección General ya que en ese caso
no se hacen efectivas las garantías del interesado para alegar lo que convenga a su
derecho al impugnar la calificación. En este sentido la Resolución de 21 de febrero
de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su FD 2.º
dispone: “Como señaló este Centro Directivo en su resolución de 24 de septiembre
de 2020 las ‘consideraciones realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta.
En primer lugar, la nota de calificación omite toda la motivación’ que luego sí se contiene
en el informe exponiendo los motivos que llevaron al registrador a la conclusión
expresada en su nota de calificación. ‘Circunstancias todas estas que se omiten en la
calificación y que el interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su
recurso’. Y ‘es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que
el registrador puede profundizar sobre los aumentos utilizados para determinar los
defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden
añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos
los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá
cve: BOE-A-2025-2638
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Núm. 37
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19329
b) Audiencia, en el mismo plazo anterior, del avalista o asegurador si se propone la
incautación de la garantía.
c) Informe del Servicio Jurídico, salvo en los casos previstos en los artículos 41
y 96 de la Ley.
d) Dictamen del Consejo de Estado u órgano consultivo equivalente de la
Comunidad Autónoma respectiva, cuando se formule oposición por parte del contratista.
Tal y como consta en el Fundamento Jurídico II del Dictamen del Consejo Consultivo
de Andalucía, el examen del expediente administrativo permitió constatar a dicho órgano
que el Ayuntamiento de Puente Genial ha seguido el procedimiento aplicable para
acordar la resolución del contrato administrativo, cumpliendo con todos los requisitos (se
dio trámite de audiencia al contratista por plazo de diez días naturales, no existe avalista
o asegurador, se expidió informe del servicio jurídico y se solicitó dictamen al Consejo
Consultivo de Andalucía dada la oposición a la resolución formulada por el contratista),
sin que el mismo hubiese caducado. Cumpliéndose, asimismo, el requisito consistente
en que la resolución que fue acordada por el órgano de contratación: el Pleno del
Ayuntamiento de Puente Genil. Al ser estos los únicos extremos que han de ser objeto
de calificación registral, la calificación habría de haber resultado favorables a los
intereses del Ayuntamiento de Puente Genil.
Ausencia de motivación de la calificación registral.
En el Fundamento de Derecho Tercero de su nota de calificación negativa, el Sr.
Registrador, para oponerse a que el asiento del derecho de superficie constituido en
virtud del contrato administrativo pueda cancelarse por resolución administrativa, se
limita a transcribir el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, el artículo 9 TRLCAP, las
Resoluciones de la DGRN de 26 de marzo de 2008 y de 22 de abril de 2016 y en alegar
la ausencia de condición resolutoria inscrita en relación con el derecho de superficie. De
las disposiciones normativas y resoluciones contenidas en dicho Fundamento de
Derecho, parece inferirse que el Sr. Registrador considera que el contrato administrativo
relativo a la cesión onerosa del derecho de superficie (…), se trata de un contrato
privado. Sin embargo, el Sr. Registrador no esgrime argumento alguno que desvirtúe la
calificación de contrato administrativo especial sostenida por el de Puente Genil y
confirmada por el Consejo Consultivo de Andalucía en su dictamen; encontrándonos
ante un supuesto de falta de motivación suficiente de la calificación registral. Como ha
sostenido el Centro Directivo al que respetuosamente nos dirigimos, cuando una
calificación registral sea desfavorable, el registrador en ella, debe de consignar todos los
defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción solicitada, con una motivación
suficiente de los mismos y con el desarrollo necesario para que el interesado pueda
conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos
en los que se basa dicha calificación, sin que pueda hacerlo posteriormente, si se recurre
la calificación, en el informe que ha de elevar a la Dirección General ya que en ese caso
no se hacen efectivas las garantías del interesado para alegar lo que convenga a su
derecho al impugnar la calificación. En este sentido la Resolución de 21 de febrero
de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su FD 2.º
dispone: “Como señaló este Centro Directivo en su resolución de 24 de septiembre
de 2020 las ‘consideraciones realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta.
En primer lugar, la nota de calificación omite toda la motivación’ que luego sí se contiene
en el informe exponiendo los motivos que llevaron al registrador a la conclusión
expresada en su nota de calificación. ‘Circunstancias todas estas que se omiten en la
calificación y que el interesado no ha tenido ocasión de conocer para formular su
recurso’. Y ‘es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que
el registrador puede profundizar sobre los aumentos utilizados para determinar los
defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden
añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos
los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá
cve: BOE-A-2025-2638
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