Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2647)
Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3 a inscribir una escritura de declaración de derribo-demolición (por antigüedad) y extinción de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19446
en el asiento, y de forma precisa, la concreta cuota correspondiente a cada uno de ellos
(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de
abril 1999).
Segundo. Si bien no mencionándolo expresamente, sí alegando las consecuencias
del principio de rogación y la Resolución de 16 de julio de 2007: «el registrador (…) no
puede, por otro lado, modificar los términos del negocio calificado para hacer posible su
reflejo registral (Resolución de 6 de marzo de 1997), ni suplir la intención o
consentimiento de las partes, haciendo deducciones o interpretaciones sobre cuál ha
sido su voluntad».
Tercero. El principio de legalidad.
El notario recurrente alegó en el recurso, en síntesis:
Primero. Que, en relación con el principio de determinación y especialidad, no hay
ningún nuevo negocio jurídico, sino un hecho jurídico que modifica una situación anterior
(la demolición) y se produce una conversión en copropiedad ordinaria, resultante de la
cual, automáticamente, los coeficientes en la propiedad horizontal recaerán de inmediato
sobre la copropiedad ordinaria.
Segundo. Que, en relación con el principio de rogación, la legislación hipotecaria
trata de mitigar el excesivo rigor formar de los términos, deduciéndose aquello por lo que
se deniega la inscripción, del propio hecho objetivo (la demolición).
2. Así las cosas y antes de centrarnos en la resolución del recurso, ha de tenerse
en cuenta que, con bastante anterioridad al otorgamiento de la escritura (más de 70
años) tuvo lugar la demolición del inmueble (compuesto por las cinco entidades),
produciéndose la desaparición del objeto material de la propiedad horizontal, lo que
conlleva la extinción del propio régimen de propiedad horizontal, tal y como dispone el
artículo 23 de la Ley estatal de propiedad horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal), apartado primero, que declara que el régimen de propiedad
horizontal se extingue: «Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario.
Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del
cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro».
Es también de reseñar, que la escritura no contiene un pacto de subsistencia del
régimen de propiedad horizontal, debiendo recordarse, en tal sentido, lo que declaró este
Centro Directivo en su Resolución de 20 de junio de 2005: «(…) ni siquiera por el hecho
de que se destruya el edificio se extingue la propiedad horizontal, pues cabe el pacto
contrario a que se extinga. Este pacto, al no indicar otra cosa el artículo, podrá hacerse
antes o después de la destrucción del edificio (…) en el caso que nos ocupa, los
intervinientes no han formalizado un pacto expreso de subsistencia de la propiedad
horizontal, mas no obstante, su voluntad de subsistencia del régimen resulta de sus
propios actos, ya que presentando licencia de obras para la demolición parcial y
reestructuración mayoritaria del inmueble (que no destrucción del edificio), toda su
actuación implica inconclusamente su voluntad de mantener el régimen de propiedad
horizontal. La voluntad de los propietarios del edificio de mantener la propiedad
horizontal, que resulta de la expresión de modificarla, y no de extinguirla ni de admitir la
extinción, es lícita, está permitida por la Ley, y como acto orgánico es posible dicha
modificación con el consentimiento de todos los propietarios, sin necesidad de proceder
a una previa extinción del régimen de propiedad horizontal anterior(…)».
Dicho lo cual, a la vista del tenor de la escritura calificada, de los argumentos
esgrimidos en la calificación y recurso, y ponderando la aplicación de los principios
alegados en la calificación, procede la estimación del recurso en base a las
consideraciones que siguen.
a) En relación con el principio de rogación, este Centro Directivo, en su Resolución
de 19 de enero de 1988, declaró lo siguiente: «Es regla general en nuestro sistema la de
cve: BOE-A-2025-2647
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 37
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19446
en el asiento, y de forma precisa, la concreta cuota correspondiente a cada uno de ellos
(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de
abril 1999).
Segundo. Si bien no mencionándolo expresamente, sí alegando las consecuencias
del principio de rogación y la Resolución de 16 de julio de 2007: «el registrador (…) no
puede, por otro lado, modificar los términos del negocio calificado para hacer posible su
reflejo registral (Resolución de 6 de marzo de 1997), ni suplir la intención o
consentimiento de las partes, haciendo deducciones o interpretaciones sobre cuál ha
sido su voluntad».
Tercero. El principio de legalidad.
El notario recurrente alegó en el recurso, en síntesis:
Primero. Que, en relación con el principio de determinación y especialidad, no hay
ningún nuevo negocio jurídico, sino un hecho jurídico que modifica una situación anterior
(la demolición) y se produce una conversión en copropiedad ordinaria, resultante de la
cual, automáticamente, los coeficientes en la propiedad horizontal recaerán de inmediato
sobre la copropiedad ordinaria.
Segundo. Que, en relación con el principio de rogación, la legislación hipotecaria
trata de mitigar el excesivo rigor formar de los términos, deduciéndose aquello por lo que
se deniega la inscripción, del propio hecho objetivo (la demolición).
2. Así las cosas y antes de centrarnos en la resolución del recurso, ha de tenerse
en cuenta que, con bastante anterioridad al otorgamiento de la escritura (más de 70
años) tuvo lugar la demolición del inmueble (compuesto por las cinco entidades),
produciéndose la desaparición del objeto material de la propiedad horizontal, lo que
conlleva la extinción del propio régimen de propiedad horizontal, tal y como dispone el
artículo 23 de la Ley estatal de propiedad horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal), apartado primero, que declara que el régimen de propiedad
horizontal se extingue: «Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario.
Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del
cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro».
Es también de reseñar, que la escritura no contiene un pacto de subsistencia del
régimen de propiedad horizontal, debiendo recordarse, en tal sentido, lo que declaró este
Centro Directivo en su Resolución de 20 de junio de 2005: «(…) ni siquiera por el hecho
de que se destruya el edificio se extingue la propiedad horizontal, pues cabe el pacto
contrario a que se extinga. Este pacto, al no indicar otra cosa el artículo, podrá hacerse
antes o después de la destrucción del edificio (…) en el caso que nos ocupa, los
intervinientes no han formalizado un pacto expreso de subsistencia de la propiedad
horizontal, mas no obstante, su voluntad de subsistencia del régimen resulta de sus
propios actos, ya que presentando licencia de obras para la demolición parcial y
reestructuración mayoritaria del inmueble (que no destrucción del edificio), toda su
actuación implica inconclusamente su voluntad de mantener el régimen de propiedad
horizontal. La voluntad de los propietarios del edificio de mantener la propiedad
horizontal, que resulta de la expresión de modificarla, y no de extinguirla ni de admitir la
extinción, es lícita, está permitida por la Ley, y como acto orgánico es posible dicha
modificación con el consentimiento de todos los propietarios, sin necesidad de proceder
a una previa extinción del régimen de propiedad horizontal anterior(…)».
Dicho lo cual, a la vista del tenor de la escritura calificada, de los argumentos
esgrimidos en la calificación y recurso, y ponderando la aplicación de los principios
alegados en la calificación, procede la estimación del recurso en base a las
consideraciones que siguen.
a) En relación con el principio de rogación, este Centro Directivo, en su Resolución
de 19 de enero de 1988, declaró lo siguiente: «Es regla general en nuestro sistema la de
cve: BOE-A-2025-2647
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 37
