BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19442

pactos que carezcan de trascendencia real.” y el Artículo 54.1 del Reglamento
Hipotecario según el cual: “1. Las inscripciones de partes indivisas de una finca o
derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que
permitan conocerla indudablemente.”
Y de conformidad con el Principio de especialidad o determinación según el cual sólo
deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente
determinadas, porque solo de ese modo se producirá una plena claridad en los asientos,
que es la base de la publicidad registral y del fomento del crédito territorial. La necesidad
de determinación de las situaciones y relaciones jurídicas inscribibles se predica
respecto a la finca, al titular, al derecho real y al acto jurídico, todo lo cual constituye un
conjunto de manifestaciones del principio de especialidad o determinación. En dicho
sentido la Dirección General de los Registros y del Notariado manifiesta en su resolución
de 13 febrero de 2007: “Uno de los principios estructurales de nuestro Derecho registral,
es el de especialidad o determinación, que exige como requisito para que los títulos
puedan acceder al Registro y ser por tanto objeto de inscripción, la fijación y extensión
del dominio, quedando de tal modo delimitados todos sus contornos que cualquiera que
adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensión, alcance y
contenido del derecho inscrito. Este principio aparece consagrado en diversos preceptos
de nuestro Ordenamiento Jurídico (artículos 9 y 112 de la Ley Hipotecaria; 51 del
Reglamento al precisar todas las circunstancias que debe contener la inscripción;
artículo 54 del Reglamento al exigir que las inscripciones de partes indivisas de una finca
o derecho precisen la porción ideal de cada uno de los condueños con datos
matemáticos que permitan conocerla de forma indubitada). Es así doctrina reiterada de
este Centro Directivo que el principio de especialidad impone una delimitación precisa de
los derechos que pretenden su acceso al Registro, así en sus elementos subjetivos y
objetivos como en cuanto a su alcance y contenido, afirmándose en la Resolución de 21
de Junio de 1991, que una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripción es
la fijación o extensión del dominio, lo que falta cuando no está claramente determinada la
cuota objeto de inscripción.”
Y resolución de la Dirección General de los Registros de 28 Abril 1999, como ha
declarado reiteradamente este centro directivo (cfr., por todas, la Resolución de 23 de
marzo de 1994), en desenvolvimiento del principio de especialidad, cuando se trata de
un supuesto de cotitularidad de un derecho real debe expresarse en el asiento, de forma
precisa, la concreta cuota correspondiente a cada uno de ellos, lo que en el caso
debatido se traduce en la necesidad de especificar bien la participación que en el crédito
hipotecariamente garantizado corresponde a cada uno de los acreedores si es
mancomunado, bien el carácter solidario del mismo, sin que sea suficiente, en el primer
supuesto, la mera presunción de igualdad derivada de los artículos 393 y 1138 del
Código Civil, presunción que, dado su carácter de tal (vid. artículo 1251 de dicho
Código), no define en modo alguno la verdadera extensión del derecho de cada
acreedor.” y entre otras, Resolución de la Dirección General de los Registros de 13
Abril 2000, Resolución de la Dirección General de los Registros de 3 Febrero 2004.
Y Resolución de 16 de julio de 2007: “2. A la hora de determinar el ámbito de la
calificación registral en materia de interpretación de los documentos calificados, esta
Dirección General ha entendido que, de igual forma que, por un lado, el registrador ha de
extender la nota de calificación emitiendo juicios inequívocos y concluyentes, sin
aventurarse en conjeturas o hipótesis (vid. Resoluciones de 19 de diciembre de 1993
y 20 de enero de 2004), no puede, por otro lado, modificar los términos del negocio
calificado para hacer posible su reflejo registral (Resolución de 6 de marzo de 1997), ni
suplir la intención o consentimiento de las partes, haciendo deducciones o
interpretaciones sobre cuál ha sido su voluntad (Resolución de 5 de abril de 2005)”
Y el principio de legalidad en su modalidad de calificación registral recogido en el
Artículo 18 de la Ley Hipotecaria según el cual: “Los Registradores calificarán, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase,
en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la

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