Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2646)
Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19437
– «tal y como consta de las alegaciones efectuadas, así como del propio contenido
de la escritura de opción de compra puede observarse como en modo alguno pudiera
entenderse que subyace negocio jurídico distinto del contenido en la referida escritura».
– y termina indicando que «debe de llevarse a cabo la inscripción del negocio
jurídico llevado a cabo puesto que no cabe modificar los términos acordados en el mismo
ya que supondría cambiar completamente los términos del negocio jurídico además de
que supondría una auténtica limitación a la autonomía de voluntad de las partes previsto
y regulado en el art, 1.255 CC», solicitando «se revoque la calificación recurrida y se
acuerde que lo procedente es inscribir la escritura de opción de compra llevada a cabo
en fecha 6 de marzo de 2024 ante el Notario Don José Ramon Recatalá Moles, bajo el
n.º 1242 de su protocolo».
2. Así las cosas y entrando a resolver el fondo de este recurso, hay que poner de
relieve que lo que la nota señala como impedimento para la inscripción es la omisión, en
la escritura calificada, de toda referencia al régimen económico-matrimonial de uno de
los optantes (defecto que ha de ser necesariamente confirmado). El resto de la
calificación se limita a indicar que determinados extremos del título calificado no
accederían al Registro.
Comenzando por la omisión de toda referencia al régimen económico-matrimonial, el
artículo 159 del Reglamento Notarial, en su redacción vigente, tras prescribir que «las
circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresarán diciendo si es
soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado», establece, de manera que
no deja lugar a dudas, que «las circunstancias a que se refiere este artículo se harán
constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes».
En concordancia con dicha norma, el artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario dispone
que en la inscripción deberá figurar «si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o
divorciado», y sólo exige hacer constar el régimen económico-matrimonial y el nombre,
apellidos y domicilio del cónyuge si la persona a cuyo favor ha de practicarse la
inscripción es casada y el acto o contrato que se inscriba afecta a los derechos
presentes o futuros de la sociedad conyugal.
Por otra parte, como ha puesto de relieve esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 25 de julio y 31 de agosto de 2017, 2 de abril, 7 y 10 de septiembre y 19 de octubre
de 2018, 1 de marzo y 7 de noviembre de 2019, 10 de junio, 28 de septiembre y 29 de
octubre de 2020 y 28 de noviembre de 2022, entre otras) «(…) tanto registradores de la
Propiedad como notarios, complementariamente, desempeñan un papel fundamental en
la seguridad jurídica preventiva, por lo que el instrumento público así como la inscripción
deben procurar reflejar de forma cierta todas aquellas circunstancias referentes a la
capacidad de los otorgantes, como edad o circunstancias modificativas de la capacidad,
estado civil, nacionalidad, vecindad civil, o régimen económico matrimonial que incidan
de presente o de futuro en la validez del negocio jurídico o de la relación jurídico real
constituida (…)».
Ante tan claras determinaciones –omitidas por cierto en la escritura calificada–
sobran mayores precisiones; a lo que debe añadirse que el recurso no contiene la más
mínima referencia al defecto en cuestión –subsanable–, ni a combatirlo (únicamente al
final de escritura se contiene una genérica solicitud de revocación de la calificación), por
lo que ha de ser necesariamente confirmado.
3. Respecto del resto de la nota de calificación, ha de reiterase que lo que la misma
viene a indicar es que determinados apartados (que reseña) de la escritura no
accederían al Registro; pero no contiene una negativa a la inscripción, como tal, del
derecho constituido.
Aclarado lo anterior, conviene recordar que, en estos últimos tiempos, este Centro
Directivo se ha ocupado, en absoluto de manera ocasional y aislada, de la problemática
de las opciones de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio,
confirmando calificaciones que denegaban su acceso al Registro, en tanto que tales
operaciones presentaban evidencias de constituir supuestos de financiación;
garantizados con una opción de compra que podría devenir en mecanismo de
cve: BOE-A-2025-2646
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 37
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19437
– «tal y como consta de las alegaciones efectuadas, así como del propio contenido
de la escritura de opción de compra puede observarse como en modo alguno pudiera
entenderse que subyace negocio jurídico distinto del contenido en la referida escritura».
– y termina indicando que «debe de llevarse a cabo la inscripción del negocio
jurídico llevado a cabo puesto que no cabe modificar los términos acordados en el mismo
ya que supondría cambiar completamente los términos del negocio jurídico además de
que supondría una auténtica limitación a la autonomía de voluntad de las partes previsto
y regulado en el art, 1.255 CC», solicitando «se revoque la calificación recurrida y se
acuerde que lo procedente es inscribir la escritura de opción de compra llevada a cabo
en fecha 6 de marzo de 2024 ante el Notario Don José Ramon Recatalá Moles, bajo el
n.º 1242 de su protocolo».
2. Así las cosas y entrando a resolver el fondo de este recurso, hay que poner de
relieve que lo que la nota señala como impedimento para la inscripción es la omisión, en
la escritura calificada, de toda referencia al régimen económico-matrimonial de uno de
los optantes (defecto que ha de ser necesariamente confirmado). El resto de la
calificación se limita a indicar que determinados extremos del título calificado no
accederían al Registro.
Comenzando por la omisión de toda referencia al régimen económico-matrimonial, el
artículo 159 del Reglamento Notarial, en su redacción vigente, tras prescribir que «las
circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresarán diciendo si es
soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado», establece, de manera que
no deja lugar a dudas, que «las circunstancias a que se refiere este artículo se harán
constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes».
En concordancia con dicha norma, el artículo 51.9.ª del Reglamento Hipotecario dispone
que en la inscripción deberá figurar «si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o
divorciado», y sólo exige hacer constar el régimen económico-matrimonial y el nombre,
apellidos y domicilio del cónyuge si la persona a cuyo favor ha de practicarse la
inscripción es casada y el acto o contrato que se inscriba afecta a los derechos
presentes o futuros de la sociedad conyugal.
Por otra parte, como ha puesto de relieve esta Dirección General (cfr. Resoluciones
de 25 de julio y 31 de agosto de 2017, 2 de abril, 7 y 10 de septiembre y 19 de octubre
de 2018, 1 de marzo y 7 de noviembre de 2019, 10 de junio, 28 de septiembre y 29 de
octubre de 2020 y 28 de noviembre de 2022, entre otras) «(…) tanto registradores de la
Propiedad como notarios, complementariamente, desempeñan un papel fundamental en
la seguridad jurídica preventiva, por lo que el instrumento público así como la inscripción
deben procurar reflejar de forma cierta todas aquellas circunstancias referentes a la
capacidad de los otorgantes, como edad o circunstancias modificativas de la capacidad,
estado civil, nacionalidad, vecindad civil, o régimen económico matrimonial que incidan
de presente o de futuro en la validez del negocio jurídico o de la relación jurídico real
constituida (…)».
Ante tan claras determinaciones –omitidas por cierto en la escritura calificada–
sobran mayores precisiones; a lo que debe añadirse que el recurso no contiene la más
mínima referencia al defecto en cuestión –subsanable–, ni a combatirlo (únicamente al
final de escritura se contiene una genérica solicitud de revocación de la calificación), por
lo que ha de ser necesariamente confirmado.
3. Respecto del resto de la nota de calificación, ha de reiterase que lo que la misma
viene a indicar es que determinados apartados (que reseña) de la escritura no
accederían al Registro; pero no contiene una negativa a la inscripción, como tal, del
derecho constituido.
Aclarado lo anterior, conviene recordar que, en estos últimos tiempos, este Centro
Directivo se ha ocupado, en absoluto de manera ocasional y aislada, de la problemática
de las opciones de compra en relación con la prohibición del pacto comisorio,
confirmando calificaciones que denegaban su acceso al Registro, en tanto que tales
operaciones presentaban evidencias de constituir supuestos de financiación;
garantizados con una opción de compra que podría devenir en mecanismo de
cve: BOE-A-2025-2646
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Núm. 37
