BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19436

de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del contrato
(artículo 1256 del Código Civil)”.
Se deniega, por otra parte, la inscripción de las cláusulas segunda letras e), f) y g) y
la cláusula cuarta por cuanto tienen carácter obligacional y carecen de trascendencia
real (artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 9 y 51.6 del Reglamento Hipotecario)».
Por entender que la calificación desnaturaliza el objeto del negocio jurídico
celebrado, se recurre una calificación negativa que la recurrente resume en tres
defectos: «– Falta de acreditación del régimen económico matrimonial del optante. –
Indeterminación del precio pactado de compraventa. – Cláusulas de contenido
obligacional». También alega la recurrente que la calificación estima que la escritura de
opción de compra pudiera amparar un negocio jurídico distinto (algo que, por cierto, no
se dice en la calificación), y que el precio por el que se ejercitará en un futuro el derecho
de opción de compra está indeterminado.
Y como argumentos, en síntesis:
– que, mediante la escritura de opción de compra, se acordó el pago de una prima
de 17.000 euros, siendo dicha suma superior a la cantidad mínima que viene
estableciendo la normativa tributaria, esto es, un 5 % sobre la base del valor mayor entre
valor de referencia, valor de mercado o precio pactado por las partes; y es obvio que
dicha suma será detraída del precio final pactado por la compraventa, no siendo la
misma en modo alguno una suma entregada en “préstamo” o que pueda amparar otro
tipo de negocio jurídico.
– «la misma [se refiere a la prima], si es que se desea forzar los términos del
acuerdo, pudiera asemejarse a unas “arras” de un contrato de compraventa futuro pero
no por ello se desnaturaliza el negocio jurídico en sí, una opción de compra, ya que no
se alteran los elementos esenciales del mismo como es establecer el marco y las
condiciones futuras de una compraventa debiéndose de ejercitar la misma en otro
instrumento público».
– «la formulación contenida en la escritura es para no dejar al arbitrio de una de las
partes –la parte concedente– el precio final a pagar por la parte optante para el caso de
ejercitar la opción de compra ya que, de no hacerse, la parte concedente vería libre la
vía para concertar préstamos o gravar el inmueble hasta el punto de que, como es obvio,
la parte optante ya no desearía ejercitar su derecho de opción de compra, dado el estado
de cargas sobre el inmueble, y se vería obligada por la conducta de la concedente a
perder el dinero abonado en concepto de prima».
– «lejos de suponer una situación de abuso para el concedente es para evitar una
situación de abuso por parte del mismo respecto a la parte optante y que se pueda llevar
a cabo una indeterminación en el precio final a abonar por la optante –sobre todo por las
cargas que puedan pesar sobre el inmueble– por la conducta que pudiera mostrar la
parte concedente».
– no subyace negocio jurídico anterior o ulterior al objeto de la presente, y tal y como
consta de las alegaciones efectuadas, así como del propio contenido de la escritura de
opción de compra puede observarse como en modo alguno pudiera entenderse que
subyace negocio jurídico distinto del contenido en la referida escritura.
– que el clausulado de la escritura ha sido previamente consensuado por las partes
y como la parte concedente/vendedora refiere expresamente en la manifestación II: «(...)
la vendedora no depende en absoluto, ni mantiene relación de confianza, con respecto al
optante, ni que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica o necesidad
imperiosa de vender la finca, además la parte cedente confirma haber entendido
claramente el contenido de los acuerdos establecidos en la presente escritura (...)». Y
consta, debido a ello, cómo la parte concedente manifiesta que no tiene necesidad
económica como para otorgar el presente negocio jurídico por lo que difícilmente se
puede argüir la coexistencia de un negocio jurídico consiente en un «préstamo».

cve: BOE-A-2025-2646
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Núm. 37