Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2646)
Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuengirola n.º 1 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19438
adquisición del bien objeto de aquella, al margen de las garantías de todo proceso de
ejecución.
Y por lo que se refiere a los apartados de la escritura que la nota señala no
accederían al Registro, todos ellos han sido examinados en diversas Resoluciones de
este Centro Directivo.
a) con relación a la negativa a inscripción del pacto contenido en la cláusula quinta
(«ejercicio de la opción y escritura de compraventa»), en cuya virtud la notificación
fehaciente a la parte concedente de la opción para el otorgamiento de la escritura de
compraventa pueda ser realizada por medio de burofax; tal defecto ha sido ya objeto de
análisis por este Centro Directivo en otras Resoluciones y debe de ser confirmado, toda
vez que ya declaró la Resolución de este Centro Directivo de 14 de mayo de 2019, «(…)
la regulación que los Reglamentos Hipotecario y Notarial hacen respecto de los
requerimientos y notificaciones ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los
preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en los
términos que la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional: necesidad de
diligencia en procurar el conocimiento personal por parte del afectado (Sentencia de 7 de
mayo de 2012, por todas) (…) A efectos de notificación, se debe considerar suficiente el
acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del
documento, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las
partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido
debidamente entregado en dicho domicilio (cfr. Resolución de 21 de noviembre
de 1992)». Doctrina reiterada en las Resoluciones de 25 de septiembre de 2019, 19 de
febrero de 2020, 16 y 18 de marzo y 15 de abril de 2021, 15 de mayo de 2023 y 2 de
octubre de 2024, entre otras.
b) por lo que se refiere a lo expresado en la nota respecto de cláusula tercera
relativo a la denegación de la expresión relativa al pago del precio mediante un «cálculo
aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada
momento»; la confirmación del defecto es también obligada con arreglo a la doctrina de
la Resolución de este Centro Directivo de 18 de julio de 2022, que literalmente indicó:
«No obstante, debe confirmarse la nota de calificación es la denegación de la de la
expresión relativa al pago del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la
información de que pueda disponer el comprador en cada momento” según se prevé en
la cláusula tercera del contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una
imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya
subrogado o cuyo pago haya asumido. Esta cláusula contraviene el principio de
determinación registral propio de nuestro sistema registral y puede suponer una
contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del
contrato (artículo 1256 del Código Civil)».
Además, tal cláusula dejaría indeterminada la cantidad a consignar en caso de
ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.
c) y por lo que se refiere a la denegación de inscripción de las cláusulas segunda
letras e), f) y g) y la cláusula cuarta por cuanto tienen carácter obligacional y carecen de
trascendencia real; también han sido objeto de consideración en las resoluciones de este
Centro Directivo y ha de confirmase el defecto, toda vez que las mismas, de forma
evidente, carecen de trascendencia real (artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 9 y 51.6.ª del
Reglamento Hipotecario).
4. Para concluir, hemos de reiterar –una vez más– que el artículo 326 de la Ley
Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de cumplir el escrito de
interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y fundamentos de Derecho –
párrafo tercero, apartado c)-; y el artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, exige expresar:
«El acto que se recurre y la razón de su impugnación». Bien es cierto que este Centro
Directivo entendió, en su Resolución de 27 de marzo de 2008 que «esa exigencia formal,
no puede conducir sin más a entender que, aquella parte de la nota cuya impugnación
cve: BOE-A-2025-2646
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 37
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19438
adquisición del bien objeto de aquella, al margen de las garantías de todo proceso de
ejecución.
Y por lo que se refiere a los apartados de la escritura que la nota señala no
accederían al Registro, todos ellos han sido examinados en diversas Resoluciones de
este Centro Directivo.
a) con relación a la negativa a inscripción del pacto contenido en la cláusula quinta
(«ejercicio de la opción y escritura de compraventa»), en cuya virtud la notificación
fehaciente a la parte concedente de la opción para el otorgamiento de la escritura de
compraventa pueda ser realizada por medio de burofax; tal defecto ha sido ya objeto de
análisis por este Centro Directivo en otras Resoluciones y debe de ser confirmado, toda
vez que ya declaró la Resolución de este Centro Directivo de 14 de mayo de 2019, «(…)
la regulación que los Reglamentos Hipotecario y Notarial hacen respecto de los
requerimientos y notificaciones ha de interpretarse de acuerdo con las exigencias de los
preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en los
términos que la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional: necesidad de
diligencia en procurar el conocimiento personal por parte del afectado (Sentencia de 7 de
mayo de 2012, por todas) (…) A efectos de notificación, se debe considerar suficiente el
acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del
documento, siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las
partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido
debidamente entregado en dicho domicilio (cfr. Resolución de 21 de noviembre
de 1992)». Doctrina reiterada en las Resoluciones de 25 de septiembre de 2019, 19 de
febrero de 2020, 16 y 18 de marzo y 15 de abril de 2021, 15 de mayo de 2023 y 2 de
octubre de 2024, entre otras.
b) por lo que se refiere a lo expresado en la nota respecto de cláusula tercera
relativo a la denegación de la expresión relativa al pago del precio mediante un «cálculo
aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada
momento»; la confirmación del defecto es también obligada con arreglo a la doctrina de
la Resolución de este Centro Directivo de 18 de julio de 2022, que literalmente indicó:
«No obstante, debe confirmarse la nota de calificación es la denegación de la de la
expresión relativa al pago del precio mediante un “cálculo aproximado basado en la
información de que pueda disponer el comprador en cada momento” según se prevé en
la cláusula tercera del contrato para el caso de que dicho comprador manifieste una
imposibilidad de aportar certificados de saldo pendiente de las deudas en que se haya
subrogado o cuyo pago haya asumido. Esta cláusula contraviene el principio de
determinación registral propio de nuestro sistema registral y puede suponer una
contravención de la prohibición de dejar al arbitrio de una de las partes la validez del
contrato (artículo 1256 del Código Civil)».
Además, tal cláusula dejaría indeterminada la cantidad a consignar en caso de
ejercicio de la opción, frente a titulares de cargas posteriores.
c) y por lo que se refiere a la denegación de inscripción de las cláusulas segunda
letras e), f) y g) y la cláusula cuarta por cuanto tienen carácter obligacional y carecen de
trascendencia real; también han sido objeto de consideración en las resoluciones de este
Centro Directivo y ha de confirmase el defecto, toda vez que las mismas, de forma
evidente, carecen de trascendencia real (artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 9 y 51.6.ª del
Reglamento Hipotecario).
4. Para concluir, hemos de reiterar –una vez más– que el artículo 326 de la Ley
Hipotecaria, al enumerar los requisitos que, al menos, ha de cumplir el escrito de
interposición del recurso, exige que se expresen los hechos y fundamentos de Derecho –
párrafo tercero, apartado c)-; y el artículo 115.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del
Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, exige expresar:
«El acto que se recurre y la razón de su impugnación». Bien es cierto que este Centro
Directivo entendió, en su Resolución de 27 de marzo de 2008 que «esa exigencia formal,
no puede conducir sin más a entender que, aquella parte de la nota cuya impugnación
cve: BOE-A-2025-2646
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