BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 37

Miércoles 12 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19419

Con posterioridad, la Sentencia del Tribunal Supremo 237/2021, de 4 de mayo
recoge lo siguiente:

Por todo lo expuesto,
Solicito, que se revoque la calificación recurrida y se acuerde la inscripción del título
presentado.»

cve: BOE-A-2025-2645
Verificable en https://www.boe.es

“5. Concurre en esta cuestión una controversia entre la aspiración del sistema
registral de otorgar una seguridad jurídica preventiva por la información que otorga el
registro, de acuerdo con los asientos vigentes, y la seguridad jurídica que la certificación
registral de cargas ha de otorgar a quienes concurren a la ejecución judicial.
En el primer aspecto, mientras no varíe la regulación de la anotación preventiva de
embargo, que tiene un plazo de vigencia de cuatro años, susceptibles de prórroga por
otros cuatros años y de sucesivas prórrogas, la falta de prórroga de la anotación
conllevaría su caducidad y la cancelación del asiento. De tal modo que quien consulte a
partir de entonces la situación registral de la finca, no conocerá de la existencia de aquel
embargo.
En el segundo aspecto, la certificación de cargas permite conocer las cargas y
derechos anteriores al embargo por el que se sigue la ejecución, así como las
condiciones en que se puede adquirir en dicha ejecución (cargas que no desaparecerán
con la adquisición). Si en el ínterin caduca la anotación de embargo y se cancela este
asiento y la nota marginal de la certificación de cargas, con el efecto legal de que se
pierda la prioridad registral que legitimaría al adjudicatario del bien en la ejecución a
obtener la cancelación de las cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad,
también se genera una inseguridad jurídica sobre las adquisiciones en ejecuciones
judiciales y en general vías de apremio.
El planteamiento de esta controversia ha quedado matizado con la reforma de los
arts. 656.2 LEC y 667.2 LEC, por las leyes 19/2015, de 13 de julio, y 42/2015, de 5 de
octubre, que introduce un sistema de información continuada del registro a través del
portal de subastas ‘hasta el término de la subasta’”.
Se ha de señalar que dicha subasta de referencia SUB-JV-2023-220773 finalizó en el
portal de subastas con fecha 27 de noviembre de 2023, por lo que, teniendo en cuenta
que la certificación a favor de las Asociaciones de Propietarios que sirve de título a su
inscripción es de fecha 12 de febrero de 2024, según consta registralmente y se refiere
en la calificación por sustitución, tal información resultó desconocida, efectuándose la
postura por razón de la publicidad derivada de la certificación registral.
De este modo, la última sentencia antes citada, concluye que: “Lo anterior supone
una matización de la doctrina contenida en la 427/2017, de 7 de julio, en cuanto que la
emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que ‘causar
estado’ definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación
preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto
de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en
esa ejecución”.
En definitiva, como consecuencia de la publicidad operada por razón de la
certificación de cargas emitida por el registro de la propiedad n.º 5 de Vitoria-Gasteiz, en
la que constaba la anotación marginal de la expedición de la certificación, mi mandante
resultó adjudicatario en virtud del título judicial presentado a inscripción, de manera que
siendo posterior la inscripción de la titularidad de las Asociaciones de Propietarios a la
expedición de la certificación indicada en las condiciones que resultan de la misma, no
es posible impedir la inscripción de la titularidad adjudicada.