Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-2645)
Resolución de 10 de enero de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de división de cosa común.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19417
provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mecánica de la
representación indirecta –aunque esto último no tenga que ocurrir necesariamente, como
por ejemplo, en el caso de que la relación representativa estuviese documentada
fehacientemente antes de la conclusión del negocio traslativo, lo que permitiría a los
terceros conocedores de esa situación entenderse con el representado en su condición
de propietario–. Únicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad.
En esa situación, la vía recta que permitirá acreditar la titularidad del ‘dominus’ podrá ser
voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquel en la que el
primero reconozca ‘erga omnes’ el derecho del último (cfr. artículo 540 del Código Civil).
Esta escritura no es, en puridad, una rectificación o modificación del título previo que
requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relación, incluso el tercero
que contrató con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el
título previo y la relación contractual establecida y en él documentada no se modifica –se
trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad–, y el contrato sigue
produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. artículo 1.257 del
Código Civil), sin modificación de ninguna especie (…)”
En la resolución indicada, que se basa en otra de 30 de noviembre de 2021, en el
recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oropesa del
Mar n.º 1 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio se reconoce la
virtualidad para operar la alteración de la titularidad registral la escritura de
reconocimiento en la que aparezca suficientemente justificada la existencia de la relación
representativa.
Esta justificación opera precisamente en relación al instrumento que sirve de
fundamento a la inscripción efectuada a favor de las Asociaciones de Propietarios a cuya
titularidad se refiere la motivación para la calificación denegatoria que se recurre, en
tanto la inscripción a su nombre deriva de la condición fiduciaria del Ayuntamiento
inscrita y de la realización de las operaciones jurídicas complementarias justificativas de
la mutación de la titularidad en el marco y con los límites con que tales operaciones
jurídicas complementarias están configuradas que en nada deben de afectar a la
inscripción del título que se presenta en tanto la inscripción efectuada a favor de las
Asociaciones indicadas supone la mera concreción de la titularidad real derivada del
negocio fiduciario inscrito.
Quinto.–Segundo fundamento del recurso.
El principio de publicidad regula los medias o modos de hacer efectiva la notoriedad
de las inscripciones permitiendo a los particulares conocer el contenido del Registro y
ello como manifestación de lo previsto en el artículo 32 y 38 LH.
De este modo, la publicidad formal se hace efectiva, entre otros, mediante la
expedición de certificaciones que son los traslados, bajo fe del Registrador, del contenido
del Registro.
La Resolución de la DGRN de 1 de abril de 2013 pone de relieve que: “el contenido
del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el
estado de los bienes o derechos inscritos, y que dicho interés se ha de justificar ante el
registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la
información. Este interés ha de ser un interés conocido (en el sentido de acreditado o
justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que
actúen en razón de su oficio o cargo, en cuyo caso el artículo 221.2 presume dicho
interés), directo (en caso contrario se ha de acreditar debidamente el encargo, salvo las
entidades que desempeñen una actividad profesional o empresarial relacionada con el
tráfico jurídico de inmuebles, a cuyos representantes el número 3 del artículo 332 del
Reglamento Hipotecario dispensa de tal acreditación), y legítimo (cfr. artículo 332.3 del
Reglamento Hipotecario). Este concepto de ‘interés legítimo’ es más amplio que el de
‘interés directo’, de forma que alcanza a cualquier tipo de interés lícito”.
El valor de las certificaciones puede analizarse desde el punto de vista de su
condición de documento público, en tanto las certificaciones son copias o traslados de un
cve: BOE-A-2025-2645
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 37
Miércoles 12 de febrero de 2025
Sec. III. Pág. 19417
provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mecánica de la
representación indirecta –aunque esto último no tenga que ocurrir necesariamente, como
por ejemplo, en el caso de que la relación representativa estuviese documentada
fehacientemente antes de la conclusión del negocio traslativo, lo que permitiría a los
terceros conocedores de esa situación entenderse con el representado en su condición
de propietario–. Únicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad.
En esa situación, la vía recta que permitirá acreditar la titularidad del ‘dominus’ podrá ser
voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquel en la que el
primero reconozca ‘erga omnes’ el derecho del último (cfr. artículo 540 del Código Civil).
Esta escritura no es, en puridad, una rectificación o modificación del título previo que
requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relación, incluso el tercero
que contrató con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el
título previo y la relación contractual establecida y en él documentada no se modifica –se
trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad–, y el contrato sigue
produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. artículo 1.257 del
Código Civil), sin modificación de ninguna especie (…)”
En la resolución indicada, que se basa en otra de 30 de noviembre de 2021, en el
recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oropesa del
Mar n.º 1 a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio se reconoce la
virtualidad para operar la alteración de la titularidad registral la escritura de
reconocimiento en la que aparezca suficientemente justificada la existencia de la relación
representativa.
Esta justificación opera precisamente en relación al instrumento que sirve de
fundamento a la inscripción efectuada a favor de las Asociaciones de Propietarios a cuya
titularidad se refiere la motivación para la calificación denegatoria que se recurre, en
tanto la inscripción a su nombre deriva de la condición fiduciaria del Ayuntamiento
inscrita y de la realización de las operaciones jurídicas complementarias justificativas de
la mutación de la titularidad en el marco y con los límites con que tales operaciones
jurídicas complementarias están configuradas que en nada deben de afectar a la
inscripción del título que se presenta en tanto la inscripción efectuada a favor de las
Asociaciones indicadas supone la mera concreción de la titularidad real derivada del
negocio fiduciario inscrito.
Quinto.–Segundo fundamento del recurso.
El principio de publicidad regula los medias o modos de hacer efectiva la notoriedad
de las inscripciones permitiendo a los particulares conocer el contenido del Registro y
ello como manifestación de lo previsto en el artículo 32 y 38 LH.
De este modo, la publicidad formal se hace efectiva, entre otros, mediante la
expedición de certificaciones que son los traslados, bajo fe del Registrador, del contenido
del Registro.
La Resolución de la DGRN de 1 de abril de 2013 pone de relieve que: “el contenido
del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el
estado de los bienes o derechos inscritos, y que dicho interés se ha de justificar ante el
registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la
información. Este interés ha de ser un interés conocido (en el sentido de acreditado o
justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que
actúen en razón de su oficio o cargo, en cuyo caso el artículo 221.2 presume dicho
interés), directo (en caso contrario se ha de acreditar debidamente el encargo, salvo las
entidades que desempeñen una actividad profesional o empresarial relacionada con el
tráfico jurídico de inmuebles, a cuyos representantes el número 3 del artículo 332 del
Reglamento Hipotecario dispensa de tal acreditación), y legítimo (cfr. artículo 332.3 del
Reglamento Hipotecario). Este concepto de ‘interés legítimo’ es más amplio que el de
‘interés directo’, de forma que alcanza a cualquier tipo de interés lícito”.
El valor de las certificaciones puede analizarse desde el punto de vista de su
condición de documento público, en tanto las certificaciones son copias o traslados de un
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Núm. 37
